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(2008-12-25 16:20:10)
新浪乐居编辑发来电邮约稿：09年房价走向何方？其实这个问题之前我已经在多篇博文中有阐述，在此，再从基本面、市场面两个大的方面入手，谈谈自己的个人看法。
从基本面看，影响2009年楼市的走势有两个主要因素。
一是明年经济是否能够重回快速增长的轨道。国家刺激内需、保增长的四万亿投资，一定会对相关行业如钢铁、水泥、机械、建筑等行业产生较强的拉动作用，但整个经济环境能否就此好转，还有很多不确定因素，例如随着美国、欧洲等发达国家经济体衰退，外贸出口面临大幅度减速的压力，对于我们外需拉动型的经济十分不利；企业经营状况是否会随着刺激经济方案的实施而好转，依然是不太乐观的；人们对就业前景的担忧没有完全消除，对未来收入的预期也偏于减少，估计2009年整个经济将会是十分困难的一年，特别是上年。
二是政策支持楼市的力度是否继续加大。从政策面上看，目前楼市调控政策已经完全转向，不再打压楼市，反周期发力的，试图遏止楼市大幅下跌。我们可以看到，2007年“9.27”二次房贷政策已宣告终结；住房转让营业税减免政策出台；对合理开发贷款以及企业并购重组信贷明确是支持的；加快住房保障制度建设力度；公积金贷款利率下调，等等。
但政策支持的重点非常明显，就是中小户型需求、普通自住和改善性自住需求，对于投资性需求和多次置业需求，尽管房贷政策有所放松，但仍是不鼓励的；特别是政策明显对于目前的高楼价水平不认同，要“引导”楼价下调，这种“引导”态度对于市场的影响不容忽视，可能加重市场观望情绪，在一定程度上会强化楼价看跌的预期。
“重民生”是楼市政策调控的重要着力点，未来保障性住房建设力度加大，应注意保障房对市场的负面影响与冲击，如经济适用房，如果未来经济适用房享受对象的界定过于宽泛，从低收入人群扩展到中低、中等收入人群，那么，可能对市场的冲击是难以估计的。保障和市场的界限一定要很清楚才行。
综合起来看，2009年楼市的政策预期偏于中性，不会有太大惊喜，该出台的政策基本上已经到位。
从市场本身来看，直接影响明年楼价走势的因素主要有三个方面，一是市场购买力与购买意愿，二是供求关系，三是需求构成。从购买力看，目前的大环境使得楼市的购买力受到了比较大的影响，这个影响是实质性的，它决定了购买能力和意愿都趋于比较低的水平，楼市交投难以持续上升，高端消费人群和投资者不会很快地重新回来，还需要较长时间来修复他们的信心，需要休养生息，充实荷包。从供求关系来看，目前市场的供求关系已是很明显，无论是一手楼还二手楼供大于求现象比较突出，由于观望造成的需求萎缩，使得供应明显大于需求。买方市场的格局应该会继续持续。从购房需求看，投资性需求绝大部分退出市场，多次置业与带有保值目的的高端人群在跌市中止步，改善性特别急迫的选择性入市。个人估计，在2009年这三方面因素不会有实质性的改变。
指望09年成交大幅度回暖或者再来一波升势行情，几乎是奢望了，也许回暖就是楼市回归到它正常的销售和价格博弈过程。对于这一点从业人员应该有清醒认识。目前广州住宅成交每月5000套左右，应该是正常水平，即一手住宅成交每月40-60万平方米、二手住宅成交40万平方米左右。所以09年整年成交应该与08年略有增长，楼价运行势态估计比08年稳很多。
楼市会长期呈现自住型买方市场的特点。在政策作用下，以及未来继续降息的环境，预计09年上半年中小户型和二手市场会短期“小阳春”走势，成交略有增加，但持续性有限。
从周期的观点看，这一轮经济调整，没有一年两载，不会那么快恢复，除非外围国际环境重新变好（这种可能性极低）。楼市对经济变迁的反映基本上是滞后的，加上目前楼价还在高位，与收入、租金的比量差距相当大，因此市场交投、楼价继续调整几乎难以避免。至于调整的方式，个人倾向于是温和的调整，因为毕竟整个政策面已经发生大的、方向性的改变。从广州楼市本身特点来看，前期投机炒作之风相对不是太甚，这决定了它再次大幅向下的机会很小（不排除个别一手楼盘资金链断裂而跳水现象会发生）。不过，应注意的是，个别不慎政策引导楼价下调，是否会加重观望而带来楼价大面积跳水的过激反应？希望这种现象不会发生。
