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房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势

(2018-05-23 12:54:57)

来源:苏宁财富资讯

作者:苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任 黄志龙

 

经过长达一年半的严厉调控,房地产需求端的销售增速已出现明显回落,按照历史惯例,供给侧的房地产投资也将跟进下滑,但今年4月数据却显示,房地产开发投资持续保持韧性,实现了10.3%的增速,并成为固定资产投资增长的第一动力,大大超出市场预期。


然而,笔者深入分析房地产投资的结构变化后发现,房地产投资的前景也不是那么乐观,下半年再度回落将不可避免。在此背景下,普通家庭在购房决策过程中又该关注哪些最新趋势?

 

房地产投资成固产投资增长主动力

 

从1-4月份累计数据看,全国固定资产投资为15.44万亿元,同比增速为7%,创下数十年来新低,其中房地产投资为3.06万亿元,较1-3月增速(10.4%)微幅回落至10.3%,但仍保持了强劲增长势头。这使得1-4月房地产投资占固定资产投资比重上升至19.8%,高于2017年同期(19.2%)和全年(17.38%)的比重。相反,1-4月制造业投资尽管有所回升,但仍大幅低于投资的整体增速,并成为投资增速创历史新低的主要拖累因素。


房地产投资持续高增的真相是什么?基于国家统计局的统计,房地产开发投资主要由施工相关投资(建筑工程投资、安装工程投资和设备购置费)和土地相关投资(土地购置费)组成,它们分别占房地产开发投资的比重约为80%和20%,并且长期以来保持了相对稳定的比例关系(参见下图)


房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势


然而,今年以来的形势似乎正在发生变化,一季度土地购置费占房地产投资的比重已经上升到24%的历史高位(参见下图),且同比增速高达67.8%,成为房地产投资持续高增的主要动力。

 

房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势


相反,房地产施工投资两大主体——建筑工程和安装工程的投资增速分别为-0.5%和-3.1%(参见下图)。房地产投资中土地购置费大增与建安投资的净下降,形成了鲜明的反差,也成为预判未来房地产开发投资增长前景的两大重要视角。

房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势


影响房地产开发投资前景的关键因素

 

综合来看,以下四个方面趋势和视角,将是影响下半年房地产开发投资增长前景的关键因素。 


第一,土地购置费将在下半年回落。今年1-4月土地购置费大幅飙升的原因,可能在于土地出让成交后,开发商分期支付出让价款。其政策依据来自于国土资发(2010)34号文。该文件规定:土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。因此,为节省融资成本,房地产开发商支付土地款时一般会选择在一开始交50%首付款,半年后缴纳余下的50%。


数据也显示,在2011年之前土地成交款和土地购置费几乎是同步波动的,而在34号文之后,后者与前者的增速存在6-12个月的滞后期。因此,今年一季度土地购置费大幅飙升,正是2017年下半年土地交易市场持续火热的结果。进入到2018年,土地市场持续火热的行情已经降温,1-4月土地购置面积同比增速为-2.1%,土地购置费增速也回落到13.6%(参见下图)。按照6-12个月滞后期估算,今年下半年和2019年固房地产投资中土地购置费也将出现回落。

 

房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势

 

第二,房屋施工相关的投资增长动力将不足。今年1-4月,尽管土地购置费占房地产投资的比重快速攀升至24%,但建安投资等房屋施工相关的投资占比仍高达76%,对于房地产开发投资的前景有着举足轻重的影响。从历史数据看,房屋施工面积与房地产开发投资中的建安投资走势完全同步,今年1-4月,房屋施工面积同比仅增长了1.6%(参见下图),这将继续成为房地产投资的主要拖累因素。

 

房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势


另外,影响建安投资增长前景的关键因素——房屋新开工面积在1-4月虽然实现了7.3%的平稳增长,但较一季度增速(9.3%)已有所回落。更为重要的是,新开工面积先行指标——土地购置面积已出现了明显降温(参见下图),这使得当前的新开工面积增长不具有可持续性。

 

房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势


第三,房地产开发资金来源持续回落。房地产开发是资金密集型行业,这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性。但从具体的波动特点看,二者增速也不完全同步:首先,房地产投资滞后于资金来源的增速大约3-9个月,这符合房地产企业先筹资后投资的规律;其次,资金来源的波动受外部资金市场环境等房企不可控因素的影响更大,因而其波动幅度也更加激烈,相反房地产开发投资主要是房企基于自身库存进行动态调整,增速也更加平滑。2017年下半年房地产开发资金来源增速在7.4%-9.7%区间内波动(参见下图),今年1-4月资金来源的增速更是持续回落到2.1%,资金来源的持续回落必然会造成下半年房地产投资的下滑。

 

房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势

 

第四,棚改将成为房地产投资的主要支撑。2016-2017年三四线商品房热销行情以央行发放 PSL 为国开行发放棚改贷款提供资金、货币化棚改比例上升为基础,叠加一二线城市比价效应,带动三四线销售增速上升,也大幅降低了三四线城市的库存水平。2017年12月,住建部明确了2018年的棚改计划是580万套,较2017年600万套有所下降,但仍将成为今年房地产投资的有效支撑。从资金来源看,如前文所述,房地产开发资金来源的传统渠道受阻,国家开发银行通过央行再贷款(PSL)提供的棚改专项贷款增速明显回落,4月初财政部专门发文《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,为棚改提供了充足的弹药。


综合来看,影响房地产投资增长前景的正负两方面因素都存在,土地购置费高速增长不可持续、房屋施工和新开工面积后劲不足、资金来源渠道受阻等因素将是房地产投资承压的主要因素,而三四线城市棚户区改造还将为房地产投资形成有效支撑。整体看,房地产投资要保持当前10%以上增速难度较大,下半年下行趋势不可避免,全年投资增速将在5%左右。

 

刚需购房需关注两大最新趋势

     

在土地购置费高速增长支撑下,也许房地产投资增长的子弹还将再飞一会儿。房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响,它是房地产开发商的市场预期、资金和土地供应共同影响的结果。


最近一段时间,许多城市限购升级再度点燃了房地产市场热度,按揭利率上浮也未能阻止购房者和投资者的热情。对于普通购房者而言,还需要保持适当的理性,房地产市场的黄金二十年已过,希冀投资房地产致富的时代已经结束。但是,对于有居住需求的购房者,以下两个最新的趋势值得关注。


其一,一线城市高品质楼盘性价比凸显。受限价政策影响,一线城市价格管控异常严格,部分区域一、二手房价格倒挂现象较为严重。短期内,一线城市调控难言放松,中高端市场更是价格管控的重点。最近,包括北京在内的一线城市都实现了交易量和价格的触底,特别是过去一年多二线城市房价快速上涨,使得一线城市的房价性价比凸显。


其二,人才引进力度大的强二线城市房价明显下跌的概率不高。今年以来,西安、南京、天津等二线城市和最近海南人才引进政策力度空前,据媒体报道,天津人才新政出台后一天内申请人数达30万,西安引才政策出台三天内落户1.5万人。因此,这些城市的年轻高素质人口净流入还将持续,将对这些城市房价形成有效支撑。

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