在西安中介行业，陕西建祥物业代理有限公司只是一家小公司，但说起“建祥置业”的总经理李连源，行业内的人很少有不认识他的。李的出名，在于他总是以一个从业者的身份，为这个行业的健康发展呐喊和呼吁。他建博客，经常发表文章分析行业发展，传授交易经验；他参加活动，总是勇于发言，期望通过对话能为中介的发展尽到自己的一份力。
    客观的说，西安中介行业的发展还有很多方面需要改进，但这个行业只要有人愿意呐喊，愿意去审视，发展的路子就会越来越平坦。近期焦点西安房地产网记者崔军平对李连源进行了全方位采访。

   【焦点网】：您怎样看待西安房地产经纪行业？这个行业目前存在哪些问题和不足？

   【李连源】： 目前，西安房地产经纪行业经历了近两年国家一系列“新政”实施的过程，市场通过一个深层净化过程优胜劣汰大浪淘沙，已经淘汰了一批抗风险能力较弱的中介机构。市场正处在重新整合时期，格局在今后一段时间内将发生裂变。从国家近期强调对二手房交易资金实施监管以及西安加快二手房办证速度的具体举措上看，中介行业将面临重新洗牌，会朝着一个更有利于市场、有利于消费者、有利于中介行业的方向发展，所以对我们而言风险与机遇并存。
    当然市场上也存在许多问题和不足，就中介自身而言，小中介经营模式、从业人员文化素质偏低、专业知识不足、操作能力低下、固步自封信息闭塞、急功近利不择手段、不求上进互相制肘等，都是影响中介自身发展的主要问题。市场上存在的问题有：行业准入门槛太低、市场缺乏行之有效的监管制度、中介专业协会缺失、消费者认知欠缺、市场准入预警及信息督导机制缺乏、收费标准合同文本混乱等问题。

   【焦点网】刚才您提到了这个行业的不少问题，那您认为成熟的中介行业应该是怎样的？

   【李连源】：一个成熟的行业形态必须有一个成熟的市场氛围。就拿足球来说，国外疯狂地球市带动了整个产业的发展，从观看球赛到穿比赛服，从喜欢球星到喜欢球星的球衣及所在球队的队徽、队旗乃至球员自己喜好的东西，可谓无所不及。回到国内，由于市场环境等方面原因，足球在国内一直叫好不叫座，不能产生利润导致圈内急功近利，假球、假哨泛滥，究其原因就是缺少一个大家公认的规则，或有规则不按规则办事，这些也是不成熟使然。
    地产经纪行业的成熟态势应该在一个充满阳光的天空下“天高任鸟飞”，也就是各个环节操作透明化，买卖、中介、交易部门各方充分信任互相协作，并在诚信的前提下水到渠成。只要能够充分体现“公正、公平、诚实信用”的原则、客户能够认可中介的服务，并且愿意到中介买卖租赁房屋，那么中介行业就真正的达到了成熟。

   【焦点网】您曾经在焦点网上发表过一篇博文叫《小中介决不是黑中介》，那么哪些中介或者哪些行为就是黑中介？

   【李连源】:这个问题使我又想到了球场上的“黑哨”，“黑哨”与黑中介相同的一点都是受利益驱使，为了利益不计后果直至以身试法。小中介与黑中介有着本质上的区别，前者在国家工商、税务、行业等部门注册备案，后者一概全无，出了问题根本无从查找。但正常的经营当中也不能排除一些害群之马打着正规中介的“幌子”进行“挂羊头卖狗肉”的勾当。这样的中介在买卖房屋过程中欺上瞒下赚取中介费以外的差价，可谓“吃了原告吃被告”；拿公产或部分产当私产卖、一房多卖、挪用客户交易资金等；在租赁房屋过程中采用多收少付、收了不付，两头欺瞒等手段欺诈消费者，这样的行为比黑中介有过之而无不及，是我们坚决予以抨击的。
    西安房地产中介市场以单店经营形式为主，这就是人们常说的小中介。正是这些小中介在十多年的过程中为群众“居者有其屋”作出了积极贡献，这一点非常值得肯定。但随着市场发展的需求，大型中介连锁企业和品牌化经营将主导中介今后发展的方向，所以重新整合现有资源，走连锁、加盟、联盟等方式将会进一步提高本土中介在市场中的竞争能力。需要强调的是这样的小中介决不是黑中介。

   【焦点网】国家近期明确规定：房地产经纪机构不得赚取差价，以及谋取合同规定以外的非法收益。但是目前现金收房，吃差价现象仍然存在，中介机构挪用客户资金甚至捐款潜逃事件时有发生，如何真正解决吃差价的问题、什么样的资金监管模式更有效？

   【李连源】： 我们注意到今年年初国家就二手房交易中资金监问题的意见，应该说国家站在一定的高度从充分保障消费者权益的角度出发，目的非常明确。长期以来中介行业因门槛低泛导致从事这个行业的从业者急剧膨胀，加之相应的管理办法滞后，所以经营方面难免存在问题。市场的钢性需求推动着二手房交易不断增加，导致“罗卜快了不洗泥”，市场上出现了北京“坚石”、合肥“桃园”、天津“惠众”等卷款潜逃事件频频发生，二手房交易资金监管正是为了堵住这个“管涌”。
    关于中介吃差价的问题有着许多复杂的历史背景，比如，委托人在对中介进行房屋出售委托时有多种委托方式：专任委托、多头委托、定价委托等，其中定价委托就会出现吃差价问题。比如：委托人以定价10万元委托中介出售他的房屋，中介接受委托后将此房出售了11万元，那么根据当初约定，这1万元就应该是中介的佣金了，所以说这点是历史遗留问题。 现实中不排除个别中介在交易中出现吃差价的现象，相信随着交易流程的不断阳光、细化、规范，加之相关部门的有利督导，这个现象逐渐会消失在人们的视野中。
    应当明确的是，国家明令禁止中介吃差价，中介行业就应该坚决执行，并及时调整中介经营结构，尽快规复到正常的交易渠道上来。
    前段时期，本地连锁品牌“天地源”与陕西省建设银行联手打造了二手房交易资金监管平台的“二手房阳光行动”，通过引入第三方资金监管，确保客户交易资金的安全，保障双方的合法权益，倡导诚信经营，阳光服务，规范中介行为，搭建阳光交易平台。这样的操作模式应该是目前对二手房交易资金监管的有益尝试。但从运行的情况来看，也存在不少问题。如：买卖双方缺乏对中介的认知、信任，对资金监管缺乏足够认识，对传统交易的“一手拿钱、一手交货”乐此不疲。 目前，我公司正会同兴业银行结合本地区实际，制定既适合本地风土人情又对交易资金有安全保障的、几方面都能够接受的资金监管办法，相信这个办法不久就会落到实处。
   
   【焦点网】目前在地产经纪行业里面有一、二手房联动模式，请您谈一谈对这种销售模式的看法。

   【李连源】： 率先推出一、二手房联动的是上海。这个受“新政”重创的重“灾区”因过度投机而自尝其果，在二手房交易被遏制、经济利益严重“滑坡”后，用这样的办法暂时弥补“五年”过渡时期中介的“冰冻期”，应该说非常有创意，非常实用。 “买屋”在香港不论一、二手房都在房地产经纪机构里进行，从这个角度上讲应该是吸取了他们的经验，对拓展中介经营领域、提高经济效益不无好处。
    西安中介行业在这个问题上与全国其他地方一样，也进行了有益的尝试。去年初由“合纵城机构”发起，30多家中介联合参与成立的“大家天下中介机构”就是将一手房的销售放在了这30多家门店，从而开拓了商品房销售的新局面。从整体情况上看，这种形式是中介发展的方向，但应在销售、接待、洽谈、利益分配等细节上再进行细化、深化。“大家天下中介机构”的这次尝试为其所代理的“石榴花城”项目做足了宣传，仅这一点是传统的售楼中心无法比拟的，在获得丰厚回报的同时也推动了整个大盘的销售。
    我们知道在国外“买屋”找中介是个普遍现象，而且也没有将新房与二手房区分的这么明晰。将一、二手房整合在一个平台有以下几方面好处：
    一、拓展了中介经营领域，为中介找到了一条可持续发展之路；
    二、削减了因“新政”实施五年期的空挡，有利于中介重新整合平稳过渡；
    三、进一步提升中介经营品质，提升经纪人业务素质，提升店面的整体形象；
    四、使原本大幅度下滑的业务量得到缓冲，中介公司经济效益有所保障，经纪人收入有所提高。
    五、重新树立了房产中介机构中经纪人置业顾问的形象，企业文化得以彰显。

    【焦点网】西安地产经纪人的专业程度目前达到一个怎样的水平？ 那些地方需要提升和改进？

    【李连源】： 在很长一段时间内，如果从正规途径进入西安房地产行业，首先应该参加岗前培训，取得房地产经纪人资格证和中介人员上岗证 。综观市场专业化的经纪人队伍貌似庞大，但实际操作能力能力却很一般。中介经纪人的专业程度与全国其他地区相比，还有很大一段差距。如果非得用怎样的水平来描写或比喻，那么，只能说是初级水平。西安单店经营模式在市场上虽然占绝对主导，但正是这个“绝对”加大了单店经营的随意性，使一些缺点被放大，专业水平很难得到提升。
    首先需要改观的是经纪人的观念，传统意义上的为供需双方牵线搭桥促成交易收取佣金的模式需要改变。之前许多人买房都是为了居住，所以对房屋、对经纪人的要求相对较低。时代在飞速发展，人们的生活水平不断提高，在满足了自住的前提下选择房屋更多是投资的兴趣。为了保值增值，怎样能快速得到回报、怎样的方式性价比更高等等，对房屋的要求相应提高，照本宣科式的服务已不能满足人们日益提高的需求，人们消费理念的变化促使房地产经纪人必须加速“充电”，不断学习、充实自己的综合素质，达到市场要求。其次在政策法规、专业知识、业务技能方面也应该抓紧学习，及时把握市场脉搏，同时借鉴先进的管理经验，完善自身建设，使自身的专业技能得到改善和提升。

   【焦点网】房地产经纪人在整个二手房买卖过程中扮演一个怎样的角色？

   【李连源】： 以前房地产经纪人在整个交易中只是机械地履行着：接受委托、房屋推介、带客看房、双方撮合、协助过户、收取佣金等这样一个既定程序。而现在则需要房地产经纪人更注重一些人文因素，了解买房人买房动因，帮助买房人分析房屋所处位置、朝向、格局的优劣势，判断国家形式对房地产市场的影响，准确预测房屋能给买房人带来的收益等。还有协调买卖双方的契合点，根据客户需求提供一套完整的购房报告（建议），选择合适的购房方式，保障交易资金安全等责任。所以经纪人在整个二手房买卖过程中经纪人扮演的不光是参谋，更多的是置业顾问、管家这样一个综合角色。

   【焦点网】作为专业人士，请您给想购置二手房的网友就二手房的交易谈一下需要注意的问题。

　　【李连源】： 需要买房或租房，首先要选择一家规范操作的放心中介。一般说来，企业要有三证（营业执照、税务登记、中介资格证），经纪人人要有二证（房产经纪人证、中介人员上岗证）才可放心委托。
    在选择房子时针对选择自住用房的，首先应从自己的实际情况来选择二手房。只要房屋所处位置交通便利，配套设施齐备，楼层面积能满足基本的生活需求，即可视为合适住宅。当然，如果能够以较低价格购买一套二手新房则更好。针对投资二手房的，首先应考虑性价比--- 房价与租金的比例，租金与回报的比例都应考虑，租金回报的年限越短说明该房屋性价比高，这套房屋值得投资，反之则相反。上述两种购房类型是众多类型中较为突出的两种，无论自住还是投资，在购买二手房的时候都应注意仔细验收，以免出现不必要的麻烦。在选择二手房时首先应去产权产籍部门核实产证情况，查看该房产有无共有人，产权是否明晰，是否被抵押、典当、产权证姓名是否与产权人身份证姓名相符，共有人是否同意出售该房产，最后应签定《房地产买卖契约》，有必要通过正规中介机构交易，以便帮助把关。
    其次，在验收房屋时还应查看房屋情况：有无漏水情况、上下水是否通畅，原建筑结构有无改动，物业费、水、电、暖、汽费、收视等费用有无拖欠等。在交易前还应注意一些房屋的价格含装修或其他附属设施的价格，如果按照这个笼统的价格去交易的话，就会多缴一部分过户费用。遇到这个问题时，应明确哪些是房屋价格、哪些是附属设施或家具的价格，应在成交金额一栏明确房屋交易价格，在其他约定的事项里明确附属设施及家具的清单和价格，这样分门别类的区分开来，可以减少一些本不需要自己缴、但又因不知道而缴的费用。一切无误后方可办理房屋过户和交割手续。

   【焦点网】“建祥置业”在经营过程中,有那些好的的做法值得推广?

   【李连源】： 毛主席曾经说过：世界上就怕认真二字......无论做什么事只要认真去做，就不会做不好。
   “建祥置业”在十三年中介经营道路上圆满完成了十余处商品住宅及综合项目的代理销售、前期物业管理业务，。先后与数十家企事业机关单位、政府部门建立了稳固地业务关系，多次受到行业主管等部门嘉奖：1996年被西安房地产业协会授予”先进会员单位“、2000年被西安房地产交易管理中心授予“重合同守信用单位”、“2001年度信得过单位、“2004年诚信单位”、“2005年度优秀服务企业”。这些荣誉的取得主要是我们在做事的过程中的认真负责。
   公司在多年的一、二手房租赁、销售业务中，经手房屋数千套，每套在交易前都做足了工作。发现问题及时梳理，将不利因素消化在萌芽中。为了保障交易安全，一些交易途中因弄虚作假被发现而“叫停”的案例时有发生，公司从不为自己的利益而丧失“公正、公平、诚实信用”的原则。因此，多年来一直保持着零投诉的骄人业绩，“要买房找建祥”已经被广大消费者所认可、传诵，这点为公司精神文明、物质文明双丰收奠定基础，为快乐中介、为构建和谐社会奠定坚实地基础。
   认真做事，诚信做人就是一个公司最好的经验。

在与李连源短短两个小时的交谈中，能深深感受到他对于这个行业的热爱和忧患。比如提到黑中介、比如提到吃差价等不规范做法的时候，他就不由的表现得语速很快，语气很重，“爱是一切的原动力”，假设没有对中介行业的热情和期望，就不可能有这样的激动。幸运的是，西安的中介行业正一步步的走向规范，阻碍交易的环节也在慢慢的被疏通。而这一切，也许正是得益于象李连源这样的一批中介人的不懈努力。笔者也期望这样的有识之士能更多些，他们队伍的壮大，不仅对于这个行业有利，更重要的是，将会给普通的西安市民的置业带来最大的便捷。

                                  (2007年8月8日第二稿）