解除限购救楼市只是一个美丽幻

                                             文/马跃成

    9月6日，中秋节前，西宁市宣布购房不再进行资格审查，成为中国中西部最后一个解除限购的城市。从今年6月呼和浩特市首先取消房屋限购以来，解除限购就被地方政府普遍视为逆转楼市的法宝。我们知道，今年以来，楼市持续低迷。进入5月以后，行情更是急转直下。国家统计局数据显示，5月70个大中城市中，环比房价下降的达35个，7月这一数据猛增至64个。在房价下跌的同时，地方政府纷纷出手救市，也就不奇怪了。
　　
　　库存高企促成限购解除
　　
　　近日，独立经济学家哈继铭指出，现在房地产供应量比较大，在建面积约48亿平方米，按照目前城镇化进程，从全国来看够8年消化。这个数字的来源尚不得而知，个人感觉是有点大，但是，各地楼市普遍存在库存量大的现象是不争的事实。
　　
　　以北京为例，北京从第一个自住房入市到现在，自住房项目已经达到了10个，合计供应住宅高达1.64万套。目前北京累计出让含有自住房地块项目已经有40多宗，在2014年北京将能成交200万元左右价格的自住房达到4-5万套左右。虽然普通购房者申请到自住商品住宅的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中，大量自住房的入市将明显影响北京市场的心理预期。而上海方面，2014年1-5月，上海商品住宅共成交341.66万平方米，同比去年同期大幅下滑30.6%，市场供求关系已经根本逆转。
　　
　　库存畸高，而投资需求跟不上，是楼市交易下滑的直接原因。多年来，我国的房地产政策，基本上是以调控为主线，主要目标是遏制房价过快上涨，打击房地产投资和投机行为，加大保障房建设，保持房地产政策的稳定。应该说，去年以来的楼市变化，开始向多年楼市调控目标靠近。只是靠近，楼市根本性的变化，远没有形成。但是，今年下半年以来，各地纷纷放开限购，与以前的调控思路和主导思想完全违背，实际上正演变成一场闹剧。
　　
　　限贷政策如何调整拭目以待
　　
　　实践证明，解除限购虽然也给了房地产市场一定信心，但是整体成效并不显著。中国青年报的一项调查显示，仍然有74.4%的受访者看跌未来房价，高达87.3%的受访者表示不能承受目前房价。限购是在特定时期出台的特定政策，解除限购也是早晚的事情。但是，在楼市从疯狂上涨到开始回落仅仅几个月之后，地方政府就坐不住了，还是让人们大吃一惊。解除限购真的是就是救市良药吗?非也！一般都认为，中国的楼市主要是政策市，其实，未必是。这从十多年的楼市调控中就可见一斑，屡调屡败并且还屡败屡调，不能说中央政府不用心。政策有时候决定不了楼市走向，但是市场预期能改变楼市。2012年以前，普遍对房价总体看涨，2013年下半年开始出现市场悲观情绪，到今年上半年，市场预期转为看跌。解除限购，没有能够彻底改变人们的预期，这是楼市不能逆转的根本原因。
　　
　　不能否认，解除限购对楼市有短期的释放作用，当然，一定程度上，也有利于部分刚性需求出手入市。数据显示，公开解除限购促成地方楼市成交量不同程度上的提高。在7月份前20天，济南商品住宅成交面积为78.5万平方米，而6月同期，济南商品住宅的成交面积仅为27万平方米，环比增幅达188.1%。7月前三周，呼和浩特市主城区商品房的成交总面积为11.9万平方米，比6月同期的7.8万平方米上涨53%。然而，解除限购以后，在郑州、武汉、成都、西安等城市，并没有出现成交量的明显变化。当地购房者甚至认为，对刚性需求来说，当地房价已经很高了，要一下子反弹，可能性不是很大。
　　
　　与地方政府热衷解除限购不同，对开发商来说，他们更关心的是银行何时放松限贷，毕竟全款买房的人是少数。然而，在楼市库存高企以及部分地区出现房贷断供的背景下，一些银行惜贷现象严重，这也是政府的刺激政策并未立见成效的主要原因之一。当前房地产市场不稳定，银行对于房地产风险持谨慎态度，这对寄望于‘松贷’救市的地方政府，又是一个不小的打击，同时还可能误伤刚需购房者。对于刚需来说，解除限购并不是从根本上解决问题，关键还看房贷。
　　
　　虽然，一线城市的限购政策似乎没有放开限购，但是，我们依然看到，一线城市救市的脚步也是越来越近。楼市的观望情绪并非只体现在商品房上，在政府支持的自住型商品房上，原本挤破脑袋参加摇号的人也出现了动摇，面对售价比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群选择观望。在这样萎靡不振的楼市状态下，北京等一线城市的限购、限贷政策会怎么调整，我们拭目以待！因为，这关系到中国楼市的走向和未来。

                                        原载：  中航地产《城筑》2014年9月刊