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楼市成交创10年新低,到底发生了什么事?

(2017-10-11 19:15:10)
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杂谈

国庆过后,中国房地产界最大的新闻是:欢度国庆、冰冻楼市。各种媒体,铺天盖地报道,今年国庆主要城市成交有多低迷!

其实,早在两个月前,老杨就写过文章,标题如下:

房地产市场的短期变化,是有一定规律的,否则房地产短周期理论就成了无本之木了。

如果大家觉得国庆就那么几天,且大家都在游玩,数据不足以证明楼市低迷。那么,老杨就拉出9月份的成交数据吧,做个大跨度的比较,也就容易明白”身在何处“了。

9月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积,同比减少31%。从下图的走势图来看,2016年月度成交量较大,而今年下跌了很多。这是楼市降温的鲜明表现。

9月成交面积,环比8月微增3%,这么小的波幅,其实没有任何意义。

大家只要知道”金九“泡汤、失约,就可以了。另外,“银十”也同时失踪了。

上述50城,有很多三四线城市里,楼市并无高烧,也没有调控。如果将一线城市历年9月的成交量单独列出来,大家会看到更惊人的一幕!

过去11年,经历了四次短周期的低迷,08年、11年、14年,17年,而今年9月的成交量创了近11年历史新低!

肯定有同学,会反对老杨数据:当前一线城市限网签、限价呀,数据失真。我也承认有些因素。但影响成交量的第一因素:应是需求萎缩!

你如逼我拿证据,我只能找出政府没有怎么管制的二手房数据。

只拿北京为例吧。过去一年,北京二手住宅成交量最高的月份是去年9月,3万多套。

9.30新政之后,量持续收缩。今年春节之后,来了一波行情,3月成交量大幅反弹至近2.6万套。3.17新政及其后几十个追加的新政之后,量大缩,7月最低只有7千多套。

8月和9月,略有反弹,但仍远低于今年3月和去年9月,这样的低位盘整,较好的反映的真实市场情况。与上述的一线城市的新房成交大跌,相互印证。

关于北京二手房市场降温,大家都能形成共识,毕竟二手房成交价都已经下跌15%了,量当然大缩了。

那我就再找一个很多人认为当前仍然较热的城市:南京。

南京二手房成交量,同样经历去年四季度的下滑,同样经历了今年3月开始的反弹。

由于3月没像北京那样出新政,南京二手房反弹至5月,类似深圳。其后开始下滑,9月加速下降,6千多套的水平,已较去年9、10月份腰斩!

按老杨的经验,当前南京二手房的交易量,已经无法维持交易价格盘整了,未来半年至一年,只有一个字:跌!

【公众号:1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

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