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商业地产总量仍不足

2013-11-28 13:14:34评论 市场 机会 趋势 财经
近年来,有关商业地产过剩的言论不绝于耳。从数据上看的确如此,来自机构的统计显示,2011年至2015年间,全国20座重点城市新增城市综合体总量预计超过1.6亿平方米。
而中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍,而规划中的综合体规模,大概又是正在建设的综合体的四倍。
我则认为不然。
我们不能很窄的看待商业地产,现在我们的商业地产占多少呢?从大比例来讲,住宅之外的非住宅的地方都属于商业地产,在全国大部分地区的商业地产,从总量上分析还是不足,全国只有13.7%是商业营业用的面积,写字楼约占5%。我这里讲的商业不限于零售方面的商业项目,包括很多零售业的地产。
以北京(楼盘)上海(楼盘)为例,北京有50%的商业,上海也接近50%,这两个地方已经成为我们发展的样板。我认为现在商业地产的发展还有很大的空间的。
在这个前提下,关键是行业的调整。
我预测中国经济的未来,我说这一轮经济增长靠房地产推动,这是毫无疑问的事情,没有房地产的调整,中国这一轮增长就不可能见到底部。就是说中国这个调整的压力会持续的存在。这个动力从趋势来讲它一定会减弱,所以我对未来中国经济调整的压力,我认为非常大,所以房地产本身需要调整。
这个调整,既包括过去主要是以住宅为主的房地产的转型,也包括商业地产这几年的过热之后的转型。
商业地产和住宅地产的特点是非常不一样的,住宅是一次性的卖,商业地产是需要经营的。房地产是城镇化的成本,中国城镇化非常滞后,原因就是房地产的成本太高。
同样的,商业地产也有这种关系,地产也是商业的成本,这个特点决定了商业地产不能靠涨价、靠盲目扩张的方式来发展,因为它是直接的成本,所以我认为商业地产的转型,更凸现了房地产转型的特点。
未来商业地产有两个发展方面值得思考,一个是街道化,一个是汽车化。
商业需要城市均匀分布的体系,我们的城市建设只有大路,没有街道,商业很难发展。一些大的商场,那是洛杉矶的城市结构,特别是郊区化的某一个部分,它只是商业地产的一个小的部分。最大的部分应该是蕴藏在我们的生活区域里面的,在街道的每一个结构里面的。
第二个机会,跟摩登有关,就是汽车化。汽车是加快城镇化,是发展商业地产非常好的一个机会。现在中国的城市户籍人口只有4亿多,占全部人口的35%,在2.6亿农民工变成市民之后,需求就会扩大很多。汽车化创造了一个一个的小城镇,这个真正的城镇化是解决人的问题,同时又解决需求问题,这个需求就是商业的机会,就是商业地产的市场。
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