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房地产大开发、大泡沫是反城镇化的

2014-01-29 08:25:46评论 房地产泡沫 囤房 财经

——全民炒房囤房:掏空实体经济,弱化创新创业

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新教授

 

作者按:何谓利益集团?何谓利益集团的代言人?去年有省外某房地产开发商与媒体合作举办“财富论坛”,作为主场演讲嘉宾,我发表了对房地产的一些悲观看法:中国房地产大开发、大泡沫,是反城镇化的,因为中国房地产大开发主要是满足富人炒房囤房的需要,它用天价房阻止人口城镇化;城镇化是以经济转型、产业升级为基础,而不是以房地产大开发为前提;而且我强调全民炒房囤房会掏空实体经济,弱化创新与创业。结果,举办方非常不爽,演讲费虽未打折,但事先约定的媒体采访、互动及报道也被举办方临时“省略”了。

其实,有许多学者是为了高价“出场费”,为房地产开发商“站台”,为他们“代言”,并极力渲染、高调宣扬一些带有“传销”色彩的观点,比方,房地产大开发是中国经济走向强大、人民走向富裕的必由之路;没有房地产大开发,中国经济就会完蛋;房地产大开发能有效加速推进城镇化进程;中国房地产大开发压根儿就没有什么泡沫;中国房地产泡沫永远不会破灭;如此等等。这些观点近似疯狂,其实,只为五斗米而“折腰”。

当然,我并不反对学者从技术层面分析房市涨跌,或对房价走势进行预测,结果对与错不重要,关键是不要为五斗米而左右你的观点。

20109月,我在《中国证券报》发表了“美国人为什么不炒房”的文章,当时被海量媒体转载,但也有人质疑:听说美国人也炒房,你为什么说美国人不炒房?(本文内容在网上可搜索)。

2011年春,我在同美国某知名投行两位“洋经理”进行专场交流时,他们曾专门向我讨教:中国人为什么炒房?我随即反问他们:美国人为什么不炒房?他们先是一愣,然后笑着说,你能否先告诉我:中国人为什么炒房?我回答:美国人不炒房的理由,正是中国人炒房的理由。于是,我将我已发表的观点——“美国人不炒房的五大理由”讲给两位美国佬听,他们连连点头称是。说到最后,他们还很幽默地说:我给你再加一条理由,就是中国人好赌!说完这句话,两人会心一笑。我也没有否认。

其实,许多人不理解“美国人为什么不炒房?”在美国,房子是用来住的,尽管美国土地是私有的,但无人囤房,大多数情况是一家一套房。不过,也有朋友在美国做房屋租凭业,专门做华人市场,但整栋楼并不是他自购的,而是整租下来再分租给华人,拿中介收入。他说他不会将宝贵的资金拿来买入大量产权房,他认为将大量的钱沉淀在不动产上是傻子。当然,这也是大多数美国人的观点。

美国人是欧洲移民的后代,他们的自由冒险精神和自主创业激情,不允许他们将财富沉淀在大量的不动产上。正是这种创新精神和创业激情,才让美国变得如此强大。它不仅高科技军事先进,而且高科技经济也很强大。如果美国人都像中国人一样去炒房、囤房,如果都像“守财奴”一样,将所有家庭财富全部变换成不动产,世世代代守着不动产坐吃租金,那么,它的世界霸主地位早就被他国取代了。

何为中国式的中等收入“陷阱”?当温饱解决后,人们开始变着法子、想方设法“赚快钱”,他们变得更加急功近利,总是希望一夜暴富,所谓劳动光荣、勤劳致富已经过时,创新、创业被炒房囤房、炒金囤金所取代,国民财富统统化作不动产沉淀下来。大量上市公司和央企也前赴后继、冒险涉足房地产行业“淘金”。

房地产大开发、大泡沫,是一匹脱缰的野马,是一驾疯狂的“战车”。它不仅绑架了国民,更是绑架了整个国民经济。银行贷款的1/3投向了房地产;银行新增贷款的1/3又投向了房地产;以银行储户为购买主体的理财产品和信托产品,其募资的绝大部分也投向了房地产;地方债务平台的无度扩张,也是寄希望于房价不跌、地皮就能卖出好价钱;房地产大开发资金链越来越变得高成本化、高杠杆化,什么私募资金、信托资金、高利贷,我们的房地产开发商都敢要,拆东墙、补西墙,短贷长用更 是常用的“空手盗”游戏手法!既然暴利,谁不玩火?

事实上,中央政府也已意识到了问题的严重性,但仅限于“限购令”、“限价令”、“限贷令”等地方行政管制措施,是远远不够的。一方面,打压房价与地方政府利益相悖;另一方面,也证明了行政管制与“供给管理”的无效。

堵不如疏!因此,我们不如转换宏观调控思路:将供给管理改为需求管理,将直接行政管制改为间接宏观调控,这样可以大大节省行政管制成本,免除国民不幸,拯救民众于水火。

中国有效应对炒房囤房之陋习,最简单、最有效且一劳永逸的办法,就是开征四大“富人税”:房产税、资本利得税、财产赠予税及遗产税。在这些富人税种上,只要合理设置“起征点”、“免征额”,就完全可以免除中低收入家庭的缴税资格,并让富二代父母为社会作出巨大贡献。其主要目的不是为了“均贫富”,而是为了抑制炒房囤房的祸国殃民之风。

总有利益集团担心,如果我们像西方一样开征“富人税”,是否会导致大量富人移民或国民财富流失?请问:你看美国流失了吗?美国有世界最高的遗产税和财产赠予税,但仍有大量移民涌入美国,这表明富人并不惧怕富人税,但一定可以有效抑制炒房囤房!

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