加载中…

今年楼市还有“小阳春”吗?

2015-03-04 08:59:00评论 杂谈

今年楼市还有“小阳春”吗?

 

【导读】全国100个城市住宅均价2月环比小幅走低,同比连续第五个月下跌,而且跌幅持续扩大。经济之声《央广财经评论》数据解读:楼市还有没有“小阳春”?

 

据经济之声《央广财经评论》报道,2月份的全国百城房价不出意料地继续下跌,在《不动产登记暂行条例》开始正式实施后,房价的波动更加受到业界关注。中国指数研究院发布的百城房价数据显示,2月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10539元,环比下跌0.24%,同比下跌3.84%。从去年5月份出现首次环比下跌后,这是第9个月下跌。与上月相比,100个城市中,有39个城市上涨,61个城市下跌,上涨的城市数量比上月减少5个。四个一线城市中,北京和广州环比分别下跌了0.47%0.10%,上海和深圳则分别上涨了0.05%0.18%

 

一方面,2月份的数据显示中国楼市的寒冬还在持续,另一方面,央行最新宣布再次降息。春天来了,楼市还会不会迎来“小阳春”呢?

 

经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此解读。

 

央广财经评论:2月份百城房价双跌的主要原因是春节因素么?

杨红旭:房价还在跌。百城指数在1月份的时候,曾经出现过环比由跌转涨,但这是个假象,因为看全国的大势,尤其看统计局70城市数据,1月并没有实现环比由跌到涨。而且百城指数跌的城市数量依然大于涨的城市数量的,所以这个数据可能是一个昙花一现式的误导。到了2月份重新变成了环比下跌,也就是说从目前证明,房价看大势仍然在跌,但跌幅在收窄,朝着由跌到不跌、到涨这个方向在前进,只不过前进过程中有些波动。

 

另外的因素是,今年的春节在219日,较往年来得比较晚,所以对2月份的成交量影响比较大,我院跟踪的30个城市的住宅成交量,2月份相环比1月份跌了50%,这个跌幅还是蛮大的,所以2月份的春节因素特别明显,导致量跌的比较明显,价格也出现了一些盘整,或者说相比1月份额略有走弱。

 

央广财经评论:房价回落和近期开始正式实施的《不动产登记暂行条例》有没有一定关系?

 

杨红旭:这个因素还是对人们的预期产生了一些影响,因为很多人对这个新生事物比较担心,认为它就是要压制房价,这个可能有一些误解。但因为人们的心理预期形成了,它会使部分人在买房方面会有一些犹豫。这个政策我认为随着时间的推移会有些淡化,比如31号已经过去了,之后比31号之前的两个礼拜、一个礼拜的影响就趋于淡化,但是如果要看一年、两年,我认为不动产登记包括后续的房产税,还会对市场形成一些负面的压制作用,这个影响还会存在。

 

央广财经评论:那么这个条例在公布之后,从长期来看,能不能影响房地产在投资领域的价值和地位?

 

杨红旭:多少会有一些影响,因为之前我们没有搞住房信息联网和房产税,以后一年到三年的时间,住房信息联网,包括房产税都会渐次推出,这样会对中国楼市的投资投机需求有一个中长期的压制。但是,即便房产税出来,也不会导致房价大幅度的波动,因为像欧美国家,包括香港、台湾都有类似的税收,香港房价还不是一直连涨了好多年。所以这个因素是一个长期制度建设,在这个制度设立的初期影响比较明显,但是制度设立之后影响会有淡化。

 

央广财经评论:您谈的是房产税还是房地产税?

 

杨红旭:房地产税立法国家正在推进,这个立法其中包含了持有环节的房产税,可能这个名字会有一些变化,但是持有环节的税种肯定要新增,这个是整个税收体系当中新增的一块。房地产税的立法可能是一个综合的,不仅包括持有税,可能还包括交易环节、开发环节的税会有一个轨并、整合。

 

央广财经评论:也就是说不管叫什么名称,在持有房地产方向上加税这是一个进行时?

 

杨红旭:这个是必然的趋势,如果它要进行立法,它未来几年之内必须会出台这样一个立法,这个立法当中就包括了在持有环节征这样一个税,这是必然的。

 

央广财经评论:持有征税大家关注是更多的细节,比如税基、税利征收的方式,这些细节您有什么观点?

 

杨红旭:当然,很多人很担心,有些人担心以后这个税率会比较高,比如按照房价总额1%3%每年都征。

 

央广财经评论:这个总额怎么来算?是现在的市价,还是购买价?

 

杨红旭:未来一个是评估价。目前来看重庆、上海都在征,它们按照当时买房的价格,因为对房屋的价值每年都要评估,这个需要评估技术和评估力量的。现在很多人担心税负,其实没有必要这么担心,第一,它会设立一个免征的条件,比如第一套房子自住的可能会免征,第二是税率不可能是2%3%,现在上海、重庆的税率主要是百分之零点几。按国外的话,美国确实是1%3%之间,但是它有很多减税的条件,很多人不是完全按照2%3%征的,所以我估计按照中国的情况,即便是第二套、第三套,符合条件必须征,税率会有差异,但总体上超过1%的可能性不是很大。

 

央广财经评论:关于征税的方式,是每月自己报税,还是到交易环节一次性补税?

 

杨红旭:报税,因为它是一个持有税,持有税是每年都要征的,按照重庆上海的条例,它是每年都需要居民征的,如果居民不交,政府是有惩罚措施的,比如当时重庆的规定特别厉害,甚至要从你的银行卡里扣钱,甚至阻止你出国。所以未来我税务部门肯定会有些限制,或者措施保证业主每年要交。

 

央广财经评论:我们从房价的趋势再来看一下,周末的降息对于房地产的影响怎么来体现?

 

杨红旭:这个肯定是一个利好,任何一次货币宽松的进程,都会促使资产价格往上走,而这次降息只是我们本轮大周期降息的一个步骤,最早是20126月份开始降,到现在是第四次降息。我认为2015年可能还有一到两次降息。这样一个货币的宽松的进程目前走了一个中段,下半场还会继续放宽松,这样的话,对房价是一个正面的促进,尤其对于一二线城市,库存压力没有那么大,只要是货币宽松,信贷宽松,就会使需求释放,进而使房价由跌转涨。

 

央广财经评论:除了货币政策之外,各地以及中央的这些楼市的政策会不会继续偏暖,继续宽松?目前这个时间点,适不适合投资人包括住房人出房?

 

杨红旭:房地产政策今年基调还是稳中有松的,地方救市还会适当加码,中央政策是稳中有松,包括住建部也在安排停止新建一些安置房,转而去收购存量房,这些动作都是积极去库存的,政策面还是在吹暖风,这个是有利于房价实现由跌转涨。确实是部分的三四线城市库存压力依然比较大,这个逆转可能还需要一段时间。但是一线现在已经开始逆转了,房价基本总体上已经翻红了。我觉得,今年3月至5月,还会出现小阳春的。

 

央广财经评论:从一线来看的话,无论是投资还是自住,您认为现在适合出手吗?

 

杨红旭:其实除了少数个别城市库存压力特别大,房价还在跌,大部分城市只要自住需求,现在都应该买房子。一线城市因为市场弹性比较大,一旦市场复苏之后房价涨幅会比较明显一些,所以现在一线城市除了自住,也可以适度考虑一下投资需求,当然要把心态放平,把预期放淡,因为不可能一年涨30%50%,类似200720092013年京沪有些城市是出现年度30%以上的涨幅。

免责声明:博主所发内容不构成买卖股票依据。股市有风险,入市需谨慎。新浪财经网站提供此互动平台不代表认可其观点。新浪财经所有博主不提供代客理财等非法业务。有私下进行收费咨询或推销其他产品服务,属于非法个人行为,与新浪财经无关,请各位网友务必不要上当受骗!

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

    作者文章

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有