过年各地网友聊房

 

几天前，老杨向网友们征集过年楼市见闻，谢谢十几位朋友把自己的感想写了出来。在此，我挑了几篇，并进行了点评。供大家参考。

 

兰州：aidesyan

 

本人工作生活均在兰州市西固区，因西固区是石化工业区，是兰州市污染最重的城区，近七八年以来，许多选择在一河之隔的安宁区购房。原因一是安宁地处上风向(兰州大多数时候东风，冬季也是)，安宁区环境质量状况较西固好；二是地铁一号线将连通安宁西固七里河城关三区；三是己通车深安大桥将西固与安宁的行车距离缩短至十五分钟内；四是安宁沿黄河北岸开发了一定数量的河景楼盘、对购房者吸引力较大。

 

现本人拟在安宁东片区(已有成熟高端楼盘五处，经西站黄河大桥连通七里河区，距西站商贸中心大约三公里，距兰州新客运站西客站五公里，多条公交线路营运，附近有地铁一号线站点)西北师范大学附属中学(甘肃省最优秀的示范性高中之一)旁景园盛世华都购房，均价8500元左右，首付50%，公积金贷款，初期出租，月租金2500元，等孩子上高中自住。不知杨老师对兰州市是否有关注，如有，请问楼盘是否有购买价值？不胜感谢！

 

杨评：兰州去过几次。也曾去看过安宁区的楼盘。兰州市区是黄河河谷地形，南北皆有山，导致市区可以建设用地较少，房价水平甚至高于城市能级更高的西安。所以长期看，市中心房价还将涨。西固区当然不适合购房，一是污染，二是较市中心远。工作在西固，而在环境较好、更近市中心的安宁区购房，当然是理性选择！至于具体楼盘，我不了解。另外，租金要和总房价比较，也即算下租金回报率，才有意义。

 

镇江：鸢尾

 

一直关注你的博客，很想得到你的指点。我将我所了解的镇江楼房的情况介绍一下。

 

镇江历史上是依靠长江码头发展起来的，所以北面临江是镇江老城区，南面靠南山是镇江新市政府所在地，东面是三所高校集中的学府路与开发区，西为金山风景区，镇江也是沪宁线上房价最低的城市。

 

目前市中心房价精装修在1.4w，北部中心毛坯在1.0 w，沿长江往东西方向逐渐降低，底部大概在0.5w的样子；南部的南山风景区附近约0.8w上下，这里讲的是高层。别墅独栋中心区大概800-1000w（北固湾），学府路沿线按照距离市区的远近为600-250w，联排或叠加在250-130万之间。其它的别墅主要集中在丹徒新区，因为距离市区太远，没有关注过。

 

本人在镇江有套多层，学府沿线，十年前买的，现在年纪渐长，爬楼有点吃力，想处理掉，120平，想问问几时出手比较好。另外对改善新房有何建议？如果需要保值的话，是不是一定要换到一线？

 

杨评：十几年前，我曾参与策划过镇江丹徒新区的某大盘。镇江确实是沪宁线上最穷的地级市，房价也最低，其情况不像是苏南城市，甚至弱于苏中的扬州。镇江的情况，就是普通意义三线城市的状况。市中心略强，远郊差，包括丹徒新区，属于规划失误！东部开发区板块略好于丹徒新区。如果属于置换需求，即卖一套再买一套，有需要即先卖后买、边卖边买，不必纠结于时机。至于纯投资需求，就不必考虑镇江了。一线当然强于镇江。

 

天津：刘晨

 

先给您拜个晚年！跟踪您的判断也有些年月了，错过了上一个短周期。这次按您的判断出手了，就在年前入手一套146平三室送10平，9层顶层带阁楼。

 

简单说一下我的情况，29岁未婚，居住天津河东区，原有住房75平小两居，属于改善型，对房产投资所有的数据和信息几乎全部出自于您。

 

在上一轮短周期低点时没有实力换房，这一次房价回落初始我就开始寻觅房源，由于父母希望离老人近些，所以还是首选在河东区。区域锁定后，看了几个小区，都是重点小学和初中片（为以后孩子准备），然后耐心等降价和等待好的房型出现，等了将近半年并没有等到降价的出现，而且好房型出现后都还比之前价高，没等到降价却等来了降息降准。

 

就在年前关注的其中一个小区（金湾花园），个人认为保值能力最大的（河东区政府旁，万达广场后，距离在建4、5号地铁1公里内，区重点小学加市重点中学）出现大户型后果断入手。小区均价1.6万左右，由于刚刚超过144平米，税高故单价1.2万。周边新开盘均价2万以上。马路对面恒隆地产商业体加公寓15年底入住。

 

本打算卖掉自住那套出首付，由于手中有些资金正好够首付，就没有卖掉原住房，准备在16年前陆续还大额贷款至40万，原住房暂时也不想出手了。请您评判下，这笔交易如何？

 

杨评：作为1.5线城市，天津郊区县，包括滨海新区，住宅库存压力较大，但市中心区库存压力不大，所以2014年你所跟踪的市中心区房价调整不明显，这一点与一线城市及少数二线城市相似。你买这套改善性的中大套型房，齐备学区、轨道和新建大型商业设施的利好，可以放心、舒适的住几十年了。而且铁定增值。

 

张家港：叔是烟酒僧

 

张家港，百强县，排名多年一直前几名，13年4月前房价连续涨幅全国前十名，14年房价开始跌，不过没感觉到，14年下半年乡镇开始跌，最夸张七千跌到五千多，但市区仍是滞涨滞跌的温吞状态。

 

14年10月没忍住，市区买了一套130平三居二手精装，主要看中学区，含税单价10600，同区域新盘好楼层12000左右，现市区二环内偏点位置新盘9000起卖。询杨教授，此县级小城房价如何走？

 

杨评：作为传统的经济强县，苏州辖下的县级市，张家港的房价水平远高于中西部的三四线城市。你说的“13年4月前房价连续涨幅全国前十名”不知数据来自何处，我认为存在较大偏差，近二三年东部地区三四线城市房价表现都偏弱，甚至弱于中西部。张家港这样的经济强市，楼市发展的较早，住宅需求已步入平稳阶段，那些过去几年开工量较大的板块，尤其是乡镇、远郊，存在房价继续阴跌、盘整的风险。市中心相对乐观一点，但未来二三年也难以大涨了。自住要挑满意的小区和房子，投资宜暂停。

 

 

合肥市肥西县：张景权

 

我家是安徽省合肥市肥西县的，作为省城的近郊县，几乎是全省最高房价的县。前几年房价3000的时候，省内不少县城房价也是差不多价格。这两年合肥到8000了，县城房价也普遍6000，其他多数县城还是3000水平，甚至很多省内地级市也只有3000—5000。

 

小县城的房价支撑者前几年主要是乡镇居民、返乡农民工以及小生意人，这两年主要是返乡农民工和逃避合肥高价的刚需人群。个人认为合肥的均价不算很高，随着合肥价格的上涨，肥西的房价将会随之上涨。

 

杨评：肥东和肥西，是近邻合肥的两个县，未来也可能变县为区。过去两三年合肥房价涨幅明显，在二线城市中，房价强度可排进前五名。所以，也拉动了肥西的房价。作为中部屌丝大省的单核城市，合肥、郑州这样的城市，人口快速增长，导致住宅需求旺盛。郊区郊县也受到带动。对于这类城市：城市化进程只要继续快速推进，房价就会继续上涨（或涨涨停停，但不易下跌）。

 

三亚：oo鱼oo

 

我在三亚呆了4个月了，发现今年三亚的房子特别多，据说去年开盘20多个，尤其是迎宾路一线房产。。目前感觉三亚的房价是降低了，但是由此深挖，降价的同时，有的是毛坯房，有的是40年产权。。对70年和40年产权的事儿不太明白，听说40年的一般都算小产权，土地证都是不能分割的，而且土地用途不能变为住宅，那么将来买这种房子的，能有房产证吗？？可以自由买卖吗？？麻烦杨老师点评一下好吗？？万分感谢！您辛苦了！恭祝您羊年大吉，财福并享！

 

杨评：三亚房价，2010年因国际旅游岛获批，而暴涨一倍多，其后一直阴跌至今。经过四年的调整，我感觉差不多价格进入筑底阶段了。一般而言，小产权房特指农村集体用地上建的房子，无正规产权。40年产权的房子，是指国有土地上建的，属于非住宅，但有正规产权，受法律保护，可自由买卖。

 

广州佛山：三分一阳光

 

杨老师 你好，我是一个房地产销售，也是你的忠实粉丝。从11年开始跟踪你的微博预测，发现你的预测是神准。我14年4月入手广州佛山交界的两房，我知道是高位，因为个人原因还是入手了。到现在房子还是比较抗跌的，期望今年房价继续上升。如果投资性质的，小城市值得购买不？

 

杨评：近几年，广佛同城化快速推进，在两市交界处购房，其实也算是大广州范畴了。作为一线城市的广州，房价比较坚挺，所以2014年你的房子没怎么跌价。今年应会上涨一些，广东自贸区也算是一个利好。投资性购房需求，还是要向大城市去，尤其是一线和强势的二线。一线城市周边购房也有一定的机会，但要小心，细挑那些距大都市区不要太远（如能控制在20-30公里以内最好），有轨交过去的板块。

 

上海：Dovan

 

2015年2月1，与女友共同出资首付120万，贷146万，买了上海浦东川沙镇上2008年小高层次新房作为婚房，面积102平2居室。我们都巳34，买川沙的原因是挨着女友父母家近，方便照顾我们。求点评。

 

杨评：有房有爱有家。快点结婚吧。祝幸福！