深圳钉子户的房该不该强拆？

2016/6/15 微信公众号“叶檀财经”

樟坑华侨新村3号的7层小楼，火了。

在深圳龙华北站寸土寸金地，一幢7层的孤独小楼兀立23年不倒，总面积950平米，外立面裸露着红砖。2012年有记者采访过产权主人陈美兰，从购置土地到2012年，整整19年，至今23年。

首先为深圳点赞，各地都出现过钉子户，结局不外乎皆大欢喜或者鱼死网破，因为价格谈不拢，允许钉子户长时间存在，不在晚上鼓捣出个第二天在朋友圈四处流传的大事件，在地方政府算是相当不容易的尊重产权的行为。

这幢楼成为深圳城市溢价、高房价飘摇的旗帜，在一定程度上，也是深圳市政府文明程度的试金石。

陈美兰，河源人，23年前以18万元人民币购置了这块宅基地，2011年广深高铁开通，她拒绝了2000多万元的拆迁费，提出的要求是，6个孩子一人一套房，加底层商铺。陈美兰本人有三个孩子，她哥嫂有三个孩子，加起来6个。

不同的住宅、不同的商铺价格完全不同，参照目前深圳龙华北站附近的价格，我们姑且假设中等价位的150平米的公寓房一套1000万元，考虑到老一辈也得有地方住，七套房就是7000万元左右，再加上底层一套商铺，估计在8000万元到1亿元上下。

从18万到1个亿，23年翻了555.555倍，反过来计算，从购买这块地的角度，现在的钱只值23年前的千分之一点八。这是非常扎眼的投资业绩，在陈美兰面前，做金融的恐怕都不好意思说话。这个没什么文化、现在还在房子周围做农活的妇女，一辈子就做了一项投资决定，就成了赢家，前提是政府不强拆。

深圳城市发展的溢价都体现在陈美兰身上了，并且，作为中国发展最快的移民城市来说，深圳房价的上涨速度比广义货币发行量还要快，尤其是最近两年。

《南方都市报》报道，2011年年初，正是深圳北站的建设初具雏形的时候，除了陈美兰的楼，还有多栋这样的红砖楼矗立在北站的正对面。这些楼的用地原为宅基地，但后被多方转让。一些拆迁户获得了每平方米7000元的赔偿。折算下来，一户能获得的赔偿大约在600万左右，当时陈美兰所获得的赔偿款在2000万元左右，也有人拒绝了赔偿方案，陈美兰就是其中之一。

短短四年时间，一方的赔偿额在2000多万，虽然达不到6套房和商铺的要求，买个四套房和商铺是可能的，现在呢，六套房加一套商铺价格到8000万，翻番还不止，住宅和商铺的价格在火箭般窜升。6月2日下午，深圳龙华上塘商住地（A816-0060），最终被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿的高价拿下，地面价高达56781元/平方米，甚至超过周边在售房的价格，加冕新一代“地王”，2014年年底当地地块楼面价是3万不到。

接下来怎么办？

陈美兰开出的要求政府得兑现，才是市场价，如果政府根本不打算拆，就跟成田机场那幢小楼似的，那么陈美兰一家只能通过周围环境改变，通过租金提升，享受到深圳龙华北站发展带来的溢价，对地王之类的新闻，他们听听就好，根本没有关系。除了卖给政府之外，他们的土地也不可能卖给其他人，这原本就是宅基地。陈美兰一家的生活质量不会因此好转，他们的小楼房没有了自来水供应，只能喝自己从井里引来的水。所以，陈美兰希望拆，她的坚持是对于溢价的坚持。

网络上，很多人站在陈美兰一边，认为一户成年人一套房子，这是现在拆迁的基本价格，政府不应该也没有权力强拆。如果政府今天不能与陈美兰一家达成协议，明天会更贵。

也有人表示这是狮子大开口。网友小神说，好多人说人权，财产权，是没错，但应该还是要完善法规，建立一套大家都能接受的补偿标准，法院判定需要拆迁的如果房主还不同意那就只能强拆了。修一条铁路公路涉及成百上千的拆迁户，一家不拆要改道，改完又碰到另一家不拆，工程搁置损失的还不是纳税人的钱。

这就牵涉到一个原则问题，城市发展溢价，是不是由被拆迁的家庭完全享受。从理论上来说，除了买一块地，陈美兰一家没有为城市发展做出多少贡献，这样搭便车，对于其他做出了重要GDP贡献却没有购房的人是不是不公平？在土地国有的大背景下，拆迁是不是应该通过法定程序，实现多数人通过可以强拆的原则？

被拆迁户享受溢价，是到目前为止约定俗成的做法，即使再不合理，我们只能修改规则，而不是强拆。目前城市发展溢价主要体现在房地产市场上，对政府来说，早拆比迟拆成本低。拆迁是由多数人通过、法院判决原则来进行，但整个程序必须公开、透明，禁得起时间的检验。