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看似火热的楼市背面是房价可能暴跌的隐忧

(2019-05-19 08:45:16)
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杂谈

看似火热的楼市背面 是房价可能暴跌的隐忧

(文/马跃成)

最近的国家统计局数据显示,4月份,以及前四个月的楼市情况,无论房价,还是交易量,总体上是趣涨的表现。因此,人们普遍以为是楼市回暖了,还有人认为,楼市调控周期开始进入了上升的通道。果真如此吗?其实未必,主要原因是,政策不允许,中国楼市本是政策市,当然政策也不是万能的。但是,政策能不能有效,关键是看能不能坚持住。

看似火热的楼市背面 是房价可能暴跌的隐忧

进入今年以来,住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”之后,楼市真的就稳当多了。先是,有几个小城市,敏感地预见到开发商要降价,就果断地出手,他们眼中的调控就是“坚决遏制房价下跌”,他们的根据是有一个“稳定房地产市场、防止房价大涨大跌”的政策。

但是,上层的措施,对楼市回暖更敏感,3月份个别二线城市房价抬头、地价升温,住建部就紧急对这些城市进行了点名批评。于是,不少城市也是紧急出台进一步的调控措施。比如,西安就出天了限制公积金异地购房的措施,当然,这个措施对楼市的影响几乎等于零。但是,也算是一个宣誓的态度吧。

看似火热的楼市背面 是房价可能暴跌的隐忧

实际上,今年楼市继承了去年分化的大趋势,不同的是,今年分化更趋向于走低的趋势。这个趋势,主要表现在,一些重点城市和热点城市的房价开始向北京等城市看齐了。另一个是,去年上涨幅度比较大的三四五线城市,上涨的劲头不足,不少城市开始掉头下降。

数据显示,1-4月份房地产投资同比增长11.9%,比上个月加快了0.1个百分点。有人认为,这是楼市回暖的信号。这个理解,应该说也对,楼市的总规模扩大了,回暖也对。但是,就这个投资增长来说,其实也没有是不是回暖的问题因为,每年的房产投资都在增长过程中,这就和GDP一样,不增长,就说明经济出问题了。

看似火热的楼市背面 是房价可能暴跌的隐忧

有一线的专家表示,从楼市的整个基本面来看,在“房住不炒”的大环境下,房价继续上涨的可能性不存在,相对来说,今年房价可能在比较合理的范围内会保持一个小幅的震荡。4月份一线城市成交面积环比下降16%,同比增长39%;4个一线城市中仅北京的成交面积环比增长,其他三城的成交面积环比均出现不同程度的下降。国家统计局于4月16日发布的数据显示,3月一二三线城市二手房价环比分别上涨0.3%、1.2%、0.5%,涨幅分别比上月扩大0.2、1.4和0.3个百分点。

房地产作为宏观经济发展的重要因素,目前这个增速还是比较平稳的。国统局的解释是,一方面是新开工面积保持了平稳较快增长,另一方面是对房价未来预期比较稳定,这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。房地产投资代表着房地产市场的供给,因此,这对未来楼市调控是非常有意义的。反过来说,如果房地产投资下降,就说明楼市供给不足,必然会给房价带来危险。

看似火热的楼市背面 是房价可能暴跌的隐忧

今年楼市的整体表现,基本上是贯彻了中央提出的因城施策、一城一策这样总的原则,围绕这“稳地价、稳房价、稳预期”的目标作,应该说房地产市场正在走向平稳健康发展的道路。

据媒体报道的数据分析,从今年3月开始,包括上海、深圳等在内的热点城市房价出现微量上涨的苗头,似乎显示出房价持续上涨的态势。但是,我们也要看到以北京、厦门、合肥、南京等热门城市为代表的二手房、新房成交量同比、环比双双下降,热度也有所回落。

部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行,但是,政府方面立即启动约谈机制,也让广大的购房者,对未来预期更加没有信心,也让不少潜在需求转而观望,预期未来上涨的底气严重不足。据统计,4月来,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。

看似火热的楼市背面 是房价可能暴跌的隐忧

公开资料显示,整个4月,包括合肥、遵义、深圳等多个土地市场、楼市基本上都有回暖甚至过热迹象的城市均发布了收紧调控政策,包括对楼市出现的谣言进行辟谣,对市场明显“回温”迹象发布楼市收紧调控,针对人才房、共有产权房等政策明确落地细则及公积金收紧政策。

4月市场分化继续明显,有12个城市二手房价格下调,一二三线城市都有分布,其中包括,广州、济南、成都、武汉、青岛等城市维持下跌。更值得注意的是,从去年10月开始,已经连续7个月有超过10个城市二手房价环比下跌。这就是楼市火热的“背面”,让你给人们唏嘘,也让人们更多期待。【本文由“马跃成”账号发布20190518】

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