加载中…

政府可能不会救济有财务问题中小型房企

今后房企从银行得到的资金,成本都会上升,慢慢就形成企业都是高资金成本。而房地产是资金密集型的产业,对利率是很敏感的,这是房企发展中需要考虑的一个重要的约束,就是融资成本在上升。因为利率市场化的过程就是利率升值的过程。

随着内在的市场收缩,加之政府也不想放松货币政策,资金紧张的情况就会持续比较长的时间。中小企业可能就挺不过来了,这样决定了它处在劣势,进而造成大企业规模越大,小企业支撑不下去。

而对于一些房企入股银行,这仅是一种投资行为。房企开始实行多元化的经营,甚至有的开始转业,这都很正常。为了规避风险,做房地产的同时也涉足金融,获取其他的投资机会。

开发商这种行为主要还是出于对市场的某种担心,想分散投资,房地产主业保持一定的规模,金融上有机会,也参股进去。要说通过创办银行解决融资问题,那不太可能,因为审批上就会有困难。

而在资源稀缺的一线城市,大型开发商往往有着较多优势,中小型开发商首先面临的就是财务和资金问题。财务要有问题的话,根据新一届政府的看法,可能不会去救它。

中小的开发商还是要在自己比较熟悉的地方发展,而不是去抢大城市。不按照涨价思维发展,不高价拿地,开发的产品注重质量,特别是走差异化发展路线等等,这些可以成为中小型开发商的机会。

综合起来,中小型开发商还是要把财务规划做好,在开发的思路和营销上都要进行改变,如果靠投机,恐怕是没办法生存的,因为融资成本会越来越高。

以下是观点地产新媒体对国家行政学院决策咨询部研究员王小广的采访实录:

观点地产新媒体:您在观点年度论坛上提到,二三线城市多少年来都存在库存量过大的问题。现在有一种观点说城镇化大批人口迁移到一线城市,会加剧这种情况,您觉得呢?

王小广:为什么非到大城市呢?这是观点提出者的假设。所以我们讲要好好研究一下,在中国的大城市化进程中,我们为了抬高房价,就呼吁向北京、上海等大城市迁移。北京市曾经做过10年的人口普查,得出的结论是,北京10年中年均人口增长速度3.6%,在世界城市化历史上这不是很快的,达到5%、6%的时候才叫快。而北京市在大城市里面集中还算比较快的,上海可能只有1%的上涨。所以你讲的这个判断可能就存在疑问,为了炒房价,会造出许多的判断。

观点地产网新媒体:但是目前在一些农村或者乡镇,确实更多的是人员流向大城市,而不愿在本地置业。

王小广:统计之后的数字才能说明问题,而不能根据一些现象下结论,否则都不科学。就像我们现在的城市混乱、定位的问题,可能就是城市规划的问题,然后导致了资源紧张、拥挤,好像人多得不得了。纽约也是有2000万人口,人家街上还是没人,因为交通都引到地下了,北京也是2000万,但是感觉北京好像人口多很多一样。所以这里面的问题不是那样的,好像未来的城市化一定是大城市化,这个判断是不对的。这是一个,要搞清楚这个实际的情况,问题没有那么严重。

第二个,新一届政府讲“三个亿”。第一个亿是水到渠成的,这一亿人在城市里已经工作生活了,就像你这样的,你可能就是第一批的第一个亿。第二个亿是棚户区,就是城市发展中,一边是高楼林立,一边是棚户连片,总理都讲不能这样,这还是要解决这里面的结构问题,这是一个亿。第三个亿,城市发展的重点是放在第三个亿上,是中西部地区的城市化,要解决一亿人口的问题。他有一个想法,就是想它更加均匀一些,在学者里面,有人讲要搞县城,有人讲搞城镇,我接受的观点是发展中等城市,就是把产业、政策使力在中西部地区,发展中等城市、中小城市,放开这些地方的户籍制度。

另外政府的政策取向是想平均,但是它很难做到,而把产业转移就可以实现。所以我觉得这种说法完全是房地产商,北京、上海、广州这些人支持自己的房价上涨,完全是这种观点的一套理论。

观点地产网新媒体:论坛上也有提及,一线城市的资源是有限的。相对来说大型开发商可能会比较有优势,那么中小型开发商的机会在哪里?

王小广:我认为首先要有一个优胜劣汰,有些开发商根本就不懂,进入大城市就是为了投机,所以这些肯定要被淘汰掉。真正有竞争性的市场中,在讲究效率的市场中,这些都是没有效率的,所以第一批要被淘汰。

第二个就看它们的突围能力。我总提及的资产负债表、融资后能不能平衡,就是财务上有没有问题,财务要有问题的话,根据新一届政府的看法,可能不会去救它。中小的开发商还是要在自己比较熟悉的地方发展,不是去抢大城市。

我对市场有一个分析,我觉得中小城市在哪里机会都不多,但是它还是可以找到一些发展方式,比如不按照涨价思维发展,不高价拿地,开发的产品注重质量,特别是走差异化发展,我觉得还是有机会。

做商业地产也是个方向。一些开发商把商业地产都理解为万达的那种模式,都是大盘。我觉得一个小城市也可以搞商业地产,搞一个小型商业综合体,这里面主要是解决城市的一些问题。

综合起来,我觉得中小型开发商还是要把财务规划做好,在开发的思路和营销上都要进行改变,如果靠投机,恐怕是没办法生存的,因为融资成本会越来越高。

观点地产新媒体:您刚刚也提到融资和财务的问题,从今年来看,房企在融资的时候,成本确实有所提高。您觉得未来一段时间会怎么样?

王小广:这个情况会越来越明显,因为利率市场化的过程就是利率升值的过程。为什么利率会升值呢?市场化利率不是应该降低吗?实际上不是的。因为企业的融资成本,特别是来自市场的融资成本是很高的。我们把贷款利率从8%可以压到6%,企业大量贷款,这就放大了需求。市场化的情况下就意味着利率要升值,从银行得到的资金,全部都会涨价,慢慢就形成企业都是高资金成本,所以就要看房企的经营能力。房地产是资金密集型的产业,对利率是很敏感的,所以我觉得这是房企发展中需要考虑的一个重要的约束,就是融资成本在上升。

政府现在开始监管影子银行,信贷政策收紧,国有商业银行也面临着调整,商业银行的资金来源很多还是在于存款,当面临竞争的时候,它的存款也会收缩,也会出现紧张的情况。

观点地产新媒体:现在很多房企会选择入股银行,去年以来尤其多,比如恒大入股华夏银行,现在开始还有很多房企想要自己筹备银行,对于开发商增加跟金融机构紧密的联系,这一点您怎么看?

王小广:那太有限了,能批几家?现在的银行更多的是商业银行,特别是一些地方的商业银行有很多的机会,可以提高存款的利率,也可以抬提高贷款的利率。还可以减少利息差,两边都优惠,一边给存款者优惠,吸引更多的存款,另一方面给贷款者一些优惠,虽然赚得少,但是可以扩大市场规模,跟国有的商业银行就形成竞争,给它们也造成压力。新一届中央政府是不想通过宽松的货币政策来解决问题的。内在的市场收缩,加上政府也不想放松货币政策,这样资金紧张的情况就会持续比较长的时间。中小企业可能就挺不过来了,这样决定了它处在劣势,进而造成大企业规模越大,小企业支撑不下去。

像你刚刚提到的恒大入股华夏银,我认为这是一种投资行为。房企开始实行多元化的经营,甚至有的开始转业,这都很正常。为了规避风险,做房地产的同时也涉足金融,获取其他的投资机会。

观点地产新媒体:您不认为房企是希望借以解决自身财务和金融方面的问题吗?之前民生银行也是几个企业家一起创立的。

王小广:那可能有好处,企业作为银行大股东,可能贷款好一点,这种情况也是完全有可能的。但是一般的银行对大客户都是比较优惠的,因此我觉得开发商这种行为主要还是出于对市场的某种担心,想分散投资,房地产主业保持一定的规模,金融上有机会,也参股进去。要说通过自己办银行,自己给自己融资,那不太可能。
免责声明:博主所发内容不构成买卖股票依据。股市有风险,入市需谨慎。新浪财经网站提供此互动平台不代表认可其观点。新浪财经所有博主不提供代客理财等非法业务。有私下进行收费咨询或推销其他产品服务,属于非法个人行为,与新浪财经无关,请各位网友务必不要上当受骗!

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

    作者文章

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有