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领涨全国被住建部点名后西安出了个什么政策

(2019-05-20 04:43:05)
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杂谈

领涨全国被住建部点名后 西安出了个什么政策

(文/马跃成)

今年3月份小阳春后,住建部点名批评了20多个城市,其中有房价上涨较快的城市,也有地价上涨较快的城市。西安房价同比涨幅24.4%,作为将近一年领涨全国的带头大哥,自然被成为住建部花名单上的头牌。

领涨全国被住建部点名后 西安出了个什么政策

当然,是被不公开点名,大家可能没有看到报道,但是,这点事情,又能瞒得过谁呢?最近一年时间,西安的曝光率太高了,大家看的很清楚了。今年以来,楼市调控出现一个新特点,就是出现问题就紧急补位、及时出台新政。鉴于“因城施策”的调控方针,因此,各地出台的政策也不尽相同,据称至4月份全国各个城市已经出台近200项调控措施。

4月23日,西安发布了《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》,收紧当地住房公积金政策,并将于今年5月13日起正式执行。《通知》指出,将暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金;降低公积金贷款最高额度以及提高公积金贷款首付比例等。

领涨全国被住建部点名后 西安出了个什么政策

据称,出台这一政策的直接原因,是西安住房公积金余额告急。数据显示,2018年度,西安个人住房贷款余额占缴存余额比率为86.4%,解读指出,这说明居民86.4%的公积金都用于住房公积金贷款。截至2019年3月,西安市公积金个贷率已达到94.14%的历史高点。

功夫不负有心人,西安楼市能有今天这样的显著成就,自然与其人才引进大战有直接关系。2017年之前,西安楼盘价格基本是6000~7000元/平方米,3月全市商品房成交均价13370元/平方米。2018年,西安市场土地成交呈现明显放量,年成交量同比上涨34.26%,楼板价上涨41.08%。

领涨全国被住建部点名后 西安出了个什么政策

但是,我们从西安的公积金管理办法看,调控的目的似乎主动性不够,更像是缓兵之计。有当地人士估计,西安的投资客大概占到购房人群的3成,大部分来自西安周边。从已公布的数据显示,从2017年3月开始的落户政策,截至2018年底的新增落户人口是105万。西安率先放开的人才入户政策,是推动西安房价上涨的主要因素。

现在,各地大中城市户籍制度全面放开,必然对西安的优惠政策产生影响。也就是说西安的吸引力将出现较大幅度的下降。已经入户西安的100多万人口,先不论其人才质量,其实,西安的目的必定是要卖房,这个目的差不多已经实现了。未来继续坚持这个政策,效果将大打折扣。前面说过,进入西安的大部分还是西安附近的本地人。有多少是从西北地区其他城市过来的?还有多少是从东南部发达地区过来的?谁知道呢!

领涨全国被住建部点名后 西安出了个什么政策

在西安出台公积金限贷政策之前,北京的国管公积金,也出台了一个限贷措施。但是,普遍认为,这个政策的效果和影响力不大,主要是,国管公积金流入社会的数量并不大,因为,国管系统的自己 基本上还是在系统内部流动,对社会的影响不会太大。但是人们注意只是这个政策宣示的政策走向。

公积金政策,确实能限制购买力,但是,限制的作用并不很大,因为,只要公积金限制之后,还有商业贷款的大门敞开着。而这两个资金渠道之间,还是互通的。利息差距也不是很大,甚至没有优惠利率变化的影响大。同时,因为公积金回款慢、办理流程复杂,一些购房者本来也不是首选。而对于开发商来说,更倾向一次性付款或商业按揭贷款,他们推荐的也首先是商业贷款,最后才可能接受公积金购房。

所以说,西安的这个调控新政可能真是拿出来凑数的,不要指望有什么效果,也不要太当真。【本文由“马跃成”账号发布20190514】

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