那些十万元豪宅卖给谁？

原标题：北京单价超10万房子太多，他们去哪里找有钱人买房

2015年04月28日 来源：每日经济新闻 

“有钱人真不好找啊。”2015年，被京城的开发商们定义为“豪宅元年”。由于2013年以来的“地王”项目将集中在今年入市，各大豪宅项目的操盘手们甚至从2014年就开始焦虑。

“2015年北京待售的顶豪住宅套数预计超过1000套。对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5~8年以上，在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京豪宅成交增速还“跑不赢”供应量的增速。

莱坊机构发布的2015年《财富报告》指出，2014年北京超高净值人士数量为1408位。所谓超高净值人士，是指扣除了自住物业后，资产净值在3000万美元或以上的人士。这些高净值人士，正是北京豪宅争抢的目标客户。 

单价超10万项目达25个 

中原地产市场研究部统计数据显示，2013年4月~2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。

在这2046万平方米中，只有1350万平方米为住宅用地，并且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。也就是说，实际上北京最近两年仅供应了550万平方米左右的商品房住宅用地。

张大伟分析，折算成为商品房住宅，550万平方米只有大约4.5万套，只相当于北京历史成交最差的一年的年成交量。按照目前市场供应比例计算，这部分土地中，大部分将建成中高端物业，以获得市场溢价。

豪宅扎堆入市的背后，主要是地价存在差异。按正常情况来看，以今年初首开龙湖已拿的东坝地块为例，该地块商品房部分楼面价达3.2万元/平方米，张大伟预计，房价须在5万~6万元/平方米之间才能盈利，而这将成为一个普遍现象。 

张大伟说，2015年北京预期能够上市销售的10万/平方米以上的项目接近15个，再加上目前已经上市的10万元/平方米以上的存量项目10个左右——万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府等，今年北京市场上拼杀的顶级豪宅项目有25个之多。 

需求追不上供应的脚步 

莱坊机构的报告指出，北京豪宅平均价格全球排名第十二位——100万美元可购入61平方米的豪宅；中国内地和香港的超高资产净值人士平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业，在全球排名靠前。

但是，限购仍是北京豪宅销售的最大羁绊。换句话说，外地富豪人群来京投资豪宅的可能性不大。