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王健林再放豪言:万达四年后经营规模、租金收入全球第一

(2011-07-26 08:18:30)
标签:

杂谈

分类: 商业地产精英文集

核心提示:王健林面对上海各大媒体发出豪言,“保守估计,我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。”王健林进一步表示,除了已开业的五角场、周浦、江桥三座万达广场,以及在造中的宝山万达广场,上海将在未来四年时间里新建6座万达广场。”

万达集团董事长王健林最近又成新闻人物。

  6月17日,王健林面对上海各大媒体发出豪言,“保守估计,我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。”

  王健林进一步表示,除了已开业的五角场、周浦、江桥三座万达广场,以及在造中的宝山万达广场,上海将在未来四年时间里新建6座万达广场。”

  预期租金收益融资

  “目前万达的扩张速度和规模已经没有企业能比得上了,这在世界商业史是一个奇迹。”王健林告诉东方早报,“今年万达的营业额可能突破1000多亿元。”

  在过去的三年里,上海万达以一般商业地产开发运营商难以置信的速度,保持着一年新一个万达广场的速度。到2015年,上海万达在上海开发建设的万达广场将达到10个,而万达集团在全国的扩张速度则更快。

  “万达的目标是取得规模优势,在行业内做到全球最大的规模。保守估计,我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。”

  王健林告诉早报,6月份开业的上海江桥万达广场是万达开业的第35个广场万达,而今年万达将在全国开业17个万达广场、12家酒店。同期,万达还在运营着14家五星级、超五星级酒店。更令人惊叹的是,目前有接近40个万达广场和30多家五星级酒店处在建设阶段。

  这种开发速度令不少业内同行感到诧异——至今还未上市的万达如何获取资金支持快速开发?

  对此,王健林表示,万达商业地产在申报上市,具体的融资规模还不能透露。实际上,自持的零售业不动产,是万达独有而强大的融资平台。“和单纯的房企不同,当年的开发销售形势将直接影响当年的公司业绩。万达依靠每年竣工的几百万平方米的物业,可以随时根据需要进行直接融资。”

  王健林算了一笔账,以近期开业的江桥万达广场为例,万达拥有接近30万平方米的自持面积,预期租金收益可达几亿元,以此抵押融资,至少可以拿到20亿元。

  “之所以零售商业不动产在境外是房地产开发的主要模式,而不是以住宅为主,就在于零售商业不动产稳定的现金流和租金回报。直白而言,做住宅地产开发是赚快钱,做零售商业不动产是赚长钱,就看企业择取哪个方向,看中哪个。”

  正是对这种商业不动产开发模式的坚持,使万达在11年中取得了如今奇迹般的发展速度和企业业绩。

  商业流程中国式创新

  事实上,购物中心的开发运营理念,已经有长达60年的历史,引进国内也已经有十余年时间。“为什么就万达能够在中国做得这么好?”这个问题成为当下各大有意于转向商业地产的房企重点研究的课题。

  王健林给出的答案是,商业地产开发运营最大的问题,不在于资金,也不在于土地,而在于商业资源的积累——有多少商家愿意相信你、追随你。

  “做商业地产,不是仅仅模仿、照搬照抄别人的项目和模式就可以了。上个月有一个人问我一个问题,让我用一句话概括万达成功的经验。我想了一下,要概括万达的成功,就是商业模式的不断探索与创新。”

  在王健林的眼里,万达做的事情是在延续有着60年历史的传统产业,“不同的是我们不断吸收别人的经验和做法,并把整个商业流程进行了中国式再造。”

  王健林表示,国外的社会分工比较细,专业化程度比较高,往往一些商业中心都不是由一个企业单独完成,而是由房地产信托基金机制来提供支持。

  然而,房地产信托基金目前在中国尚处萌芽状态。于是,万达在这方面做到了极致——成立全国唯一的商业规划研究院、商管公司和自己的开发公司,把上下中游结合在一起,慢慢积累,形成一个完整的产业链。

  对于企业模式的建设,王健林也发表了独到的见解。“万达是全产业链,很少有人这么做,甚至国内做商业地产的几家公司都没有形成全产业链,没有自己的强大管理团队。”王健林说,“万达这样做的好处是把所有发现的问题提给规划院,规划院立刻进行改造。一点点地就形成了核心竞争能力。”

  王健林笑言:“卖汉堡,美国人很多年前就卖,但是形成了连锁后,就需要设计一种新的模式,既不需要复杂的技术,又要完全保证全世界吃的都是一种口味。而我们做的就是这种模式。”

  商业地产、订单地产、城市综合体、REITS、全产业链,王健林几乎每年都会在商业地产领域推出新的概念、业态和模式。就是这种把传统商业的做法进行流程模式的再造,一下子令万达赢得独特的,甚至是别人没有办法模仿的核心竞争能力。

  王健林强调,“如果要想成功,你想比别人更领先或者让别人无法追上你,必须创新。在经营当中,最重要的就是运作模式、商业模式的创新,只有创新才能形成最具特色的核心竞争能力。”

  试水奢侈品零售

  2008年底,对于高端奢侈品定位的恒隆广场发展模式,王健林就曾明确表态称 “并不欣赏”。不过两年后,万达在合肥开了首个奢侈店后,开始了奢侈品店外拓的进程。

  即使万达拥有完整的产业链,并已“试水”奢侈品商店,王健林也并不认为奢侈品产业可以在万达模式中得以全面复制。

  “我觉得奢侈品始终不是零售的主流,零售还是要靠大宗消费,时尚中等偏上才是真正的主流。”

  王健林对奢侈品仍顾虑重重。他认为,奢侈品不能说是今后的主流方向,但确实是一个方向。今年两会有一个很重要的提案就是取消奢侈品关税,“要不然中国高关税没有真实的抑制消费,只是把消费转移到了国外。”

  正是看到了未来零售市场的趋势,王健林才开始“试水”奢侈品。“近两三年还会再开四五家奢侈品店,但是都是开在二线城市,明年还会在武汉、长沙等地开,每年最多开一家店。”

  据介绍,万达投资最大的奢侈品店在武汉,那里将是万达打造的综合中央文化区,主打文化品牌。其中,有两个在全世界独一无二的项目,一个是投资达20多亿元的“秀”,与全球该行业的一号人物合作,利用机械、舞台转动和声光这些方面进行更大程度的创新。同时,那里还将建设一个价值达30多亿元的4D主题影院,把真正创新的技术放进去。

  “现在的招商都很成功。”王健林开心地说道。但相对二线城市的成功试水,上海这个有望塑造万达奢侈品旗舰店的城市,却让他抱憾连连。

  在王健林原先的计划中,上海会有一个A级店,比万达在上海的其他项目都优秀。“因为万达进入上海晚了,很多好的地段已经没有了,所以限制了我们做奢侈品店。” 王健林遗憾地说道。

  他在采访中坦言,做奢侈品主要看地点,奢侈品在城市里面的销售量是有限的,奢侈品最重要的就是看地段。

  不过值得注意的是,对于一线城市是否开建奢侈品店这个问题,王健林虽未对后续上海项目定位做进一步确认,但他有一句话却意味深长,他透露道:“上海还没有拿到这个项目,北京有可能开一家奢侈品店,要看有没有合适的位置。”

 

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