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转载:拆迁调查“我的房子究竟谁做主”?

(2009-11-18 16:09:41)
标签:

法律

拆迁

拆迁许可证

南通市

房产

分类: 转贴

                   拆迁调查:我的房子究竟谁做主(江南时报) 

    本报今日刊发这组报道,以期引起有关方面对拆迁公司前置模式的警惕和反思。

拆迁调查之一——地点:南通
拆迁许可证涉嫌违规 法官因拆迁被株连
文明城市里拆迁瑕疵不少
调查之许可证悬疑
      56岁的朱瑞成对南通市政府3月份同意强拆他家房屋的批复依旧不服。“拆迁许可证涉嫌违规发放”的疑问也一直盘旋在他的心头,而此证正是合法拆迁之本。
      朱瑞成是该市港闸区唐闸镇街道尖沟头村二组村民,房屋所有权证上标明其家房屋共8间,砖混结构,212平米。4月25日凌晨4时10分许,这栋小楼被毁,他提供的一份清单显示被损财产总价计40万元之多。
      现在,朱家的原住址已被纳入南通林野物流有限公司(下称“林野物流”)厂区,该公司总占地98842.64平米(约合148亩)。拆迁早从2006年5月就开始了;但一李姓村民透露,林野物流彼时并未领取拆迁许可证。经南通市崇川区法院查明,林野物流确曾无证拆迁,南通市房管局当年10月18日对其作出行政处罚,责令其停止拆迁并处罚款32907元;林野物流一周后交清罚款,27日申请领证。
      而申领房屋拆迁许可证,应当依法提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明共五项要件,缺一不可。2006年10月30日,林野物流成功拿到了拆迁许可证。
      根据记者掌握的资料,林野物流地块上原有居民150多户,而其所作拆迁计划和拆迁方案则称,动迁居民仅21户,拆迁房屋总面积约2408平米,拆迁补偿、补助总费用为339.1669万元。即便如此,南通市商业银行城南支行于拆迁许可证发放当日出具的资金到位证明显示,该项资金仅为90.25万元;更蹊跷的是,港闸区财政局同日出具的“付款保证”,称“南通林野物流有限公司拆迁工程中标价250.2万元,已付90.25万元,余款159.95万元按工程进度拨付”。朱瑞成认为,所谓资金到位证明恰恰是“资金不到位”的证明。《担保法》第八条规定“国家机关不得为保证人”,南通市财政局人士也向记者表示,此种保证行为确属不当。
      面对林野物流提交的资料,南通市房管局并未设障。2007年5月,朱瑞成起诉该局颁发拆迁许可证的具体行政行为违法。崇川区法院审理认为,被告作为房屋拆迁管理部门,囿于其职责所限,仅能对第三人(指林野物流)提供的材料进行形式审查,至于第三人提供的材料是否合法合理,并不在被告的审查权限之内,因此被告无权对上述材料的合法性、合理性作出认定。朱瑞成败诉,此后上诉再败,今年8月再审申请亦被驳回。
      与朱瑞成一路败诉相反,由当地市、区政府推动的行政强制拆迁程序却进展顺利。从南通市政府批复文件下达到强拆执行,只用了一个月时间。朱妻陈建萍还告诉记者,房子被拆后第五天,她请人在原址上搭了个棚子,却招致20多个人来推,她上前揪住认识的一名劳教释放人员,竟遭到一阵拳打脚踢。所属辖区派出所虽出警,但无人受到处理。
调查之暴力的阴云
      陈建萍因拆迁遭打一事至今没有后话,其弟陈建伟的类似遭遇刚刚有果。2009年9月18日,强力胁迫他进行拆迁谈判的其中四人被判非法拘禁罪,分别判处有期徒刑一年二个月缓刑二年到有期徒刑二年八个月缓刑四年不等。
      在断壁残垣和几块农田的包围中,陈建伟位于港闸区唐闸镇街道花墙村的宅院显得孤零零,四邻则一个个都“顶不住压力”拆掉了,他似乎应了“钉子户”之名。这里的拆迁人是官方背景的港闸区城市建设开发总公司,旨在对花墙村地块进行前期开发,南通市新锦房屋拆迁公司(下称“新锦公司”)受托实施拆迁。2006年8月,鉴于当地不按规定采用房地产市场评估价确定补偿标准,陈建伟拒绝和新锦公司谈判。当年底,针对南通市房管局作出的拆迁补偿安置裁定书,他提起行政诉讼,到2007年11月,一审、二审相继败诉。
      几个月后,暴力事件发生了。
      依据港闸区法院刑事判决书,检方指控,事发前一天下午(2008年8月2日),新锦公司顾姓副总经理在酒楼约请被告朱某,朱找来王某,王找来钟某,钟又找来吴某、戴某、“新疆”等人;当晚9时许,他们分乘三辆车到被害人陈建伟家守候,后得知陈去了姐姐家,遂转移到事发地。检方还称,在村委会期间,有人进来用手击打被害人头面部,被害人出现呕吐、头晕等症状,顾某事后支付其他施害人医疗费和辛苦费9000元。判决书透露,列入被告的四人有三人因赌博、盗窃和吸毒犯有前科。
      此间,住在陈建伟家的八旬老母也遭受惊吓,一只金耳环被抢。记者调查发现,暴力拆迁事件在当地并非孤例。据尖沟头村八组古稀老人孙桂如称,在连续两晚被惊扰后,去年6月21日晚,他家的门被砸开,30多人涌入,他被拖至院中殴打,照片显示其右眼眶出血,额头中央明显鼓起一个鸽蛋大的疙瘩,其弟闻讯而来也被暴打。更糟糕的是,孙女被落入房间的砖块吓得精神失常。南通市精神卫生中心司法鉴定所的鉴定意见为,被鉴定者罹患急性应激障碍,与惊吓有因果关系。
      11月6日至发稿前,记者仍连续接到崇川区百乐渔都地块被拆迁居民的反映,他们不知道压在头顶的野蛮阴云何时能散。
调查之“自卫”的代价
      季春梅,崇川区文峰街道厂南社区居民,百乐渔都地块拆迁户。10月27日,记者没有见到她的丈夫朱桂华,“再有两个多月,他就该出来了。”当天早上,季春梅刚去探过监,六天前,她接到区政府通知,要求“15日内自行拆除房屋”,否则就要强制拆迁,“上有老,下有小,我一个女人怎么扛得住,得跟他商量商量”,结果还是一筹莫展。
      百乐渔都及周边10万多平米的地块,2006年8月南通市土地资产储备投资中心为前期开发启动拆迁,将来规划用途为商业、办公和居住,共260户纳入拆迁范围。朱桂华被判服刑一年,正是冲突中咬伤一名拆迁人员所致。
      经南通市房管局确认,朱桂华户有合法宅基地127.9平米,合法房屋建筑面积105.56平米。季春梅称,其多年前就将二层楼的一层改作饭店之用,税务登记证显示其经营始于2003年12月。《南通市城市房屋拆迁管理办法》也规定,对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明,持续用作经营场所一年以上的住宅房屋,可按实际经营面积增加补偿。他们认为,居住用房改开饭店为合法经营用房,故应按经营用房进行补偿。
      经评估,除附属设施设备、装饰、装潢外,朱桂华户货币安置补偿总额为192020元,补偿单价折合1819元/平米。在南通市区新建商品房价格冲万的情况下,朱家难以接受这一评估价。拆迁双方达不成协议,2006年10月该市房管局作出维持原评估价的裁决,另拆迁人提供的低价位商品房同于被拆房屋合法建筑面积部分的价格为2050元/平米。这意味着,他们要购买等面积的安置房,每平米还要贴进231元,饭店被拆还将迫使他们另谋生计。
      冲突发生在今年2月27日下午,南通市中南房屋拆迁有限公司许某和翟某找到朱桂华,送达“领取拆迁补偿安置款通知书”。经法院查明,朱拒绝接收,引发口角,扭打中咬断许某右手大拇指末节。按照季春梅的说法,许对她丈夫说,“你不收也得收”,朱桂华欲将两人关在门内并打110请警方见证,翟某随后一拳打掉朱桂华的近视眼镜,三人混打中,许某去掐朱桂华的脖子而误将右手大拇指伸进其口中,朱出于本能咬住,对方没有罢手,反而挥拳击打朱头面部,最终造成伤害结果。许本人说法是,他伸手拉门,朱低头朝其右手咬了一口;翟则称,许抓朱桂华的胸前衣领推他,朱低头咬住。
      “朱桂华事发前拨打110,说明他没有伤害他人的故意;两人打一人的情形和个中细节,说明朱桂华是正当防卫。”法庭上,季春梅和代理人陈述了这样的辩护意见,但未被采纳。
      记者获悉,因忍受不了压力,季春梅目前已经在拆迁补偿安置协议上签字。
调查之被株连的法官
      崇川区法院法官施新荣最近心灰意懒。按《公务员法》规定,工作年限满30年可以提前退休,51岁的他向单位打了提前退休的报告。他是百乐渔都地块被拆迁人施汉清之子。
      国庆前,他已经从民二庭调到监察室。9月份的一天,他出差去天津办案,下午刚到,法院领导就急急地喊他回去,他问“是不是因为拆迁”,领导没否定,坚持叫他“先回来再说”,他也坚持己见,“如果是拆迁的事,那不可能”,还是办了事才返回。10月15日,领导要他把没办完的案件移交,他认为“案子多人手少,处理都来不及,这种安排显然不正常”;次日,他再被要求停止手上一切工作。
      拆迁殃及了他的公职,施新荣成了被株连者。10月27日上午,参加完南通市房管局召集的行政强拆听证会,他心情没有变轻松——如果他不接受既定的补偿价款,强拆几乎无可避免;尽管在他看来,百乐渔都地块的拆迁问题重重。
      其一,程序违法。按照《行政许可法》第47条,“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。”江苏省建设厅在针对同一地块拆迁户陈亚平的行政复议决定书中这样表示,虽然南通市房管局在颁发拆迁许可证前没有组织听证程序不符合行政许可法相关规定,但撤销该许可证可能会对公共利益造成重大损害,最终维持了南通市房管局的颁证行为。
      其二,实体违法。由于事涉土地储备,前期开发并非项目建设,因此办理拆迁许可证所必须的建设项目批准文件就无从谈起,另该地块预算补偿安置资金5373.65万元,办证前实际到位资金只有1973万元,和前述尖沟头村拆迁一样,崇川区财政局也涉嫌违规担保。
      其三,强拆无据。他认为,获取公民财产,一是协议收购,二是征收。现行法律只规定了“为公共利益的需要方可征收个人房屋及其他不动产”,而百乐渔都地块规划用途为商业、办公和居住,公共利益之说殊难成立。在补偿标准仅达到限价商品房价格1/4的情况下,强制拆迁更加难以服众。
      另据透露,10月27日到场旁听强拆听证会的三名拆迁户称,两个多月前,他们就在空白拆迁协议上签了字,协议却还没到他们手中。

反思之一
强制拆迁底气何来?
      记者在南通采访,不少被拆迁人表达了这样的心声——如果拆迁是为架桥修路,是为盖学校、建医院,他们二话不说,肯定会支持国家建设,因为这是“公共利益”。群众能有这样的“公心”,深值尊敬。相比之下,在没有“公共利益”作硬性支撑的情况下,当地政府却一再通过行政手段为强制拆迁开路,敢问其底气何来?
      其实,记者还了解到一起令人匪夷所思的拆迁闹剧,2007年4月29日,南通市房管局以该市第一人民医院新建教学、行政和后勤综合楼二期工程之名张贴拆迁公告,随后拆迁户备受折腾,玻璃被砸,锁眼被挤胶水,竟呈常态。
      在去年6月针对一户的强拆听证会上,“没有拆迁许可证”的重要情节被南通市房管局官员当场证实。意外的是,到今年3月崇川区政府依旧向该户下达了强制拆迁的通知,此前的2月27日对该户强拆获南通市政府批复。事实上,早在去年7月,南通市规划管理局已答复该户,所谓医院综合楼项目“至今尚未向我局申请办理有关规划手续”;再到今年3月南通市国土局也答复称,此户不在该院用地范围内,医院综合楼项目也没有申请用地手续。真相终于大白,强拆程序也被叫停。现在看来,这是一起典型的非法拆迁个案。值得庆幸的是,非法拆迁伺机抬头之下,民众的法制观念以超常的速度被强化,而法律知识也被逼恶补,才使得这种虚张声势、瞒天过海之举得以现形。
      需要点明的是,拆迁许可证经由房管部门核发,南通市房管局固然确知无证拆迁的事实,又缘何召集针对拆迁户的强制拆迁听证会。这难道不够荒唐吗?更荒唐的是,该地块40多户未被拆迁者已经所剩无几。

反思之二
拆迁为何不受欢迎?
      谈及拆迁,人们为什么不是欢迎,不是充满期待,而是抱怨,乃至于满心的畏惧和无助?弄清这个问题,就不得不反观拆迁过程中的立场问题。我以为,要让群众拥护拆迁,就要让拆迁回归法律轨道,就要站在被拆迁人的立场考虑安置补偿问题,真正做到依法、人性。
      以记者调查的南通被拆迁人而言,面对拆迁公司的工作方法,面对不明身份者的打砸,面对行政强拆的高压,他们无疑是弱者,除了效果微乎其微的自我救济渠道(譬如报警、诉讼),他们几无招架之力。正如拆迁户季春梅所言,“我们已经是砧板上的肉”,我能感到她言语之间的无奈。
      群众不满意拆迁,主要在于得不到满意的补偿安置。需要引起关注的有这么几点:其一,想拆迁,先听证,听一听民声;其二,想拆迁,先筹划安置,保证一个好地方,交通方便,不要太偏,保证一个好房子,环境良好,质量过关;其三,依法按房地产市场价进行评估,而非采用地方政府几年前制定的补偿标准,力争做到合法建筑面积“拆一补一”;其四,对于因拆迁切断生计者、生活困难者,应考虑给予相应的生活保障。这决不是过分要求。
      此外,若非公共利益之需,拆迁原住居民的房屋,除进行正常的安置补偿外,还应有额外补偿;因为拆迁让他们受到财产、身心等多方面的损失。从根本上说,拆迁不能让居民的生活质量有所降低,而应该略有提高。拿某些拆迁户的二层小楼来讲,从建筑质量和装修规格上讲,无异于乡村别墅,若为开发商所建,售价自是不菲,现在按普通民房补偿二三十万元,就难怪当事者不接受。
      有人可能会问,提高补偿标准,钱从何来?这显然不是问题。百乐渔都地块拆迁户仔细算过账,补偿安置的预算款与可以预期的土地出让金比起来,还占不到十分之一。因此,拆迁标准哪怕提高一倍也并不算多,但对拆迁户而言已很可观。这或是两全之策。届时,拆迁到哪里,哪里还不箪食壶浆欢呼雀跃吗?

反思之三
警惕拆迁公司前置模式
      观察当下的拆迁,拆迁人无论土地储备中心,还是开发建设单位,往往将具体拆迁事务委托给拆迁公司。委托并无不妥,但全盘委托就值得商榷,并由此造成拆迁公司冲锋在前甚至不择手段推进拆迁的状况频发。
      众所周知,拆迁是一项相当棘手的工作,尤其以补偿价格谈判为甚。对拆迁公司而言,其以一定价格打包获得拆迁业务,这就意味着,安置补偿款支出越少,自己获利就越多,利益驱使着他们不会轻易对拆迁户开高价。此外,针对不同的对象,补偿价款相差悬殊。遇到掌握社会资源者,拆迁公司不会强力相逼,若试试啃不动,就会提高价款,甚至暗中操作出天价补偿。这在实际上助长了社会不公。
      更重要的是,受委托合同和拆迁期限制约,失去耐心的拆迁公司就会动下坏心思,图谋不轨。于是,拆迁地块上就有了各类闲散人员的身影,就有了层出不穷的野蛮拆迁案例。所谓暴利之下,必有蛮夫。暴力行为肆无忌惮,也和警方处置不力不无关系。有人向记者反映,辖区派出所民警竟称找不到他家,而等警察到了,闹事者早已没了踪影。
      按照国务院拆迁条例,拆迁补偿安置协议应在拆迁人与被拆迁人之间订立,但现在常常是拆迁公司代劳,所签不乏空白协议,签下多日被拆迁人却还拿不到。种种的乱象,不得不拷问这种拆迁公司越俎代庖式的模式。于帆 记者 吴纪攀 发于南京、南通

            

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