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新一线楼市完蛋了吗!!

(2018-08-07 13:47:06)
标签:

房产

新一线楼市完蛋了吗!!

 

2018/8/7 微信公众号“叶檀财经”

 

一,厦门式暴跌

 

作为新一线城市房价担当的厦门,居然一下子进入了暴跌模式。

 

易居研究院数据显示,厦门市思明区2018年前7月成交均价45547/平方米,相比2017年同期的55427/平方米,下跌近万元。

 

201872日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万到1.8/平米。一个月前,海沧马銮湾新城的两宗地块以2.5/平米创下新低,没想到仅一个月,地价又降了30%

 

72日出让的五块商服用地,都是底价或者低溢价率成交,除了金地,拿地的都是国企和央企。

 

金地只是参股,拿下的地块位于隧道口,18950/的楼面地价与融侨铂樾府38345/的楼面地价相比,几乎腰斩。

 

曾经的地王不敢开盘,有的甚至挥泪亏本甩卖。

 

寸土寸金,房价只涨不跌的厦门去哪儿了?

 

相比20173月的高峰期,厦门岛内每平米均价已经下降1万到1.5/平米,岛外下跌60001万元/平米。

 

谁说控房价没用的?说有用,就有用。

 

厦门进入“四限”模式,限购、限售、限贷、限价;而深圳等城市已经进入新四限模式:“限落户、限离婚、限企业、限未成年人。

 

根据克而瑞数据,2018上半年,厦门商品住宅表面上价格上涨,但去化周期拉长,这就是温水煮青蛙。

 

上半年,供求下滑,价格持续攀升,成交均价39056/,同比上涨17%

 

成交量创新低,中原地产数据显示,2018年上半年,厦门市一手住宅成交2767套,面积37.10万,同比下跌58.5%。去化周期进一步延长到23.8个月,其中144平米以上的高端产品,超过29个月,去化压力最大。二手房大幅度回调,想高价卖,根本卖不出去。

 

厦门暴跌会成为新一线城市全面转向的导火索么?

 

二、苏州式冻结

 

苏州成交量下行,没人愿意买卖,没人愿意开发,市场冻结。

 

表面上看,2018年至今,苏州楼市高性价比楼盘一房难求,几乎都进入清盘状态,根本不愁卖。

 

实际上,苏州纯新盘入市量极少、定价很难,2017年以来新项目价格高位盘整,市场不买账,住宅网签套数和网签面积都在下滑。根据苏房网数据,2018上半年苏州(不含吴江区,剔除政策性住房)商品住宅网签17257套,同比下滑16.95%,网签面积226.25万方,同比下滑13.05%

 

销售额前十强楼盘中,改善型产品占绝对主导地位,从苏州全域看,改善型住房占主导。普通住宅中,均价1.31.6/平米,户型在90105平米的户型成为市场主流,大多是刚需和首套改善。

 

从中原地产的数据看,成交量下滑。从2016年开始,苏州住宅市场成交量逐渐下滑,2018上半年同比下滑17%,仅吴江区止跌回升,撑起全市成交量。近一年住宅去化周期升至16个月。

 

开发商不愿拿高价地。性价比高的楼盘不愁卖,剩余的项目,无论还不好卖,开发商都畏手畏脚,加上整体成交量不断下滑,谁愿意拿高价地?

 

上半年供应45宗住宅用地,吴江区和高新区建设用地面积合计占比高达60%2016年后成交楼面价逐年下滑,土地市场低迷,2018年上半年成交楼面均价10902/平米,同比下降4.7%。商办用地热度同步下滑,上半年成交楼面价2448/平米,同比下降8.5%

 

723日,六块地块土拍,有三块流拍。这三宗地起拍价高,还要求内部设置一所幼儿园,建成后需无偿移交属地政府。

 

根据中原地产的数据,2018年苏州住宅楼面均价最高的是姑苏区,为22919/平米。

 

一手房开盘少,新房市场萎缩,苏州大批改善房客户转战二手房市场。

 

上半年,苏州市区住宅总成交62679套,其中二手房成交34908套,超过新房成交量7317套。

 

二手房市场强劲。730日,易居研究院公布的数据显示,统计20个城市近6月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度、年初累计同比增幅、月度同比增幅和月度环比增幅分别取40%20%20%20%的权重,测算出二手房成交量能度。

 

二手房势能最强的城市是大连、苏州、金华、南昌、扬州。

 

三、房贷新政是银行为了锁定风险,别当真

 

苏州没有严格的“四限”,二手房市场那么热闹,会带火整个市场,为了抑制二手房的成交量,苏州出台了房贷新政。

 

原因是,在二手房成交的时候,许多有贷款的房东,需要先结清贷款,才能办理产权过户,导致一部分提前还款。

 

银行既然不能继续提升房贷利率,还不如收取违约金,锁定眼下的利息收益和风险。

 

这样一来,既防止了二手房市场过热,也防止了大规模挤兑。

 

81日起,苏州工农中建四大行在为个人办理房贷业务时,要求客户签署一份提前还款通知。

 

提前还房贷,要缴违约金。通知明确规定:即日起,客户若在60个月内提前还款,将被收取一定比例的违约金。根据建行的一份房贷合同,具体的违约金额=提前还款金额×月利率×6,也就是说要交纳提前还款额六个月的利息。

 

假设,在建行申请200万元的房贷,贷款后一个月立刻还清,按照苏州首套房利率4.9%上浮20%计算,违约金大约是:

 

200×(4.9%×120%÷12×6=5.88万元

 

别急着哭爹骂娘,提前还贷收取违约金,有法可依。

 

按照中国《合同法》208条规定,除当事人另有约定以外,借款人提前偿还借款,应当按照实际借款期间计算利息,银行不能收取违约金;如果贷款合同中没有规定可以提前还贷,则由双方当事人协商是否提前还贷,银行如果不同意,可根据《合同法》第七十一条的规定,拒绝债务人提前履行债务。

 

仔细看看你签的房贷合同,说不定里面就藏了一条提前偿还房贷违约的条款,只不过,你没有关注。现在,要单独签一份通知了,不想关注也得关注。

 

吃瓜群众纷纷表示不服,为啥提前还贷还要收取违约金?因为你的行为让银行蒙受了利息损失,银行不是慈善机构,既然违约,就要承担后果。以前不收,是为了挖池养鱼。

 

提前还贷缴纳违约金,苏州不是一枝独秀,全国各地的银行早就开始实施了。我询问了一位在苏州工行的朋友,她表示,四大行已经是最仁慈的了,其他股份制银行甚至在半年前就已开始严格收紧政策。

 

苏州四大行的违约金新规,只针对81日及以后的新签房贷,此前办理的贷款不受此条款影响。

 

不同的银行,在期限和收取力度上各有不同。比如,上海部分银行规定房贷不满一年要缴违约金,部分在正常放款后1个月即可提前还款。

 

银行收取违约金的力度各不相同,有的收取13个月不等利息,其他会选择提前还款额的1%3%不等。

 

苏州和南京、杭州处于同一级别,新一线城市,四大行联手收取房贷违约金,预防房价跟厦门一样暴跌。

 

就在房地产风雨飘摇之时,广州多家银行下调房贷利率。这是个案,不要当真。

 

多数银行还是执行基准利率上浮,首套房贷最低利率以基准上浮10%-15%为主。

 

汇丰最激进,连续两次下调的只有汇丰银行,这是为了拓展人民币业务,同时增加人民币存款,汇丰银行的合格卓越理财客户,即存款50万以上,还有在事业单位、上市公司、500强公司、国企等所谓“优质”单位工作的,才能资格享受房贷利率下调。汇丰跟其他大行根本不是一个数量级的,我们看看就好。

 

经济发达、房价上升的新一线城市,控制成交量,银行收取违约金,房价已大幅下跌的城市,资金套在其中。从一手房到二手房,就像榨汁机似的,投资者迟早有一天会干瘪。

 

一切手段似乎都在显示,一切尽在掌握。

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