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旧改、资本、户口合谋房租“宇宙第一涨”

(2018-08-20 14:16:53)
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房产

旧改、资本、户口合谋 房租“宇宙第一涨”

2018/8/19 微信公众号“叶檀财经”

 

第一,房租大涨。

 

有个编辑朋友租北京五环外,去年年初租金一个月4500,今年年初租金一个月5400,价格不容置疑,没有商量的余地。一月一签。这位朋友家在河北,在北京工作十几年,印象中今年上半年是北京房租上涨最快的时候。

 

根据贝壳研究院统计数据显示,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。单月来看,7月北京租赁成交环比增加19.2%,每平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%

 

过去一年,全国一二线城市,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅超越北上广,北京和广州的涨幅超过20%

 

北京低于合肥的涨幅让人觉得不对劲,《财经》记者随机采访了租户,单间月租涨幅同比较高的是35%,低的有20%

 

以前房价涨房租不涨,大家觉得这怎么行,租金回报率太低,房地产价格有泡沫。现在房价稳定租金涨,更受不了,因为租金一涨,影响的是租房的年轻工薪阶层。他们连容身之地都没了。

 

第二,通货膨胀。

 

洋酒、化妆品、商品房价上涨,影响不了普通人生活,今年以来,房租、二师兄、啤酒价格都在上涨,价格压力从上游传导到下游终端市场,很明显有通胀压力。

 

我们已经撰文详细分析过,PX、煤炭等原材料材料上涨,其实,不仅如此,纸张价格、药材成本、黄沙、水泥、人工都在涨,上游原材料市场逐渐垄断,螺纹钢变成螺纹金,下游价格不涨才怪。

 

通胀是货币的产物,只要央妈继续放水,上游原材料价格继续上涨,房价被封堵,房租就会上涨。

 

以前央行放水,资金流向房地产,现在一二手房市场处于半冻结状态,京沪二手房只能降价求售,资金开始寻求各行业的垄断溢价。租房市场,资本进入方兴未艾。

 

即使以这样的速度,相比高房价,租金回报率还是很低。看来,房租没有涨到位。

 

根据苏宁金融研究院特约研究员江瀚的分析,截至2017年底,中国一线城市平均租金回报率是1.5%,假设房价、租金不变,北上深的购房者要70年左右回本。自如表示自己很冤枉,除北京微利外,其他城市租金无法赢利,我是相信的。我们做过这方面的研究,起码到现在为止,长租市场公司还在疯狂烧钱。

 

看看世界上其他国家,租金回报率最低的日本,最近回报率在2.7%左右,接近中国的两倍,最高的澳大利亚,租金回报率接近中国的三倍,达到了4.4%。迪拜这些国家租金回报率都不低(豪宅除外)。

 

如果想要房地产市场恢复健康,房价稳定,房租和收入上涨,是最好的路径。有人问,不能让房价下跌吗?谁敢试试?

 

第三,旧改、拆违、收税,租房市场人心恐慌。

 

地方政府的政策火上浇油,北京在拆违,深圳在旧改。

 

每年毕业季,大学生投简历最多的城市就是这座宇宙中心城市,租赁市场供不应求。贝壳研究院、21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,截至目前,我国租赁人口共计1.68亿,供不应求。北京有租赁人口800万人,目前租赁房源量约为350万间,租赁缺口400万间以上。

 

《财经》记者调查,近年来,北京拆除城乡结合部的城中村、出租大院、工业区公寓,这些地区承载了大量外来人口。

 

丰台区南四环外的久敬庄57号院,丰台区著名的外地人聚集地,占地面积达145.4亩,其中有12万平方米的建筑供出租,租住总人数一度过万人,在20179月份拆除,现场只剩下数个商品楼小区,据《北京日报》消息,未来该区域将有一批市政基础设施建起。

 

拆违行动持续多年,“疏解整治促提升”的重点工作之一。从2015年到2017年,北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米,每年实际完成的拆违任务接近翻倍。2018年前4个月拆违逾1640.9万平方米,完成全年计划41%,拆除量是去年同期的3.8倍。2018年全年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。

 

照此计算,2015年至2018430日数据,北京市累计拆违12443.9万平方米,大概可以居住500万人左右。

 

新增住宅可没有那么多,北京统计年鉴显示,北京2016年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,总计3594万平米,明显少于同一年拆除的5985万平方米违建。

 

2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5

 

北京常住人口2200万左右,户籍人口1400万,非户籍人口800万。北京的存量住房700万套,人房比是0.85-0.9,平均每户不到一套房子,全中国平均水平是1.05左右,三线城市为1.2左右。按照700万套,套均2.1间计算,北京大约1500万间房子,要住2200万人口,每个人不到一间房子。

 

再加上大整顿,按照要求,北京单个房间不得超过2人,不得分割出租,这一来,产生了大量的租房人口,推动房租价格上涨。

 

上百万人的窝被拆了,一定要住上单间,这对低收入阶层来说,是不可承受的好意。有关部门本意大概是减少人口,那么多人涌入,资源承载不了。但大学生和打工的年轻人不管,北京机会多啊,依然往里挤。

 

户口能制约人口才怪。

 

深圳则是城中村改造。我们城市系列写过深圳的文章,提到城中村改造将改变深圳的产业链,华强北手机的装配工人就不知道住到哪儿去。

 

未来三五年,大部分城中村不可能被划入征地拆迁范围内,这是隐藏在一二手房之外的巨大独立市场。

 

据不完全统计,深圳目前尚存1317个城中村,总建设面积超过4亿平米,目前深圳建设用地总面积和武汉相当,在1000平方公里左右,每平方公里等于100万平方米,城中村占据40%,再加上其他违建,如果拆除一半,深圳的房租就会大涨特涨。

 

比如清湖村,在这次深圳规土委新政之前,这些地块和建筑开发商顶眼红,金地和万科已经介入,开发成长租公寓,既能保证现金流,又符合房住不炒的政策,政府企业都开心,深漂们大概很不开心。

 

最后,资本介入,跑马圈地。

 

曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖,好像已经不想在行业内混了,他指责自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%40%在争抢房源,人为抬高收房价格。

 

这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。在这一波房租上涨中,这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

 

都说2017年是我国长租公寓元年,自如2011年入场,2018年上半年管理的公寓已经超过70万间,今年的目标是突破100万间。

 

很多人认为长租公寓应该集中做1房,做年轻白领生意,可是自如却开发出了2房、3房乃至豪宅产品。房租还能不涨?

 

长租公寓想突围,第一步是重金跑马圈地,这就有了话语权。目前,全国用于出租的房屋是7500万套。如果平均每套房子年租金为3万,总市场规模大约在2.2万亿。再加10%的服务性消费,整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年以后则可能会到5万亿。

 

自如认为,10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,而自如则希望占领整个市场的20%,在某些重点城市做到30%

 

以前夸耀的资本,现在成为罪状,跟其他行业一样,租赁市场资源集聚,否则他们不可能杀出红海,更不可能享有溢价。

 

房租上涨,怎么办?

 

一是扩大供应,拆旧补旧适可而止,等等产业和收入发展的脚步,二是逼手上有房的人进入租赁市场,三是重新制订游戏规则,让年轻人有生存的空间。

 

年轻人买不起房,是个悲剧,难道城市年轻人房租占收入的一半,企业根本用不起员工,就不是悲剧了吗?

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