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精练点评《征收条例(草案)》

(2010-02-03 15:11:12)
标签:

拆迁

和谐

征收

杂谈

分类: 随笔
    2010年1月29日,征收条例(草案)公开征求意见了,我对此是充分肯定。其意义可与2005年《物权法(草案)》公开征求意见类比。《立法法》对行政法规制订中公开征求意见的程序是第五十八条的规定:“行政法规在起草过程中,应当广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式”。在国务院通过前公开征求意见没有制度上的规定。为此,应当肯定这次征收条例(草案)公开征求意见是行政立法的一大进步。祝愿这一条例能够在这次民主立法的过程中,充分吸取人民群众的意见,真正订出一部维护被征收人合法权益的法规来造福于社会!

    然而,我对条例的内容有不少异议,也陆续公开说了一些意见。这几天忙里抽闲作个归纳,对《征收条例》来个精练的逐条点评如下:

国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》,制定本条例。

点评1:法律依据似有欠缺。《征收条例》是行政法规,上位应是行政法律。《物权法》是民事基本法律但无法取代行政法。如再加上援引《行政许可法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》如何?其次是“维护公共利益,保障被征收人的合法权益”的目的有点主次混淆了,其实前者可不说。
第二条为了公共利益的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的,适用本条例。

点评2:加入一句“原为集体土地上现已经依法批准征收的”如何?我想能更有力地防止唐福珍一类的悲剧发生,维护群众利益和社会和谐。
第三条本条例所称公共利益的需要,包括:
(一)国防设施建设的需要;
(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;
(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;

点评3:十分勉强。有房一族与无房一族都是公民是平等的主体,何必厚此薄彼?而且解决低收入住房困难是政府的责任,不能转嫁给民众。
(五)为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造的需要;

点评4:十分错误!这是这次(草案)的最大败笔!“危房”如房东拒绝修缮危及他人安全才能算是“公共利益”,而“旧房”改造纳入则没有任何法律依据和道理。过去旧城改造的拆迁,大量拆迁纠纷出现,虽然大量房地产开发借用旧城改造名义,但许多政府还貌似公平。如果旧房改造定为是公共利益,危旧房改造与旧城改造内容相通,地方政府就成了过去的拆迁公司,很可怕的远景!

(六)国家机关办公用房建设的需要;

点评5:是民生重要还是楼堂馆所重要?现实是办公用房建设过于豪华奢侈,民众甚有意见。此条不符合我们当前的科学发展观和实际情况。
(七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

点评6:行政法规已经包含了国务院的规定。再来一个“国务院规定”,依旧是长官意志的韵味,不符合依法治国的规定。
第四条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

点评7:这是一大进步!只是不如《物权法》的立场鲜明。应当再加入维护被征收人的合法权益。
第五条县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。
县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保证房屋征收与补偿工作的顺利进行。

点评8:“县级以上地方人民政府负责本行政区域”让人理解为只有一个层级授权。我认为应当按照征收房屋面积分级管理为妥。
第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当会同同级财政、国土资源等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

点评9:“监督”、“指导”是没有强制力的,如此必生乱局。
第七条任何组织或者个人对违反本条例规定的行为,有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理,并将处理结果向举报人通报。

点评10:能否加上一句“违反本条例规定的行为”存在危害被征收人生产、生活紧急情况的,应立即采取措施,消除危害。

第二章 征收程序

第八条 为了公共利益的需要,县级以上地方人民政府征收房屋的,应当依照本条例的规定作出房屋征收决定。点评11:能否加上一句“经审查不属公共利益的需要的应当驳回申请并告知有关部门停止相应的活动”。
第九条县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前,应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门,就房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项进行论证。

点评12:其实在这个阶段听取专家意见更重要。

第十条县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后,应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告,并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日;但是,房屋征收范围较大的,公告时间不得少于60日。
公告的事项涉及国家秘密的,应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。
县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。

点评13:这一程序过于简单,似乎比《行政许可法》的规定还简单。
第十一条房屋征收范围公告后,在房屋征收范围内不得进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)迁入户口或者分户。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

点评14:暂停期限最长不得超过1年的规定很好,防止扰民过久。
第十二条经征求被征收人、公众和专家意见,无重大争议的,由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的,由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后,作出房屋征收决定。

点评15:裁决不服,能否复议或诉讼?应当与《行政复议法》相一致。
征收房屋的,应当依法收回国有土地使用权。

点评16:决定前还是后?能否明确一下。如依《物权法》和《城市房地产管理法》规定推进“房地合一”行否?
第十三条因危旧房改造的需要征收房屋的,县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上,征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的,县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的,不得作出房屋征收决定。

点评17:败笔啊!凭什么拆迁旧房是征收?凭什么90%的人就可决定10%的人的财产命运?回顾拆迁以来的历史,面对着类似“四包两停”、“敲窗砸门泼大粪”的黑白两道,有几个人能说或敢说不同意呢?这些年的“钉子户”从未超过10%!
如不取消此条
,本条例将比《拆迁条例》还“拆啦”!

县级以上地方人民政府应当将征求意见的情况及时公布。
第十四条县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。
县级以上地方人民政府及其房屋征收部门应当及时做好对房屋征收决定的宣传、解释工作。

点评18:历史的经验教训值得重视。为防止有人将公告以隐匿的形式发布,应规定征收决定应送达给被征收人并且公告须在征收范围内张贴一周以上,保证被征收人知道。
第十五条被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

点评19:但愿复议和诉讼能顺利受理。有30%能公正审理便是民之幸、国之福!
第十六条房屋征收涉及国防设施、文物古迹、历史建筑、宗教活动场所的,应当遵守有关法律、法规的规定。
征收设有抵押权的房屋,应当依法保护抵押权人的合法权益。

点评20:与拆迁条例没有变化,还行。
第十七条 房屋征收部门应当建立健全房屋征收档案管理制度,加强对房屋征收档案资料的管理。

点评21:与拆迁条例没有变化,还行。

第三章补偿

第十八条作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府,应当依照本条例的规定对被征收人给予补偿。

点评22:与拆迁条例没有变化。

第十九条补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。
因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的,被征收人享有回迁的权利。
除本条例第二十九条规定外,被征收人可以选择补偿方式。

点评23:少了“保障被征收人的居住条件”这个不能少的规定。
第二十条货币补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
房地产价格评估机构,由被征收人以投票、抽签等方式确定。

点评24:尽管有的评估师对我的意见有意见,我还是要说:“这是倒退。不能维护被征收人权益。一是长期以来的现实证明,市场估价给评估师们创造了一个刚性市场后,其评估结果没有多少是实事求是的。二是天津、山东等地对被拆迁房屋的补偿已经明确是按同地段新商品房价格为基础”,为什么本条例还要加入“建筑结构、新旧程度”,为了让被征收人补差价呢?如果说“拆一还一”是底线还能接受。
第二十一条房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格,对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责。
房屋征收部门应当向房地产价格评估机构提供本条例第二十四条第一款规定的调查结果。
任何单位或者个人不得干预补偿估价工作。

点评25:难!但责任不完全在评估机构。
第二十二条选择房屋产权调换的,应当依照本条例第二十条的规定,计算被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格,结清产权调换的差价。

点评26:如果只是为了让被征收人补差价是否过分了!
产权调换房屋应当符合国家质量安全标准。

点评27:有点要求太低。我们能否通过征收让被征收人住得更安心、安逸?

第二十三条 对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿,并依法拆除;对未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

点评28:十分错误。违法建筑的情况十分复杂,怎么能无偿的一拆了之?应当是依法应无偿拆除的违法建筑在征收时才能“不予补偿,并依法拆除”,其他则不能。
第二十四条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查人员和被征收人应当对调查结果予以确认。调查结果应当向全体被征收人公布。
房屋征收部门应当依照本条例的规定,依据调查结果、房地产市场评估价格,拟定补偿方案,并征求被征收人的意见。

房屋征收部门根据被征收人的意见,对补偿方案予以修改完善,报作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府批准后予以公告。公告应当载明补偿方式和房源情况以及签约期限、搬迁过渡方式、过渡期限等事项。

点评29:缺少操作性。房屋征收部门才几个人,忙不过来的。其次,如何征求意见?应规定相应的程序。
因危旧房改造的需要征收房屋的,补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前,还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

点评30:旧房改造的需要应当谁的房屋谁作主。三分之二的人就可决定剩余的人的财产命运吗?
第二十五条 房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案,与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议;其中,危旧房改造的补偿协议,在签约期限内签约率达到三分之二以上的,方可生效。

点评31:缺少操作性。房屋征收部门才几个人,忙不过来的。
房屋征收部门应当将补偿协议向全体被征收人公布。

点评32:这还不错。
补偿协议订立后,一方当事人未履行补偿协议的,另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

点评33:如此看来,房屋征收补偿协议是民事合同。
第二十六条 征收个人住宅的,作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府,应当为选择货币补偿方式的被征收人提供适当房源。

点评34:这还不错。
第二十七条征收个人住宅的,被征收人的家庭符合廉租住房保障对象或者经济适用住房供应对象条件的,作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府应当为其提供廉租住房保障或者经济适用住房。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

点评35:这还不错。
第二十八条 房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。
被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼;在行政复议、行政诉讼期间,不停止补偿决定的执行;逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的,由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁,或者依法申请人民法院强制搬迁。补偿决定被复议机关或者人民法院确认为违法的,作出房屋补偿决定的县级以上地方人民政府应当赔偿被征收人的损失,并承担其他相应的法律责任。
实施强制搬迁前,房屋征收部门应当按照补偿决定,对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。

点评36:“在行政复议、行政诉讼期间,不停止补偿决定的执行”是不行的。除非是公共利益的紧急状态,其他情景都不应执行。和谐社会,过多强制执行真的不好
第二十九条征收租赁房屋,被征收人与房屋承租人解除租赁关系的,对被征收人给予补偿;租赁关系未解除的,对被征收人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。

点评37:这还不错,简单明了。
第三十条  房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
选择房屋产权调换补偿方式的被征收人在过渡期限内自行安排住处的,房屋征收部门应当支付临时安置补助费;使用房屋征收部门提供的周转用房的,房屋征收部门不予支付临时安置补助费。
因房屋征收部门未按照补偿协议提供产权调换房屋而延长过渡期限的,对自行安排住处的被征收人,房屋征收部门应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转用房的使用人,应当自逾期之月起支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由县级以上地方人民政府规定。

点评38:这里担心的是一些地方规定的过低。是否规定按照市场价格支付呢?
第三十一条 对因征收非住宅房屋造成停产、停业的,应当给予适当补偿。

点评39:适当补偿?这不行。底线应当是保障企业能恢复到征收前的水平。
第三十二条房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的,应当加强对受委托单位的监督,并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。
房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。
任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

点评40:这还不错,简单明了但贵在执行。可别像现在许多地方报警不出警,出警也是走过场
第三十三条任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用。

点评41:这还不错,简单明了。

第四章 法律责任

第三十四条 违反本条例规定,县级以上地方人民政府有下列行为之一的,由上级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:
(一)非因公共利益需要征收房屋的;
(二)违反法定程序作出房屋征收决定的;
(三)未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的;
(四)对不符合规定的补偿方案予以批准的;
(五)作出的补偿决定违反补偿方案的;
(六)违反法定条件强制搬迁的。

点评42:这还不错,有进步。
第三十五条 违反本条例规定,房屋征收部门有下列行为之一的,由本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分:
(一)未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的;
(二)实施强制搬迁前,未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的;
(三)采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的;
(四)未作出补偿决定实施强制搬迁的,或者虽作出补偿决定但未按照法定程序实施强制搬迁的;
(五)未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。

点评43:这还不错,有进步。
第三十六条违反本条例规定,房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位,以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

点评44:这还不错,有进步。
第三十七条违反本条例规定,贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用的,责令退赔,对有关责任单位通报批评、给予警告;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

点评45:这还不错,有进步。
第三十八条 违反本条例规定,房屋征收部门有下列行为之一的,由本级人民政府责令限期改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:
(一)房屋征收范围公告后,未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的;
(二)未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的;
(三)未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。

点评46:这还不错,有进步。
第三十九条违反本条例规定,房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

点评47:这还不错,有进步。

第五章附 则

第四十条非因公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的,应当符合城乡规划、土地利用总体规划,并依法办理有关审批手续。
非因公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人的房屋的,建设单位应当编制具体实施方案,并报房屋征收部门批准。
建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定,适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。
建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。
县级以上地方人民政府应当加强对拆迁活动的监督管理。

点评48:画蛇添足啊。本来上面的第三条公共利益被放大,已经涵盖了当前所有的拆迁活动,还不放心,加双保险。利益有人罩着,中国的开发商幸福啊!
第四十一条 本条例自年月日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
点评49:这还不错,有进步,老拆迁条例终有大限之日。但是,为了社会和谐与民众利益,最好是立刻喊停各地的大拆迁运动。
说明:整个(草案)挺不容易,而上述点评,多为批评,仅是应对征求意见稿的个人见解,决无不尊重起草者劳动的意思。具体的修改建议将另行呈送,只是尽一位法律人的责任,没有更深的意思,请读者勿作复杂的猜测。

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