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全国个人购房杠杆率,连降3个季度!

(2017-11-02 18:03:03)
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杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《3季度全国居民购房杠杆研究》报告。以下是报告的简要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。 

自2016年底以来,“去杠杆”及“抑制资产泡沫”等词汇越来越多地出现在了中央会议及媒体上,在房地产去库存的背景下,部分热点城市楼市的火爆,无疑引发了社会及业内对于房地产泡沫的担忧。


今年9月初,有媒体报道称,购房者又一次找到了新途径,通过银行消费贷套出资金,用于购房首期款,轻松突破楼市调控政策,类似“首付贷”再出江湖。与此同时,北京银监局、人民银行营业管理部联合印发通知,要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况,随后,深圳、江苏、福建等地也跟进严查个人消费贷款流入房地产市场。


10月27日,财新报道称,近期住建部联合央行、银监会发文,要求严禁违规“首付贷”,坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为,并提出一系列有针对性的实质性惩罚措施。


这些都表明了中央及各地政府对于居民杠杆短期快速攀升的关注和稳定居民杠杆的坚决态度。


个人按揭房贷余额走势


从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看,近年来呈现加速增长的态势。


数据显示,2004年4季度-2014年4季度的10年间,个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元规模,期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年2季度,短短2年半时间,贷款余额迅速攀升至21.6万亿元,期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出,本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。


回顾过去13年,个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年四季度(60%),这与四万亿刺激有关。


2010-2011年间,中央相继出台了“国十一条”、“新国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策,大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息,个人房贷余额增幅随之回落,2012年2季度回落至11%。


2012年2季度个人房贷余额同比增幅开始回升,2013年2-4季度达到21%后重新回落。


2014年-2015年2季度间,个人房贷余额同比增幅一直在17-18%区间内盘整。


2015年3季度开始,个人房贷余额同比增幅快速提升加上国家不断出台的一系列去库存利好政策,2016年4季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%。


2016年底,中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”,热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。2017年1季度,个人房贷余额同比增幅出现收窄(35.5%),此后两个季度保持收窄态势,3季度回落至25.6%。


预计短期信贷趋紧态势不会改变,4季度个人房贷余额同比增速将进一步放缓,但考虑到去年同期部分地区已经出台相关调控政策,回落速度或有所下降





全国居民购房杠杆率走势


这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总,估算出全国居民表内购房杠杆率。此外,加上3月以来的新增异常短期消费贷款金额,考察此类违规资金对于居民杠杆的影响。


数据显示,全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,2016年4季度达到2010年以来最高位,达到44.1%。


2017年1季度,该指标小幅回落至43.8%,此后2季度持续下行,3季度回落至37.8%。目前来看,基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道。


加入3月以来的新增异常短期消费贷款金额,重新估算全国居民购房杠杆率。数据显示,消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆约3%,说明违规资金的进入体量相对较小,仅仅减缓了居民杠杆下降的趋势,并没有改变居民杠杆下降趋势。


十九大报告重新强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,让房地产回归“居住属性”,预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向。考虑到持续的金融秩序整顿以及3季度对违规资金的打击,预计4季度全国居民购房杠杆将进一步下降。




全国居民购房杠杆率与70城房价指数关系


比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现,房价与居民杠杆总体呈现正相关关系。


但值得注意的是,2012-2013年这轮楼市短周期繁荣期间,杠杆仅在初期小幅上升,此后一直保持在20-30%水平低位盘整,这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏,大部分三四线市场成交依旧低迷。


2015年3月起,居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势,房价指数季度环比在2016年3季度见顶,居民住房杠杆在2017年1季度见顶。本轮居民住房杠杆滞后于房价指数季度环比 回落,反映了再“因城施策”的政策环境下,部分热点城市收紧信贷的同时,一些三四线城市信贷依旧宽松。


2017年3月份,一部分三四线城市出台调控之后,居民购房杠杆连续两季度回落。4季度来看,随着居民购房杠杆的进一步回落,全国房价涨幅还将继续下行。 


【公众号:1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

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