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房价全面停涨发出什么信号?

2014-10-26 14:51:55评论 杂谈

房价全面停涨发出什么信号?

【导读】国家统计局最新公布9月份70个大中城市新建商品房价格环比全面停涨,环比最大降幅1.9%,同比最大降幅7.9%。

央广网财经北京10月24日消息据经济之声《央广财经评论》报道,国家统计局今天上午公布了9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。和上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市达到69个,持平的城市有1个。也就是说,70个大中城市新房价格环比全面停涨。环比价格变动中,最小降幅0.4%,最大降幅是1.9%。

而和去年同月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有58个,持平的城市有2个,上涨的城市有10个。9月份,同比价格变动中,最高涨幅出现在厦门,上涨4.9%;降幅最大的城市是杭州,下降7.9%。

住建部政策研究中心主任秦虹认为,房地产业的发展经过了十几年黄金时期的高速增长,形势发生了很大的变化,房地产行业高速增长的时期已经过去了,告别了基数低、增速快的时期,进入到了基数大、增速低的时期。过去市场以绝对的新房交易为主,未来将变成新房和二手房市场同步发展。这对房地产投资意味着即使我们的需求仍然很大,甚至需求有增长,但是对新房的需求有所降低。

经济之声:9月份70个大中城市新房价格环比全面停涨,房价从环比涨幅趋稳,到稳中有降,这个现象传递出什么样的信号?上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出解读。

杨红旭:整个楼市还在进行短周期的波动,从房价来看今年5月份70个城市平均房价首次出现环比下跌,我们称它为短周期的房价拐点,到目前已经连续跌了5个月。但是从整个跌幅来看,9月份的跌幅是1%,而8月份是1.2%,也就是说9月依然在跌,跌幅相比8月略有受窄,反映出市场还在降温,但是这种降温加速度有慢慢企稳的态势。同比来看,9月份房价首次由涨转跌,经历了大概2年左右上涨后,增幅由涨变跌,也即相比去年9月份出现1.2%的下跌。同比和环比整个情况来看是这样一个态势。

经济之声:您首先定义这轮房价的趋势是一个短周期的房价波动,这个短周期一般是什么样的时间空间,一般是几年?

杨红旭:据我的观察,过去短周期大概持续3年左右,经历一次上行和下行周期,比如我们上一次下行周期是2011年,一直下行到2012年初,2012年和2013年上行周期。去年是一个房价的顶峰,今年房价开始进入到下行通道,5月份房价由环比由涨变跌作为一个关键节点,标志着市场已经入冬。我预期明年房价可能由环比下跌转为上涨,明年市场有可能会进入到另一轮短周期的上行周期,目前还是处于下行周期当中。

经济之声:这一轮您预测一下,明年主要观察哪几个变量?

杨红旭:短周期的因素分为四个方面,宏观经济、宏观政策、货币资金、还有库存情况。目前就我观察,宏观经济偏稳,而货币政策偏松,楼市调控趋于放松,资金面是中性略偏松,而库存比较高,但是在未来3个月到6个月之间,库存和去化周期会见顶。所以目前一线城市市场已经见底了,第四季度量会增,价格慢慢企稳之后往上走。全国整体来看,我认为在明年会见到一个底部,然后往上走,这个往上走的节点很可能会出现在明年的春季,也就是3月份之后。

经济之声:您在判断房地产趋势的时候,有没有可能这一轮短周期的调整变成长周期,可能性大不大?

杨红旭:这次的楼市变化跟前面2、3次有点不一样,就是中国经济转型,中国经济由高增长转为中高增长,中国楼市也由黄金10年转变为白金10年。所以短周期其实叠加了部分长周期的因素,这个长周期不仅是房地产长周期的变化,而且还有外部经济,包括行业转型和货币政策的变化。所以短周期跟长周期有所叠加,但是总体上短周期这样一个规律还会呈现,只不过是相比之前有所弱化。所以这次短周期的底部盘整的时间可能比上两次要长,而且底部结束之后,往上走的时候也会磨磨蹭蹭,增幅和高度要比上次要稍微低一点。

经济之声:长周期的哪些变化影响了目前这样一个短周期见顶的形成?

杨红旭:不妨分为外部因素和内部因素。外部因素就是中国应该由高增长转为中高增长,告别了10%的增幅。另一个就是中国的经济在转型,很重要的一点就是中国房地产也要转型,告别过去盲目粗放式的发展,增长的速度要进一步降低。从行业内部看,主要是库存量的变化,库存反映了供和求博弈的结果。目前来看,全国库存2011年快速往上走,目前去化周期回到了2003年的水平,大城市目前库存量还是往上走,去化周期还没有见顶。所以外部的经济转型和中国楼市库存量的增加是制约下一次楼市短周期调整的时间,包括幅度的一个主要的变量。

经济之声:是不是我们目前上一轮人口高峰的适婚年龄包括购房这样一个周期已经渐渐的进入尾声了?

杨红旭:人口是影响楼市很关键的因素,中国红利接近顶峰,可能已经开始走下坡路了。不过,对于房地产而言,一个最核心的指标是购房适龄人口,也就是人口当中25岁到49岁这样一个比例。全国来看,因为中国的城镇化水平偏低,房地产开发活动主要在城镇地区在开展,城镇地区这样一个购房适龄人口可能要延续到2025年前后才会见顶,所以我是对城镇地区房地产需求并不太悲观。

经济之声:结构性的问题一直在提,这种结构性的问题目前来看,经过这一轮调整有没有出现哪些变化?

杨红旭:区域结构很重要,从2011年下半年开始,很多中小城市,就是三四五线城市,市场供应量偏大,库存量比较高,所以导致价格基本上涨不动,或者涨幅非常之小,部分地区价格是跌的,但是一线和少数二线,类似厦门、南京、福州、武汉、合肥、长沙包括郑州的几个二线城市相当不错。所以中国的一线和部分二线城市市场是持续向好的,区域分化主要是按照需求和库存量的变化来划分成两类城市,主要就是强的一线、二线,和比较弱的三线、四线、五线。

经济之声:出台了限贷政策取消之后,目前来看销量的放的量怎么样?

杨红旭:限贷放松之后,到最近两三个礼拜商业银行开始出细则落实,目前来看10月份的量还是不错的。10月份主要城市的销量相比9月份应该有百分之十几的环比正增长,但是商业银行落实的并不是特别给力,很多地区的首套房贷利率是基准,部分还要上浮,不仅是离<7折非常遥远,甚至离8、9折都遥远。这样的话,我认为商业银行落实的程度不够大,可能会制约接下去需求释放。所以我认为11、12月的量还要观察一下,不宜过度乐观。

经济之声:还有可能出台哪些新的政策?

杨红旭:分三步走,第一步限购放松,第二步是限贷放松,第三步是税收可能会有一些调整,税负有所下降,主要是集中在二手房交易环节,比如营业税。

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