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土地增值税是尴尬的公平税收样本

2013-11-26 00:40:57评论 房产

 

2013/11/26 每日经济新闻

 

屡起波澜的土地增值税,体现税收与土地的双重错位。

 

央视《每周质量报告》1124日报道,长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松,根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据得出结论,自200511日至20121231日,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

 

巨大的数字炸翻天,惊奇的背后只是寻常。

 

土地增值税一直是预征为主,年年说清缴,年年难以清缴,关键就是漏洞太大,无法清缴。截止2010年,58次发文,土地增值税仍然无法真正清算。据世联地产估算,2009年有1878亿没有清算。税务部门清楚这一点,2010526日,国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,当年63日发布《加强土地增值税征管工作通知》,划定了土地增值税预征最低限:东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,并规定总体核定征收率原则上不得低于5%。一刀切的预征就是土地增值税的现实。

 

开发商没有违规,算是合理避税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。三种条件应进行清算:(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。换句话说,项目不竣工、土地或者不转让的,可以不清算。当然,对于符合另外四个条件的,如“已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,主管税务机关可以要求转让,但这样的案例几乎不存在。

 

土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关,地方政府没有动力清算。地方官员招商引资,辛苦引入大型开发商,一清算,开发商立马跑路。另一方面,地方财政半壁江山靠土地升值,大型开发商进入立马提升周边地价,不要说清算,就是低价售地也要吸引大型项目入驻。

 

问题变成了,地方政府在土地利益链条中的重要身份,与土地增值税清算者的身份是矛盾的,考虑到目前激励机制没有改变,地方政府更注重土地收益、当地经济的发展,对于土地增值税眼开眼闭、对于项目公司久拖不结大度容忍也就可以理解了。可以想像,税务部门完不成任务时,开发商帮助完成的事也会存在,互利互惠。

 

正因为土地增值税弹性极大、漏洞极大、激励机制不明确,才成为税收领域的尴尬样本。

 

此次央视报道后,1125日,深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示,“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”,“(央视报道)概念搞错了。”杨龙表示,土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式,报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”,而是亟待项目达到一定进度后进行清算。当然,杨龙先生没有说,预缴的部分几乎等于实缴,因为清算之日遥遥无期,甚至清算之日就是空壳之时。

 

与房产税一样,土地增值税征收成本极高,土地增值税是累进税制,销售物业所得款项减可扣减支出,包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。清算提交的内容包括房地产开发项目清算说明,涵盖房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况;项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等等,全部成本算下来真是像杨红旭先生所说的,要“累死税官”,因此统一预征也成为约定俗成的成本最低的办法。

 

土地增值税体现了税收漏洞、激励机制扭曲、操作困难等等弊端,可以说集各类弊端之大成,如果要真实清算,累死税官事小,房地产行业也得关张很长一段时间。

 

为今之计,只有把房地产税收与土改结合在一起,以公平、高效、便捷的方式,按照不同区块、不同类型的房产分成简单的几类预先征收,为以后的市场立规矩,为现在的市场找合法依据。

 

一个想要尽力回归公平的税收,最后落得无人理睬,再好的设计、再繁琐的税收款项、再多的领导重视,也无济于事。

 

注:牙又开始痛

补好的,掉了一小片

少睡一个小时,就像钻子钻起来

吃饱了,看着书,就忘了痛

 

看经济,有故事,看历史,亦有经济

看三十年代老上海的电影《新旧上海》

说一对市民夫妻,抽航空奖券发笔横财

不知道该怎么好

找新开钱庄的老朋友问

结果被胖胖的老板说,“敝庄承担无限责任”

跟现在的民营银行无限责任的传说简直一模一样

结果呢,胖老板逃了

水里来的水里去,再过工薪日子

买块旗袍料子、吃红烧蹄膀还要吵两嘴

谁说世界变,转了八十年,又回来了

这是学历史的好处

愤慨经过蒸发,剩下了点滴威猛,呵呵

 

在看国企改革,国有资产管理公司与投资公司

搞不好,要搞僵证券市场

希望不至到此,产融绝对不能权力合一

这样巨无霸,市场人士一点空间都没有

还不如洋务了

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