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房产调控究竟能持续多久?

(2010-06-22 11:54:37)
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房产调控究竟能持续多久?

 

2010年以来,一系列房产调控新政,尤其是 417日“新国十条”,让很多因房价过高而买不起房的普通民众看到了政府调控房产市场的决心,也看到买房的希望。

对此次“史上最严”房产新政的严厉程度,我丝毫不怀疑。但是,我最担心的是,这次房产调控能够持续多久?

的确,这一轮房产新政,犹如一味力道强劲的降温药,对过热的房地产市场起到了降温作用。就在“新国十条”发布不久,股票市场立即整体跌幅接近5%。在接下来的两周,包括北京、上海、广州、深圳、杭州、等在内的十个“房价最高或上涨过快”的城市,商品住宅总成交量出现了60%以上的萎缩。

利好信号已经发出,长期坚持下去,必然能够抑制房价过高的房地产畸形状态。但是,这种好势头能够持续多久。在各方压力下,房产新政政策能不能持之以恒下去,房产新政会不会半途而废?

首先,地产开发商可能会跳出来反对。

现在,对于房产新政的颁布与实施,地产开发商还在缄默,但是,这种缄默可能持续不久。之所以缄默,一方面,凭借多年经验,更多的开发商对此次调控的到来早有预料。北京鹏润地产控股有限公司就早有预期,因此,鹏润地产在2009年“拿地不多”。

另一方面,在2009年楼市盛宴中,很多房地产开发商已经赚了个盆满钵满,夯实了资金链,现在有能力通过“捂盘惜售”、“推迟开盘”等观望措施应对前景不明的房地产市场。2009年,富力集团销售额高达240亿,资金充裕,足够“扛”一段时间。

但是,对一家房地产企业来说,谁也不能坐吃山空,要同时维持现金流和企业的良性发展,较高的销售回款和较强的融资能力不可缺失。

现在,在房产新政的打压下,市场成交量持续下滑,已经给地产商带来压力;同时,财务报表中的另一个指标也出现了现金流吃紧的预警——据Wind资讯统计显示,按证监会行业划分,截止2010421日,24家已披露2010年一季报的A股上市房企中有20家“经营性现金流”均为负值,所占比率高达83.3%

随着房产新政的继续实施,等到地产商现金流吃紧,他们“不差钱”的日子结束而“扛”不下去时,他们还会不会继续沉默地观望?他们势必会跳出来为自己争取利益。

其次,地方政府不会“坐以待毙”。

房地产市场不仅存在开发商与购房者的博弈,还涉及到其它利益群体,包括地方政府以及一些所谓的主流经济学家。这种关系的复杂性,也为房产新政之路设置了障碍。

作为一项国家政策,房产新政的执行顺序自然是自上而下,由国家制定,然后具体由地方政府执行。417日“新国十条”颁布后,430日,北京正式出台房产调控新政,此后,青岛、深圳、上海等地也陆续出台相关细则文件。

就目前来看,在中央的考核压力和舆论的推动下,地方政府的表现还算中规中矩,对“新国十条”的严厉程度,也没有表现出不满。但是,地方政府向来被认为是高房价的第一推手,土地出让金更是地方政府的“第二财政”。数据显示,2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,地方政府土地出让金收益大幅提高,其中,上海全市财政收入的25%来自房地产。

凭借“卖地”,地方政府为自己政绩“增光添彩”,且可以不为钱的来源而担心。

但是,房产新政继续实施,打压高房价之余,土地出让金肯定也会有所牵连。到时,地方政府可能不仅不能继续大手大脚过日子,而且还可能减少或断了财源,引发债务危机。

据有关方面提供的数据显示,2009年全国土地收入1.6万亿元,地方融资总量却已高达7.2万亿元。按照6%的利率计算,地方政府2010年需要支付5280亿元的利息,土地获得的近1/3资金都将用于支付利息。而在一些地方,土地获得的收益,可能连支付利息也不够。这就意味着,地方政府要想化解债务风险,按照目前地方财政的实力,唯一的通道只有“卖地”。

当这唯一的通道获利不足或被堵死时,可想而知,地方政府或者“有选择、有折扣”地执行中央政策,或者还会明确提出对房产新政的异议。

再次,部分主流经济学家可能会阻扰。

在一些主流经济学家眼中,房地产是中国经济的支柱,更是中国经济发展的主推力。他们无视大多数买不起房的事实,对当前的房地产泡沫视而不见,却高呼“房价涨得快是正常现象,说明居民的收入多了。以前投资的房产升值了,是好事。”甚至还有人表示,“说房地产炒过头,那是胡话。”

究其原因,拿人家的手软,吃人家的嘴短。作为中国房地产市场的得益者,部分经济学家附着于越来越发达的企业和商业资本,或挂着某公司独立董事、高级顾问的头衔,或明里暗里领着某企业、集团花样繁多的补助和补贴,借学术研究知名,替人涂抹光环或打造获利平台。对此,中国国民经济研究所所长樊纲就曾直言:“经济学家就是为利益集团服务的”。

现在,作为房地产利益代言人,对于房产新政的推出与实施,他们还没有明显表示异议。但是,过一段时间,尤其是地产商和地方政府有所动向时,谁又能保证他们不会“拉张虎皮做大旗”,“说三道四”向政府施加舆论和“专业”压力?

毕竟,之前,他们就发表过诸如“警惕房价骤降引起的代价”,认为房价下降“受益的绝不会是买不起房子的普通百姓”等相关反对房产调控的言论。

因此,一年半载之后,当房地产商“扛”不下去时,当地方政府发生财务危机时,当主流经济学家摇旗呐喊时,在三方压力集合“逼宫”之下,中央能否扛得住,将房产新政进行到底,现在还是未知数,而这也正是房产新政实施最大的阻力。

 

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