迟到的万科和后发制人的王石
     
    从表面上看来，万科似乎有点姗姗来迟。

    在此之前，西安已经聚集了50家左右的全国性地产品牌。包括中海、金地、万科、绿地、和黄、富力、龙湖、大华、融桥、恒大、龙湖等，在西安各个区域已经排兵布阵，各类产品也已遍地开花，特别是西安市目前东西南北，都有了100万以上的大盘。其主要竞争对手中海、富力等都已经在几年前进入西安而且已经站稳脚跟，进入快速发展阶段。

    作为后来者，万科似乎错过了最佳时机。

    实际上王石多年以前就看过西安市场，但最终没能下决心进行投资。坊间猜测有两点可能，一是王石认为西安市场不是很成熟，另一说是他曾因投资上当愤而离开。有传言王石在西安曾经说这样的话："10年之内不会进入西安"。2005年底王石出席中城房网西安年会，此后很少见他在西安公开露面。

    万科在北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、成都、沈阳、南京等全国近30个大中城市进行住宅开发，其战略重点是珠三角、长三角以及京津冀环渤海地区。对于西部二线城市，万科明显持谨慎态度，此前西部只在重庆、成都少数几个城市布点。

    在全国楼市萎缩的情况下进入西安，意味着万科对西安的市场潜力和发展前景比较看好。 "在万科看来，西安市场是一个比较健康的市场，正面临一个城市快速发展的战略期，经济的持续繁荣正在为房地产发展提供有力支撑。" 

    当然，和去年以来争相进军西安的珠三角地区的众多企业一样，王石此次西进多少有点被迫无奈，从"10年内不会进西安"到"主动出击"就能看到其中的意味。

    从全国形势看，开发商在资金面上都不会再像往年那般得心应手了。即使势力强大的万科，在快速回笼现金流的同时，也开始考虑资金的问题。

    从去年年底开始，万科采取了一系列业界看来比较"出格"的动作，包括领袖王石公开承认"楼市拐点"，然后全国各地万科旗下项目排队打折，打折风刮遍大江南北，涉及不少一、二线城市。一时间，万科的行为成了住宅降价的典型、拐点到来的明证、房价雪崩的信号。

    有业界人士评论王石，"以拐点方式掩护企业打折，使市场不会担心经营出现问题，避免了企业形象受损，也保证了品牌价值维持高位。如此一石数鸟之计，的确是高手大家的手笔，反应迅速，无愧是龙头企业"。

    据记者了解，去年珠三角地区占了万科60%多的利润，有点畸形。去年以来珠三角地区降价潮影响了公司的利润。在这种背景下，万科的跨地经营战略，对于在当前波动的市场中实现整体增长，这是有帮助的。
    万科此次西进，其战略意图已经非常明显。去年以来，一线城市市场衰退，二线城市成为万科瞄准的新蛋糕。地处西北桥头堡的西安自然成为首选。

    同时老谋深算的王石更善于把握"出牌时间"，资料显示，2007年西安的房地产的销售面积达到了958万平方米，创造了历史的最高记录，远超过深圳去年的水平（555.16万平方米），这表明西安房地产正进入高速增长期。对万科来说，选择这个时候来西安肯定是"最佳时机"。

    低调进入和备受关注

    作为业界公认的房地产界真正的龙头老大，在中海、富力、恒大、绿地、和黄、龙湖等巨头先后到场的情况下，万科最后出场自然是备受瞩目。

    所以迟到的万科仍然引起西安业界的广泛关注。早在元旦前后，不少公司相关负责人在到处打探万科在西安的项目进展情况。其意图除了对新来竞争者的常规情报刺探外，更多的是希望通过万科在西安的举动，触摸到市场最敏感的风向。

    与万科在全国其他城市的高调出击相比，西安万科行事十分低调。没有大张旗鼓到处圈地，也没有大打广告公开亮相，甚至连办公地点也处于保密状态。

    万科西安公司负责人在媒体面前，坦言对西安市场还很陌生，还在调研当中。其言外之意，目前公司尚没有成熟的市场规划。对此业界人士表示，万科的行业领袖地位已经凸显，反而会过于低调。

    在采访中，许多业界人士对万科的到来表示出不同的心态。在采访中不少业界人士表示，万科进来会有很多积极的意义，首先说明西安市场具有很大的市场潜力，更多开发商看到对二线城市的信心。其次，对西安房地产整体发展促进，万科进来不仅会带来好的产品，同时也会带来一种新的经营模式。

     实际上，业内比较敏感的话题是价格战能否在西安打响。"万科开发什么项目并不重要，只要在西安不率先降价就万事大吉"，某外埠品牌营销负责人说。

     采访中一位不愿透露姓名的业内人士表示，这种担心是多余的，价格战在西安这样发展平稳的二线城市不具备条件。毕竟无论是谁，打价格战对自己、对竞争对手以及整个市场是一种不负责任的行为。

    就万科引发的市场竞争问题，大家的心态也比较平稳。曲江一家外埠知名品牌负责人表示，其实他们希望万科能够到曲江开发，这样几家大的品牌就可以将区域市场炒热，实现多赢局面。

    也有业界人士反应比较平淡，"该来的都来了，万科来也没有什么好奇怪的。不会有太多的震动和影响。

    项目试水和西安战略

    根据万科一贯的新城市开发经验，一般会选择城市边缘地带拿下较大规模土地，打造其"万科城市花园"系列产品。记者了解，万科在西安的第一个项目位于南二环，项目总投资1.4亿美元，其中外商投资额7000万美元。让业界人士感到意外的是，该项目不是规模较大的住宅，而且是合作开发，"这种操作方式比较奇怪"。万科很少做此类项目，一般不会再这么好的地段拿地。

    业界人士据此判断，该项目多少有点试水的意义。但是，就万科的风格看，这样做肯定有其道理，会有很强的取向性。万科最大的特点是可以迅速复制在其它城市成熟的开发模式，一个项目三至五个月就能开盘，这种速度很可怕，所以一旦发威会令人震惊。

    业界人士猜测，未来西安万科也可能坚持快速开发、快速销售的战略，这种策略比较符合万科高周转率、低利润率的要求。那么，西安万科将会尽可能多地盘活存量土地，而不会大量囤地。相信不久万科将由单项目操作转向多项目操作，其目标市场规模要进入前三甲，成为西安房地产市场的领跑者。同时，随着项目的开发进程，在全国享有较高知名度的万科物管肯定也将进入西安。

    某外埠品牌营销负责人认为，从南二环项目看，万科可能会涉足多元化产业。"对万科来说，光作一种产品，利益增长发展瓶颈，因此可能选择二线城市尝试将多元化产业渗透到这个城市"。

    记者也注意到，此次与万科合作的凯德商用产业是嘉德旗下的专业商用物业开发商，在内地开发过72个商场，目前正在以二、三线城市为主攻方向。业界人士评价说，万科联姻凯德两大巨子，各展所长。万科则是内地首屈一指的住宅开发商，与嘉德的合作可以使万科更专注于住宅开发。这也预示着，内地市场刚刚出现的一种有别于以往"香港发展模式"的精细化地产运营模式已经正式进入西安。

   颠覆过去和未来悬念

    在西安，全国综合实力排名前十位的房产巨头均已经聚集，众多同台较量自然会十分热闹。万科的进入更加引发一个新的悬念，谁将成为西安房地产的老大？

    2007年万科销售额达到了523.6个亿。按照万科目前的发展速度，预计2010年万科销售额度将达1000亿元，成为全国首家千亿级的房产企业，如此目标和野心让许多对手望而生畏。

    然而，在万科20年的辉煌已经结束，而在万科的第三个十年的时候，中国房地产市场几经风雨，外部市场环境已经发生了相当大的变化。

    所以，万科进入西安并非没有一点障碍，其将要遭遇的问题会不少。外来品牌在西安经历或长或短的水土不服已经成为惯例。据消息灵通人士透露，万科在高新区、曲江以及咸阳等区域到处找地，目前和其他一些外埠品牌同样遇到拿地难的问题。接下来本土化运作思路会遭遇人才的瓶颈，记者近日在上看到万科的招聘公告，正在大量招兵买马。

    更值得一提的是，今年的西安楼市市场形势也不同以往，至今还没有走出持续的低迷状态。截至目前，许多开发商投入到市面的产品多半还在施工当中，其产品本质还没有经过消费者的实地检验。而今后两年将会是外埠品牌开发商产品大量上市的时候，这些企业所投放的新型产品，会引发更激烈的同质化竞争。届时，万科的产品会不会面临生不逢时的境遇也很难说。

    万科几年前提出的口号是"颠覆、引领、共生"。所谓"颠覆"，就是要颠覆万科过去的发展思路，其核心是要从过去单打独斗的模式改变为合作发展的模式，这不仅是西安二环项目的最引人注目的地方，也是万科能够成为全国龙头的关键所在。

    对王石而言，他在"下一盘很大的棋"，西安市场仅仅是其全国的一枚棋子而已，也许在他看来是胸有成竹和举重若轻的事。