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高房价对穷人有利需要前提

2013-06-24 01:53:09评论 房产

 

2013/6/20 南方都市报

 

     高房价基本对穷人不利。

 

高房价对穷人有利,需要前提条件,即完善而高昂的税收。通过税收,房地产的投资收益进入公共财政,而后通过专门的公共财政体系,将这部分税收用于廉租房建设。此时,房地产投资成为一项为穷人的公益活动,可以肯定,房地产市场将一落千丈,高房价也就成为无本之木。

 

落马铁道部长刘志军拥有374套房产,其辩护律师钱列阳表示,其中337套是伯豪瑞庭酒店的房产,绝大多数是酒店客房;另外37套的所有权涉及十几个人及公司,都属于丁羽心及其亲友以及其他相关公司的名下。如果刘志军拥有全部或者部分产权,这些房地产投资收益应该部分计入其名下。房产不在少数。

 

近日天使投资人查立表示,北京至少6000人手里会有300套房,引发市场轩然大波,查立解释称,其表述被误读,原意是“北京有几千个手里有300间房的中介业主”,而“一套120平的公寓,按30/间分割出租,就是4套房。”6000人手中拥有75套房,依然是个惊人的数据:按照每套房300万的保守数值计算,总价达1.35万亿元。

 

拥有多套房的贪官、投资者不是活雷锋,房地产投资蔚为大观,原因是房地产已成为最重要的投资品种,具有相对低风险的高资本利得,收获相对安全的超额收益。如果某人数年前以百万元价格在京沪等核心城市好地段买下百平米以上的公寓,五年上涨五倍是起码的预期收益。

 

这是起码的金融学原理,房地产上涨的原因是高货币发行量或者高融资杠杆、高资本利得,一旦这两个前提条件消失,大多数房地产的超额溢价会像蒸汽一样蒸发。日本东京除银座等个别地段外,中低端房价大幅下行。大量投资者获得高利得,买更多的房地产投资品,得到更多的财富,其间货币周转越来越快,货币量也越来越大,通货膨胀永远对手握纸币、缺乏投资本钱与技巧的普通工薪阶层不利,而拥有黄金、房产、高端字画等投资品的人,则听到了财富大规模增值的号角。

 

高地价、高房价有利于低收入阶层有利是个幻像,中央政府明文规定,地方土地出让净收益的10%用于保障房建设,商品房配建保障房,似乎房价越高保障房越多。人是活的,规定是死的,刺激政策决定了地方政府的行为模式,越来越高的地价决定了建保障房的隐性成本越高越高,挤占土地收入的空间。地方政府每建一个保障房,盘算的也许是损失了多少土地收益、未来经济发展的收益,高房价与土地财政一样,从根本上决定了我国的地方财政激励机制是扭曲的。

 

在我国高房价惠及低收入群体的两个前提条件都不存在。

 

税收体制不健全,我国不存在触及房地产根本收益的有效的资本利得税,围绕着房地产的数百种固定税费,在货币泛滥、房地产牛市的背景下,被计入成本由购房者承担。房产税“只听楼梯响、为见人下来”,试点地区的房产税被拔牙去毛,温柔无比,甚至连房产税的前提不动产登记的主管机关,都争得面红耳赤,要建立公平、有效的房产税政策,谈何容易。

 

缺乏完善的公共财政体制,拍脑袋的政绩项目比比皆是,缺乏有效约束。即使征收了房产税,能否运用于地方廉租房建设等也是未知数,十个锅子五个盖,每个项目都缺一笔钱,既然地方GDP与官员政绩才是最重要的,谁在乎少建一个保障房呢,如果保障房数量不够,办法多得是,把公务员与教师的新旧福利房全都计入新建保障房,这样的闹剧已经发生过,未来还会继续发生。

 

美国一度的高房价似乎对低收入阶层有利,那是假像,最后由各方以及全球的次贷投资者买了单;中国的高房价很明显对资本雄厚的投资者有利,他们可以在经济转型过程中尽享资本收益,如果出现环境、教育等问题,可以套现后到加勒比海晒太阳。而香港地区的高房价,让低收入阶层成为笼民,住进“棺材房”。

 

不要说高房价对穷人有利,连美国都对高房价不利,我国目前前提条件都不具备、税收财政漏洞百出的情况下,高房价对投资者、对政府、对某些城市有利,对中低收入阶层有百害而无一利。

 

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