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物业税不是“灰太郎

(2009-06-18 14:24:32)
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房产

物业税

前些天看到一种耸人听闻的说法,说物业税将导致百万家庭妻离子散,着实吓我一大跳,觉得还是很有必要和大家分享一下我对物业税的了解。我以为物业税没那么可怕,套用一部动画片的名称,物业税不是“灰太狼”,不见得一定会让小业主们不堪重负,但物业税也不见得一定是“喜羊羊”,会让房价降下来。

 

物业税不是个坏东西


我并不赞成贸然开征物业税,因为中国国情特殊,具体理由下文再述,但是,就起源而言,物业税并不是个坏东西。物业税通常是地方税,美国只有马里兰州是由州政府征物业税,其他49州都是由各个市镇政府征收,根据各地情况不同而有高有低。地方政府的财政一半以上都靠物业税,有些高达80%。这钱“取之于民,用之于民”,收来以后可以用在学校、警察、公园、消防这些公共服务、公用设施的建设上。物业税交得多,城市财力雄厚,管理好,教育好,房产价值自然就比较高。


但是,好比雨滴落在不同的土壤上,会生长出不同的植物。


物业税是否能发挥积极作用,还得看怎么征,怎么用,有没有合理、科学的征用体系。


国际上物业税怎么征


国际上目前有两种征收物业税的体系,一种是美国的资本价值体系,税基根据房产价值来定。另一种是香港的年值价值体系,税基根据房产的年租金来定。


美国的税率各州不一,一般是1%到3%。香港的税率在2006年是16%。除物业税外,还有差饷税,不管房屋是不是空租,每年都要交纳年租金的5%。空租的话,税基由物业估价署每年确定。


就征税范围而言,美国是所有房产不管自住出租,一律要征物业税,但像要养活一堆孩子的寡妇之类的低收入者,很多地方都规定可以减免物业税。而香港的自住房就不用交物业税。


物业税的负担有多重


那么,假使我国开征物业税,会给业主带来多重负担呢?


首先,自住房可能不用交纳物业税。


在国外,能买得起房子,住得起房子,至少是有支付能力的人。中国的特殊国情是有大量低收入的有房户,他们的房子可能是一辈子的积蓄换来的,也可能是当年单位里分的,让他们付物业费还勉强,交物业税可就勉为其难了,比如广大的退休工人群体。老外养不起房子,可以卖了房子去租房,可是中国人一辈子就为一套房,没有自己的房就像没有家,流离失所,死也要死在家里。卖了房子去租房,观念很难接受。所以,中国如果要开征物业税,肯定要考虑到文化传统,收入水平,自住房免征物业税可能性较大。


其次,物业税可能没我们想象中交得多。


物业税交多少,和税基有关,也和税率有关。


目前盛传物业税的征收方式就是房产市场价(税基)乘以1%到3%税率。也就是美国模式。100万的房产,一年需交纳少则1万,多则3万的物业税。但如果按照香港模式征税,假定年租金30000,一年交纳物业税和差饷税大约6000。可见不同的征税方式,业主的负担差异很大。


虽然美国模式看上去物业税交得多,但需要注意的是,用以作为税基的房产估值并不完全和房产的市场价值同步增长,一般每年估值参考的还是上一年度的估值,或者是房产最近一次交易价格,像美国加州还规定,房产估值每年涨幅不得超过2%。也就是说,如果房产增值,那么交的物业税就相对变少了。如果一套2006年100万买的房产,到2009年涨到了150万,其税基可能还是停留在105万左右。一般而言,税基往往没有房产市场价高,有些地方还规定税基是房产评估价值的一定百分比,从30%到100%不等。


总之,负担有多重,得看税基、税率怎么定,以哪种模式征,范围多大。现在贸贸然说,会让小业主不堪重负,或者会让炒房族拿着房子烫手,有点为时尚早。


房产估值是个大难题


不管是美国模式还是香港模式,征税的关键一环都是房产价值的评估。


物业税由来已久,最远可以上溯到古巴比伦、古埃及的财产税。在早期的几千年里,财产税的课税对象都是土地和土地上的物产。后来房子越盖越好,房子也成了课税对象。可是对房产价值的评估似乎始终是个难题。17世纪时,英国人发明了壁炉税,谁家壁炉多,谁家物业税就交得多,后来壁炉税在欧洲流行一时。18世纪末的美国,亚当斯总统任内,发明了窗户税,评估主要看门窗的多少和大小。当时窗户税还激起了德国移民的抵制,因为触发了他们在祖国被征壁炉税的痛苦记忆。


可见,房产价值的评估不是一件容易事,尤其在市场交易不活跃的状况下。


中国物业税不好征,还有一个重要的原因就是中国人房产来源的多元化,导致评估会相当复杂,相当困难,需要相当智慧。


中国人开始买卖商品房还是近20年的事,大部分人住的是公房,或者是福利分房后买下来的房改房,这些房产如何估值?如果按照交易价格来估值,房改房的交易价比商品房低得多,估值自然就低,最后就导致享受福利分房的人还将继续享受低物业税福利,显然这是不合理的。但是,如果要重新评估,就特别需要有一个公开、透明、公正、可靠的评估体系,能够让人监督,才能让人放心。不然这里不知道会有多少猫腻!大环境则需要一个诚信的文化环境。不说别的,就说现在二手房交易要交这税那税,有些中介就会帮买家把房价做低,买家尽管要承担风险,但毕竟少付几万,也是不小的诱惑。


所以,如果评估体系不够科学,物业税恐怕会成为腐败的又一张温床。


此外,和其他国家不同的是,中国的业主只拥有房产的所有权,对土地只是承租而已。而房产是会折旧的!老美买房连地一块买,就算房倒了,地还在,中国的业主如果房倒了,那就什么都没了。更直接地说,老外交的是房产和地产的物业税,而中国如果开征物业税的话,征的是房产的物业税,在估值或定税率的时候,必须考虑到这一点。


物业税就是“凑份子”


据说,物业税在美国的起源,是因为一批新教徒刚到美国的时候,收到了一个印第安人寄来的蛇皮包裹,里面装了弓箭,为了安全和发展,这些人就坐下来开会,通过了一个决议,其中就包括各家分摊,建城堡,建学校,修教堂和其他公用设施。


直到今天,物业税仍然有着强烈的“凑份子”的特征。我问波士顿的朋友,他们那里物业税怎么交,她说镇里每年开会讨论决定,该分摊多少就是多少,虽然压力大,但也没啥好抱怨的。


既然是凑份子,那就是为了大伙利益,得大伙讨论决定,怎么凑法,怎么用法。

 

说到底,程序的正义才能保证结果的合理公平。只有程序正义,让每个人的意见得到充分表达,尊重每个人的那一票,才能保证大众利益,才能保证最大程度的公正,即使会因此增加负担,大家也容易接受。


待续: 物业税不是“喜羊羊”, 别指望靠物业税压房价

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