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近日在西安参加一个地产论坛，我重点谈了一个问题：二线城市的地产发展有其自身特点，不能简单复制一线城市的模式和经验。
我对西安地产市场的看法，是放在“西安咸阳一体化”、西部崛起、扩大内需以拯救经济过程中的二线城市房地产、历史文化名城中的旧城改造、等等作为大的背景来考量的。尤其是我近期更关注咸阳这个紧临西安的城市，存在因缘际会的许多发展优势。下面，我分五点来谈谈我对西安和咸阳的城市发展、地产发展策略性的思考。
第一：我理解的西咸一体化的意义
西咸一体化具有国家战略意义。作为辐射整个大西北的中枢和门户重镇，作为华夏文明的发祥地，作为历史上13个伟大朝代的首都所在地，西咸一体化在当今发展模式受阻、面临转型的大势下，是耐人寻味的。
从世界经济贸易和文化交往角度看，我们的出口战略上没有加上文化底蕴的因素，因而也是没有产品定价权的，即使在纯粹的制造工业产品，没有定价权的生产，注定是资源成本高而利润低的。所以，西咸一体化的潜在话语，就存在将华夏文明史激活、进入可计量的市场经济，并促进中国制造的定价权。这个意义非常重大。
并且，这个定价权不仅存在于文化产业、创意产业，而且存在于制造业。西安有良好的制造业基础，在能源、旅游资源、高新科技、新型农业等方面有优势，以及仍然存在的人力资源和土地资源方面的优势。现在西安有五六百万人口，经过这一轮西咸一体化发展，应该打造出人口过千万的城市，这就将为中国的城市化、吸纳西部的活力人群、促进西部的稳定发展，起到非常好的作用。
西安和咸阳的地理关系，很类似于宝安和深圳特区的地理关系，咸阳位于西安的西边，枢纽机场位于咸阳，宝安亦是在深圳特区的西边，国际机场在宝安。城市的主辅关系明确，都通过快速路相连。一体化都是针对“二元化”的过去和现状而言的，而未来就是一体化。
第二：打造千万人口的城市，一定要有基于文明底蕴和观念创新的住宅制造业
这个提法，是基于对外向型经济的沿海城市的发展模式的反思。沿海城市的发展，是容许或者说要求劳动力像候鸟一样，订单来了人来，订单没了人走。加上沿海城市的高速发展，对于房地产或者说居住产业来说，就没有充分的耐心去发掘作为普通居住、大众居住的理念和空间、产业经验。改革开放30年形成的一线城市，基本上居于发展的高端、炙手可热之所，没有很好回答大众居住的问题，反而形成了以住房为投机的热潮。
那么，在西咸一体化背景上的住宅产业发展，必然有不同于现在所说的一线城市的脉络。我提出激活文明底蕴、促进观念创新，就是为西咸一体化的住宅产业探索基调的。今天在会上我简要提到文化就是“仪式+符号”，仪式关涉到生活方式包括居住方式的内涵，而符号就是语言文字、工艺品、空间符号等等，一种文明的仪式和符号受到世界重视，进入当今和未来世界的交往体系的高端，它就有定价权、话语权。我们在西咸一体化背景上提激活文明底蕴，就是要让我们的居住模式是有定价权、话语权的。而观念创新的意思，就是要把大众居住提上议事日程，成为房地产结合城市发展的真正龙头，而不是以颇受非议的高房价成为房地产的唯一标识。
第三：在西、咸推动中国的“包豪斯”运动
作为对现代建筑、现代城市发展影响非凡的包豪斯运动为何在德绍而不在柏林发源？除了当时的魏玛共和国文化创新的动力充足、人才济济等因素，当时的德绍居住成本低、能吸引有头脑而无身家的年轻艺术家、社会活动家，也就是说，当时的德绍比首都柏林更能吸引人才、聚集活力、宽容创意。
我看了一则资料，西安和咸阳的地价房价比，在全国城市中是比较低的，全国平均数据是23%，而西安最高水平不过18%，最低仅11%，咸阳就更低。地价较低，那么，用于住宅科技、艺术的潜力就大，居住创新的基础就足，而作为历史名城的优势发挥出来，为年轻的创意人士营造合适的居住条件的可能性很大，加上中国经济由外向转内需，这对于西安、咸阳是很重要的契机。除了高新科技、信息技术、旅游和服务业之外，西咸一体化应该抓住住宅产业的发展作为重要抓手，但一定要绕开地方土地财政的陷阱，而要着眼于学习魏玛共和国德绍的包豪斯运动的经验，为中国的城市化、现代化补上“现代的、大众的居住”这一课。这一课也是我国二线城市发展的重要课题。也许，房地产界、甚至国家土地管理部门、建设部门也没有意识到前一轮沿海城市开发的经验，转移到二线城市，将会有何必要的政策指引。而已经形成的地产大鳄在二线城市的开发，也只不过是简单复制在一线城市的过往做法，并将高房价播散到二线城市。这样，我们就将失去反思并提升的机会。
所以，我提出在西咸推动住宅包豪斯运动，既是我10年前为中城房网起草“新住宅论坛宣言”的继续，也是在实施层面的深化。我对此充满期待。
这里具有基础条件的可能性。西、咸电子产业很发达，可以与智能住宅有很好的结合；建材工业也很有基础、资源丰富，咸阳作为我国十大宜居城市，有丰富的关中水系、有地热、有底蕴丰厚的关于居住、养生的理念和经验，在居住文化、住宅产业发展方面，一定可以有从文明底蕴出发给予我国房地产发展取得定价权的潜力：适合大多数人的、适应城市化进程的“宜居”。
在此，我简单提及政府应该对此契机有敏感，并忍住高地价的诱惑，有意识地把住推动实现二线城市完成我国大众居住历史使命。更多的是要对地产同行、建筑专业人士建言，不要被住宅金融、理财、投机障了双眼，我不反对地产领域和其他领域的任何投机，但城市和建筑是必须回答大众居住的问题，而且是以市场化的方式回答，我们业内人士不用心思考房地产的健康可持续发展，就会逼着民众面向本来就握有雄厚资源的政府提出诉求，进而使中国的市场经济发展所走的弯路绕得太远。
来西安开会前，因为以前已经对西安和咸阳的城市发展有所了解，我专门就在地产投机不是很旺盛的二线城市推动结合类似包豪斯运动的城市化和大众居住问题的解决方案，就教于年近90的导师吴焕加先生、以及著名的建筑历史学家、近年从事中国乡土建筑研究卓有成效的陈志华先生，建筑界应该有更坚实的基于民本的城市理想，但践行建筑理想并不能走向计划经济的万能乌托邦，我们应该在投机、急功近利的投资拉动背景下，付出艰苦的努力，获得或许没有靠金融手段的财富积累的速效，但更有长远的健康的市场经济意义的效果，就是在没有投机的过大压力下，尽心尽力解决居住问题，解决城市化的瓶颈问题。
在西安提这件事，还因为另一项因素：西安的设计人才、创意人才储备异常丰厚。我在深圳接触过许多来自西安的奇才，如陈绍华为杰出代表，深圳的平面设计，波及动漫设计，成为深圳设计之都的主要申报内涵。陈忠实对黄土地上居住文化的在宏阔历史性背景上的演绎、张艺谋和贾平凹对空间和文化符号的诠释，是这块土地上汇聚创意的不俗证明。所以，在新的经济社会形势下，在西安、咸阳汇聚创意才智，寻找解决中国城市化得健康发展之路，重题包豪斯是有意义的。
重题包豪斯还涉及到对历史文化的再解释。今天上午的论坛，有“本土”和“外来”解释两种说法，这是说本地开发商和外地开发商的各自优势，应该不是利益冲突。我要说的不是就开发商群体的兴趣、利益差分，而是说我们如何在“住宅制造”中诠释历史文化。如今，对现代主义城市建筑运动的有一个重大误解，是说现代建筑割裂了历史，所以，才有所谓后现代重新整合历史地问题。我们今天提住宅制造，其实是有深刻的历史含义的，即我们要对中国人的居住方式、文化符号争取定价权，从国际市场来说，我们要从文化理念、文化产品的进口、低端工业品的出口，有所扭转，转为文化产品、文化方式的定价和出口。我上午在会上说了，我们的安塞腰鼓、我们的秦腔，为何不能在国际市场定价？为何只能由政府财政买单作为行政性消费？我们要建立有质地的生活，就要过城市化和大众居住这一关，我们解决了城市化的问题，才有可能自豪地为我们的文化产品定价——里面是包含着丰厚的人文价值的。
从技术层面，如果外来开发商只是看这里土地相对便宜，而来此偷个巧捞一把就走——这样尽管无可厚非，但可以说没有理解西安咸阳的意义，没有理解二线城市所存在的潜力和机会。另外，在住宅制造中有节制地、内敛地诠释历史文化符号，比滥用符号更为高贵。
在二线城市把握的机会，确实不是简单的复制一线城市的经验问题，何况，每一个特定城市都尤其特定的文化、机制、风俗和消费水平。我们值得认真地研究不同城市的特点，在城市建设、地产开发中体现这种特质。住宅确实就是文化产品。从文化产品的定价权角度解释，其实也是大国崛起的重要内容。
第四：土地机制的创新和旧城改造
在西咸一体化发展过程中，从土地角度有两点特别关键，一是旧城改造，而是土地制度瓶颈。
沿海城市挟率先改革之先机，在土地开发利用方面获得了巨大优势，至今也没失去这种优势，而地处关中平原的西安、咸阳就面临城市发展土地制约，所谓“后发优势”因土地制约而发挥不出来。西安搞功能区，西安咸阳一体化的沣渭新区，都因为农地转用问题而迟迟难以见效果。土地控制是基本国策，地方政府不能突破基本框架，但有一种创新是可以尝试的，这恰恰是沿海城市所不具备的条件，那就是将西安咸阳周边郊县的农村宅基地、农村建设用地、甚至部分城镇建设用地指标转到中心城市来，同时给予郊县农民一部分进中心城市的居住指标，这部分居住指标可以用于外出打工、上大学的人口，也就不会对现行户籍管理造成冲击。
在城镇的农村民居住区，实行有效的地籍登记，让村民股份公司拥有部分国有建设土地，而城市政府不必花钱征地，按照城市规划的规约实施项目建设时，由开发主体与村股份公司达成合作或转让条件，城市政府的土地部门只需履行完善土地手续。这也是为西安、咸阳解脱土地机制制约的有效创新。
至于旧城改造，政府所要把握的是公共设施的布设要求，至于开发主体，不必拘泥，更不必形成国企、政府所属城投公司具有绝对优势的局面。村股份公司应该可以独立作为改造主体，也可以与私企或国企合作。政府应该建立土地供应和旧城改造计划，但这个计划不应该是为了设置门槛排斥多元化的开发，或有意抬高地价，而是尽政府提供公共服务的能力，以及城市功能的完善之可能，这就是我不遗余力地呼吁“小地块模式”的重要意义：土地可以招拍挂，但应该提供尽可能多的大大小小地块用于招拍挂，这样，所谓地王的焦虑和危害就失去了存在的基础。
第五：深圳地产企业对内地投资的优势在哪里？
深圳的转型，并不尽是福音，比如地价房价高企，房地产的投机性和竞争性白热化，对房地产企业的生存造成很大压力，所以在深圳的大小地产企业，纷纷转向二三线城市寻求发展。但也有另一面作为优势扩张的情况。万科、金地、招商、中海、华侨城这些大牌企业，还有如佳兆业、鸿荣源、富通、京基、中航地产等第二梯队甚至第三梯队的地产企业向内地扩张，成绩亦不俗。这些对内地扩张的现象，说明了深圳盛产的地产企业的优势，从价值传输的角度，我甚至愿意提及最近发生的深圳在伦敦举办的“时尚深圳”时装周，说明深圳设计在成长，作为设计之都的魅力在逐步凸显出来，那么，与此相关，地产和城市发展中，如何传输深圳设计的理念，也是这么些年来，深圳地产行业在国内值得称道的优势。深圳已经由早期的吸引外来投资，转化为吸引投资与对外投资并存的双重优势，这是城市升级的实际效果。
至于二线城市的潜在机会，我已经在前面说过，这里要强调的是，深圳地产企业向内地投资，不要简单地复制在深圳本土的经验做法，要理解时代变迁和地域文化，以及深化对中国城市化和大众居住的理解。
