囤地成为开发商的“烫手山芋”_马跃成

报告主要撰稿人钟伟教授表示：“开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。” 报告认为，大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800—2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平。根据估算，截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额，开发商捂地从短期看有助于提升开发商的利润，但从长期看，给整个房地产行业的健康发展背上了沉重的包袱。

同时，报告进一步分析认为，来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿，显示出银行每提供4个单位的涉及房地产的信贷，就有一个单位被开发商或储备中心沉淀在土地上。建设银行研究部在最近发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告也显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖，这与师大的报告基本吻合。

早在1994我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》，在这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。

也是在最近18宗土地违法违规案件被曝光，开展两个多月的“土地风暴”取得了积极的效果。从9月15日至11月19日间，共查出违规违法用地宗数约3.2万件，国土资源部圈定的土地违法违规重点地区58个，典型违法案件251件。可以说，今年土地执法的强度、密度如此之高是历史上不多见的。

同时，由于房地产市场调控的力度加大，个人贷款在今年内连续5次加息、存款准备金连续10次提高，并且已达历史最高值，另外提高第二套房的认定资格的门槛的从紧政策。从中可见中央调控的决心之大，人们在10月份以来，购房意向明显下降。其实，今年以来的购房一直没有火暴过，不但两个黄金周与往年的购房高峰不可同日而语，就是最著名的国贸房展会，也是交易量骤减。有的展会甚至外地楼盘占据了大半个江山，有点像外地楼盘的晋京展示会。

囤积土地也是有成本的，并且成本也不在小数，但是由于房价在前几年飞涨，囤地的成本被房价上涨的因素所消化，但是在今天房价开始下降的情况下，囤地的成本也就显示出来了，同时房价下降后囤积土地的机会成本也要提高。多种迹象表明，明年的房价还会继续走低，同时政府加大保障类房屋建设，一方面压低了房价的总体水平；另一方面也分散了商品房市场的需求压力。供求关系的变化让开发商方面的压力陡增，人们买涨不买跌的心理还会让方式雪上加霜。

房地产市场火暴时，土地价格还可以在交易、倒卖中不断的被抬高，但是等到市场没有那么火暴时，土地的交易转让也就会减，当然土地的价值也就会大大折扣。房地产政策的变换、人们购房心理的变化，10亿平米囤地要成为开发商的“烫手山芋”，吃也吃不下，丢也丢不得。

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2007.11.30 只是限制囤地开发商的再拿地还不够