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警惕这颗深水炸弹深圳新增土地收入可能高达万亿元以上!!

(2018-07-31 11:06:18)
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房产

财经

警惕这颗深水炸弹  深圳新增土地收入可能高达万亿元以上!

2018/7/31 微信公众号“叶檀财经”

 

深圳往楼市投下一颗深水炸弹。


727日,深圳规土委和法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》。


主要内容有两个:


一,      产业类历史违建可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可直接申请为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。

二,      生产经营性历史违建补缴50%市场评估地价、商办类历史违建补缴全额评估地价后可办理商品性质。


消息一出,全国土地市场炸锅。产业、商办和公共设施都能通过补缴地价转正,住宅类违建,也就是小产权房转正还会远么?


住宅类违建转正是颗核弹。


深圳小产权房占全市建筑面积比例极高,无论通过何种方式开启阀门,进行商品化改造,将会彻底改变深圳甚至全国的房价预期。一直说小产权房不能转正,你这边转正了,让当时守规矩不买小产权的人,情何以堪?


《意见稿》刻意避开住宅类违建这个最难啃的骨头,只字不提,只是明确了三种:


一,      产业类违建包括生产经营性和商业

二,      公类历史违建指的是厂房、仓库、批发零售、商业性办公、餐饮娱乐服务和旅馆等盈利性建筑

三,      公共设施配套违建是指用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑及生活配套。


这是预防针。


违建的归违建,商品的归商品,想转正,先补交土地出让金。这边的,别笑了,小产权房暂时不会转正。如果小产权房真的有望转正,那将是核弹。

 

一、小产权房如果转正 深圳房地产市场将天翻地覆

 

小产权房在深圳主要有三种,一是原住民自己筹资兴建的农民楼,二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼,三是外来开发商购买村里的集体用地,建设并出售的房屋。


深圳的小产权房基本上都是历史遗留问题。


在深圳当个农民很幸福,村支书、村长带头组建村民股份有限公司,在集体建设用地上建起高楼对外出租,村民既是建造者又是股东,每年坐享巨额收益和分红,这种模式创造就了南岭村这样极度富裕的红利先行者。


城中村是另一种违建。未来三五年,大部分城中村不可能被划入征地拆迁范围内,这是隐藏在一二手房之外的巨大独立市场。


据不完全统计,深圳目前尚存1317个城中村,总建设面积超过4亿平米,目前深圳建设用地总面积和武汉相当,在1000平方公里左右,每平方公里等于100万平方米,城中村占据40%,再加上其他违建,加上容积率,深圳房地产市场将因此天翻地覆。


比如清湖村,在这次深圳规土委新政之前,这些地块和建筑开发商顶眼红,金地和万科已经介入,将其开发成长租公寓,既能保证现金流,又符合房住不炒的政策,政府企业都开心。


出差在深圳散步时,无意中转入一座牌坊后面的街道,楼跟楼之间,打开窗户可以握手。东西便宜得很,租房1000,吃碗麻辣烫也就12块钱,满地的垃圾。一就是著名的城中村。


小产权房不受法律保护,自然不会出现在常规的房屋登记系统里,过去十年,形成了一个封闭的循环,自己买卖,可以称为场外市场。


2015年,小产权房逐渐形成完善的交易流程。尽管没有产权交易和评估机制,官方和第三方没有详尽的数据,但市场已经非常认可和接受小产权房。


小产权房的全流程服务链已经形成。交易模式由不公开、半公开转变成完全公开透明,一些集中交易的片区甚至有专门服务的中介机构,还有律师事务所冒险进行见证。


购买方式,由个人购买,进化成个人与企业一同购买,部分企业开始向农村股份公司、农村集体经济组织整层、整栋甚至多栋购买。这些人难道提前知道新政?


违建转正,如果小产权房也能转正,有人就能通过不守规矩大赚特赚。


根据媒体公开报道,2015年底至2017年底,深圳小产权房交易集中在南岭、沙井、龙华、西乡等片区,小产权房价格区间在8000/平米到14000/平米,个别地段甚至达到20000/平米。


未来三到六个月,升值空间在1100元到3000/平米,涨幅在13%35%之间,与同片区商品房幅度相当,部分甚至高于同片区商品房。

 

二、吓人 如果违建转正 深圳政府新增土地收入可能在万亿以上

 

北上广深,北京和上海属于同一种楼市结构,广州深圳属于另一个种。深圳地产结构尤其极端,商品房数量少,农民自建房多。


深圳房地产市场有特色。


一是违建多。根据深圳规土委的数据,截至2014年底,全市违法建筑共37.30万栋,4.28亿平方米,工业类违建占总量的41.93%;住宅类违建占40.08%;商业和办公类违建占6.02%;多种用途类、公共配套类占11.98%。截止2016年底,违法建筑面积仍高达4.05亿平方米,占深圳市总建设量一半。


二是农民自建房多。根据最新的规土委和住建部数据,2017年深圳常住人口1252.83万,全市约有1400万套住房,商品房仅130万套,政策保障房30万套,企业和个人自建房55万套,工业区配套宿舍200万套,剩下的600万套全是农民自建房。


深圳小产权房建设速度太恐怖,政府还没做好规划,小产权房里已经租住了超过1000万外来人口。


政府想解决问题,开发商想坐收红利。


最有代表性的是华润城润府,前身是大冲村。华润接手大冲村之后,所有村民所有建筑,不问来路一律按照1.1/平米或换取同等面积回迁房的统一补偿。大冲村最终诞生10个亿万富翁和400个千万富翁。


华润争取到了最宝贵的时间,当年深圳房价暴跌,六年后润府一期上市,均价达到4.5万元/平米,成为华润利润最高的项目。


2018621日,华润城润府三期取得预售许可,741套房源备案均价85524/平方米。627日共有6776人参与摇号,摇中比例为9.144:1,抢都抢不赢。


开发商进入了市场,政府解决了违建,以上面这种意想不到的方式,大家皆大欢喜。


假设,深圳目前的违建还是4.05亿平方米,工业类违建占总量的41.93%,补缴50%,商办类违建占6.02%,补缴全款。


商办类地价是多少?20171212日,深圳市公共资源交易平台上挂出1宗位于坪山新区的商办用地,总用地面积3.07万平方米,建筑面积18.2万平方米,挂牌起始价18.73亿元。建筑面积大概在每平米1.03万元。坪山在郊区,深圳市区内我们以1.5万元计。


政府可以收到多少?全额补缴,商办类可以收到3657亿元。违建的人和地方政府,都得到利益。


2016年工业类违建1.698亿平方米,按照最近一些公司的拿地价格,以每平方米1万计算,折价一半,大概在8490亿元。


工业和商办类加总,地方政府土地收增加了12147亿元。

 

三,城中村改造  不会大规模推倒重建

 

有违建转正的预期,深圳房价会进一步抬升,然后高位滞涨。


小产权房不会转正,也不能转正。


假设,政府真的要收编所有深圳小产权房,肯定会从最优质地块入手。目前市场上条件较好的小产权房小区单价2万左右,同样地段的商品房起码6万以上,深圳土地折合楼面均价大约在3万元。


即使600多万套农民自建房全部收编,也不会一下子进入市场,房东、房客、开发商和政府之间的博弈会很漫长。


前期如果有5%的存量进行先行试点,将会产生接近30万套的商品房改造和置换,可能是长租公寓,也可能是直接补偿或实物置换。


开发商资金压力很大,市场不如当年广阔。小产权房房东的主要目的是收租金,补贴置换后手持大量现金,去找新房源,风险太大。


最成功的南岭村,已经主动开始转型。


南岭村过去30多年依靠房东经济发家致富:村集体经济主要收入来源是厂房出租。2014年,南岭村开始主动拒绝一些租户的厂房续租申请,甚至通过经济手段提前解租,全面清退工业园区内的低端产业企业,村集体经济模式介入到VC创投行业,全面进军股权投资。


不是每一个依靠土地和租金致富的村子,都会变成南岭村,大部分可能和大冲村一样被改造成商品房,和开发商谈不拢的村民,可能至死都等不到拆迁款。


华润接受大冲村改造的案例,今后不再会出现。小产权房转正,很可能是租赁为主,部分进行实物置换,辅以各类资产证券化产品,房租不炒。直接推翻重建,房价大涨,谁来承担成本?

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