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北京“房票”价值数百万 如何用好?

2017-06-22 11:26:07评论 房产 房价 购房投资 房票
北京鈥湻科扁澕壑凳偻 <wbr>如何用好?

有学友发来一处在售自住房房源,临近地铁,区位极佳,15分钟之内可达国贸、望京和通州三个CBD,非京籍具备资格也可以买,而均价居然只有22000元,不及周边新商品房的1/3。

买一套房无异于买彩票中大奖!
可是,别高兴太早,你有资格吗?

一张房票胜过苦干十年,房票就是钱票啊!

在计划经济时期,票据一度在大众生活中占据着很重要的位置。买粮食、食品要粮票;买布匹、衣服要布票;买副食要肉票、鸡蛋票、鱼票、豆腐票、油票……总之,在那个时代,光有钱是行不通的,消费必须有相应的票据。

如今这种已经消失在历史尘埃中的票据在楼市中又以“资格”的形式隐隐出现,而且颇有福利意味,如当年北京的经适房和双限房资格、2010年开始的北京购房资格、2015年出现的通州购房资格,近日又有新传闻.......

本轮调控力度空前,限购、限贷、限价、限售、限商多管齐下,如今楼市调控已迈入“五限时代”,其它50余个被限购城市购房同样需要“房票”,如有资格买套房无异于“中奖”,伴随房价上涨,一旦变现可能带来几百万增值收益。

在政策严控之下,具有购房资格和能力者比例大幅下降,将来出台长效机制也可能会对购房资格及房贷资格进一步收紧,不能太过随性。

优质“房票”成为稀缺资源,太珍贵了!用好一张房票往往可抵工作十年所得,房票就是钱票,务必用好!

原本有些人考虑买环京房产,而在认房又认贷的情况下,一旦买了就会丧失首套“资格”,即便之后有资格买北京房产,首付由3成增至二套房8成,成本与门槛大幅提高,这意味着首套房资格与机会成本往往价值数百万,而对于非本地户籍者则更酷似"门票"。

有些人认为把钱存银行太亏了,必须要投出去,而严控之下,房价虽然有所回落或停涨,而房贷利率提高成本明显增加,这个阶段房产大都会成为负资产,那么此时并非购房投资的好时机。

当然也有一些刚需型购房者考虑年内置业,目前还有政策支持,因而更有优势。不过在众多机会面前,如何做出优化选择依然是道谜题。


那么,如何用好手中珍贵的“房票”呢?可以从如下几个方面做以考虑:

第一,优先考虑有资格的“特区”

通州建设北京副中心,房价大涨之后出台了区域性限购政策,新版城市规划中东城西城将建设首都政务区,不排除今后也会出台相应的购房限制措施,从保值增值角度看,这两个区域无疑是北京区域的首选,如果有资格,当然值得优先考虑。

第二,优先考虑新房,尤其中心城区新房

首先,新房的规划设计更为合理,品质较房龄较老的二手房更好,同区位比较,未来升值空间相比会更大。近期楼市步入回落区间,老旧小的二手房领跌,可见即便在市区保值度也不如近郊新房。

其次,首套新房的首付一般是30%,其余70%可以贷款,而二手房的首付比例要依据银行的评估价格,考虑到房屋的折旧等因素,一般多说只能贷50%左右。

还有,新房涉及的交易费用较少,主要是契税和专项维修基金;二手房涉及的交易费用有契税、个人所得税、增值税、中介费用等,相比更高。

最后,从产权年限来看,一些“高龄房”的产权年限只剩下30—40年左右,需要考虑折旧,如果没有学区等特殊价值,那么升值空间有限。

以北京为例,每年新增的5万套中小型商品房中,城六区的占比不到20%,也就说,中心城区今年新增中小型商品房将不到1万套。
这意味着市区新房供应仍会明显不足,而改善型需求的数量很可观,一旦限购和限价政策放松,房价势必还会出现反弹。


第三,刚需置业可以优先考虑自住房

观察历史数据,北京自住型商品房均价基本上处于2万元左右的水平,不及普通商品房一半的价格,基本与环京楼市的价格持平,与燕郊等地尚有差距,而有些自住房区位非常好,总价很低,未来有较大的升值空间,这对刚需置业而言无异于一种福利。

第四,优先考虑临近地铁站点的房产

从北京市2017年二手房的成交价格来看,有无地铁是衡量二手房价格的一个重要因素,在4、5月间,非地铁房平均降价幅度比地铁房多了0.2个百分点,临近地铁的房子更具有升值空间,而且更易出租,保值能力也更强。

第五,优先选择河景房或湖景房

优美的河景与湖景在大部分城市都是稀缺性资源,周边改善型住房居多,人群素质较高,河流与湖泊及绿地公园为人们提供了休闲娱乐的场所,相比宜居度更高,因而房产保值增值性更强。

第六,资金充裕可以一步到位

刚刚有人咨询深圳7.9平的“鸽子笼”类住宅能不能买,如果占用宝贵的首套房资格,那就得不偿失。如今购房选择成了一道复杂的数学题,要综合考虑房票的价值及机会成本,

二胎政策放开后,家庭人口结构随之变化,三口之家与四口之家的的选择也会大不同,基于此,考虑到房票的价值,在资金相对充裕的情况下,买房时可以考虑一步到位。当然也并非越大越好,还是要从实用角度出发,做好自用与投资性房产的统筹安排。

从投资角度看,买房无异于买股票,三五年再对比,选择不同,增值幅度会相差很大,因此优化选择胜过多年的努力。


当然有些人错过了本轮购房好时机,不过还是想方设法要买房,在这种情况下也要有所为有所不为,以下两种情况的宜慎重:

第一,跨区域投资置业须谨慎

在去年房价的上涨过程中,重点城市限购,投资需求外溢,周边地区一度成为投资热土。然而,伴随调控区域扩大化,周边区域楼市调整幅度会更大,如环京燕郊区域已然哀鸿一片。据悉有些房源单价已经跌破两万。

环京被限购之后,又有很多中介在热推更远的城市及山东等地的海景房,今天看到有炒房团组织去买几百公里外的四五线城市别墅,被套的概率太大了。如果资金总额有限,若非考虑自住,对于跨区域投资还是谨慎为好。

第二,谨慎投资风险系数更高的产品

去年被限购的商住房取代住宅成为首选投资产品,备受追捧,而我一直建议学友们要冷静,去年还发了<商住LOFT=城市“猪窝”?>。

3.26商住房新政出台后,商住房的成交出现量价齐跌,5月份北京商住房项目成交均价为31864元/平方米,环比降低31%,呈现了断崖式的下跌状态,而且零成交现象很普遍,对于此前那些自以为找到了投资捷径的人们来说,这将是个沉痛的教训。

第15期问答:若有房票,你会如何选择?

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