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解除限购救楼市只是一个美丽幻

                              解除限购救楼市只是一个美丽幻

                                            文/马跃成

解除限购救楼市只是一个美丽幻

   9月6日,中秋节前,西宁市宣布购房不再进行资格审查,成为中国中西部最后一个解除限购的城市。从今年6月呼和浩特市首先取消房屋限购以来,解除限购就被地方政府普遍视为逆转楼市的法宝。我们知道,今年以来,楼市持续低迷。进入5月以后,行情更是急转直下。国家统计局数据显示,5月70个大中城市中,环比房价下降的达35个,7月这一数据猛增至64个。在房价下跌的同时,地方政府纷纷出手救市,也就不奇怪了。
  
  库存高企促成限购解除
  
  近日,独立经济学家哈继铭指出,现在房地产供应量比较大,在建面积约48亿平方米,按照目前城镇化进程,从全国来看够8年消化。这个数字的来源尚不得而知,个人感觉是有点大,但是,各地楼市普遍存在库存量大的现象是不争的事实。
  
  以北京为例,北京从第一个自住房入市到现在,自住房项目已经达到了10个,合计供应住宅高达1.64万套。目前北京累计出让含有自住房地块项目已经有40多宗,在2014年北京将能成交200万元左右价格的自住房达到4-5万套左右。虽然普通购房者申请到自住商品住宅的难度非常大,但其中大部分需求都会处于观望中,大量自住房的入市将明显影响北京市场的心理预期。而上海方面,2014年1-5月,上海商品住宅共成交341.66万平方米,同比去年同期大幅下滑30.6%,市场供求关系已经根本逆转。
  
  库存畸高,而投资需求跟不上,是楼市交易下滑的直接原因。多年来,我国的房地产政策,基本上是以调控为主线,主要目标是遏制房价过快上涨,打击房地产投资和投机行为,加大保障房建设,保持房地产政策的稳定。应该说,去年以来的楼市变化,开始向多年楼市调控目标靠近。只是靠近,楼市根本性的变化,远没有形成。但是,今年下半年以来,各地纷纷放开限购,与以前的调控思路和主导思想完全违背,实际上正演变成一场闹剧。
  
  限贷政策如何调整拭目以待
  
  实践证明,解除限购虽然也给了房地产市场一定信心,但是整体成效并不显著。中国青年报的一项调查显示,仍然有74.4%的受访者看跌未来房价,高达87.3%的受访者表示不能承受目前房价。限购是在特定时期出台的特定政策,解除限购也是早晚的事情。但是,在楼市从疯狂上涨到开始回落仅仅几个月之后,地方政府就坐不住了,还是让人们大吃一惊。解除限购真的是就是救市良药吗?非也!一般都认为,中国的楼市主要是政策市,其实,未必是。这从十多年的楼市调控中就可见一斑,屡调屡败并且还屡败屡调,不能说中央政府不用心。政策有时候决定不了楼市走向,但是市场预期能改变楼市。2012年以前,普遍对房价总体看涨,2013年下半年开始出现市场悲观情绪,到今年上半年,市场预期转为看跌。解除限购,没有能够彻底改变人们的预期,这是楼市不能逆转的根本原因。
  
  不能否认,解除限购对楼市有短期的释放作用,当然,一定程度上,也有利于部分刚性需求出手入市。数据显示,公开解除限购促成地方楼市成交量不同程度上的提高。在7月份前20天,济南商品住宅成交面积为78.5万平方米,而6月同期,济南商品住宅的成交面积仅为27万平方米,环比增幅达188.1%。7月前三周,呼和浩特市主城区商品房的成交总面积为11.9万平方米,比6月同期的7.8万平方米上涨53%。然而,解除限购以后,在郑州、武汉、成都、西安等城市,并没有出现成交量的明显变化。当地购房者甚至认为,对刚性需求来说,当地房价已经很高了,要一下子反弹,可能性不是很大。
  
  与地方政府热衷解除限购不同,对开发商来说,他们更关心的是银行何时放松限贷,毕竟全款买房的人是少数。然而,在楼市库存高企以及部分地区出现房贷断供的背景下,一些银行惜贷现象严重,这也是政府的刺激政策并未立见成效的主要原因之一。当前房地产市场不稳定,银行对于房地产风险持谨慎态度,这对寄望于‘松贷’救市的地方政府,又是一个不小的打击,同时还可能误伤刚需购房者。对于刚需来说,解除限购并不是从根本上解决问题,关键还看房贷。
  
  虽然,一线城市的限购政策似乎没有放开限购,但是,我们依然看到,一线城市救市的脚步也是越来越近。楼市的观望情绪并非只体现在商品房上,在政府支持的自住型商品房上,原本挤破脑袋参加摇号的人也出现了动摇,面对售价比商品房便宜30%的自住房,依然有大量人群选择观望。在这样萎靡不振的楼市状态下,北京等一线城市的限购、限贷政策会怎么调整,我们拭目以待!因为,这关系到中国楼市的走向和未来。

                                        原载: 中航地产《城筑》2014年9月刊

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