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土地到期“续费”,行政法律师说“不行”!

(2016-04-20 19:44:25)
标签:

房产

行政诉讼法

住宅用地使用权

自动续期

分类: 房屋土地维权
土地到期“续费”,行政法律师说“不行”!

     围绕温州的几百套商品房的土地使用权到期怎么办的问题引起了社会震动在行政法学界、律师界也引起了讨论,多数人的观点是说“不行”!

      主张住宅用地使用权到期后自动续期但要补缴土地出让金的人均是以《物权法》第149条未规定自动续期免交土地出让金为由,继而引用《城市房地产管理法》第21条的规定认为政府批准出让住宅用地使用权续期但使用权人需要按照一定的标准补缴土地出让金。我们不赞同这些人的观点。

         一、 自动续期“续费”于法无据。

       主张住宅用地使用权到期后自动续期并补缴土地出让金的人均以《物权法》第149条未规定自动续期免交土地出让金为由,继而适用《城市房地产管理法》第21条的规定作出行政处理决定,政府批准出让住宅用地使用权续期但使用权人需要按照一定的标准补缴土地出让金。

        上述主张显然违背法治政府建设的基本要求。政府不是超越法治体系之外的超然主体,其守法的责任应当严于公民、社会组织。政府等公权力机关适用法律的基本原则为“法无授权不可为”。法律未明确规定的,对于公民、社会来说即是自由行为之空间,不受政府公权力管控。政府部门不能“解决社会问题”,也不要“制造问题”,更不能成为“问题本身”。

     虽然《城市房地产管理法》有收钱的规定,但与《物权法》相比较,无论从立法层次、规范内容,后者均高于前者。而且按照新法优于旧法的适用原则,也应当适用《物权法》规定。

      我有幸参加了《物权法》的起草讨论活动,经历了学术界、实务界关于这些问题的争论。我知道的最后结果是,全国人大通过的该法第一百四十九条明确规定“住宅建设用地使用权自动续期”。这个法律规定,有以下几个层次的意义:

        第一,住宅用地使用权到期自动续期,永远有效(除非其他法定事由如征用房屋、收回土地等出现)。这个效力由法律确认,无需申请、更无需行政部门确认。国土部门是否换发国有土地使用权证书不影响该效力。如当事人向国土部门提出要求续期换证的申请,国土部门应该无条件办理,否则构成行政不作为。

        第二,该法条文字简单明了,意思表述清晰,就自动续期的情形没有附加任何条件,也没有但书和授权性规范。

        第三,为区别住宅用地,该法条第二款规定了“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。非住宅用地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理”。

       如果自动续期还是要附加条件,上述《物权法》第一百四十九条第二款“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理”就是脱裤子放屁。

       从此,我们更应明白住宅用地使用权到期后自动续期,无需依照其他法律规定办理。任何主张住宅用地自动续期“续费”均有违该法条规定。

       二、“续费”不公

      主张“续费”者搬出出让期20与70年的区别,认为20年使用权者不补缴是对70年出让期的不公。其实,五十步何必笑百步?曾几何时,就是在《宪法》里加了一句话,不花分文补偿,公民的土地所有权就没有了。接着出台的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市国有土地出让转让暂行条例》等法律法规健全了土地财政制度,政府成了开发商,整天拆房卖地,二十年间激化了多少社会矛盾。

       土地出让金的出现,政府是广开了财源,但这近百万亿的巨额资金却是亿万购房者买单。进入本世纪以来,房价翻了几十个跟头,工薪阶层不堪重负。无论20年还是70年出让期,购房者都是弱势群体。企图挑动70年者支持让20年到期者补缴土地出让金的算盘的打的太精,但却无用。因为唇亡齿寒的道理不难理解。民众对依法行政的期待,是希望权利受到行政权的保护,而不是伤害。

       三、建议

      温州这一次的争论是十年前《物权法》制定中争论的继续。期间,曾有深圳、青岛类似疑问和今年初人民日报文章引起争论。当下中国,社会矛盾错综复杂,而政府更应该依照法治政府建设的基本要求,坚决禁止以政府利益最大化的思路“与民争利”。

       既然眼下自动续期“续费”没有法律依据,那么我建议:在法律没有新规定之前,住宅用地使用权到期的,登记机关一律依照《物权法》规定无条件予以自动延续同等出让期。为稳妥起见,土地使用权人在办理登记时应书面承诺,如果法律有新的规定需要补缴则应主动补缴,以安许多官员对广大“民众素质”的担心。

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