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货币面暂不支持全国房价强势上涨

2014-10-21 09:28:23评论 房产

房贷新政,为死气沉沉的楼市注入了一股暖风。很多购房者重新开始担心房价上涨,看房买房热情急升。而部分开发商的悲观情绪开始消散,甚至有些楼盘立即上调定价。

显而易见,这也证明了房地产市场具有鲜明的“政策市”的特征。不过,对于当前市场相关各方在“央四条”突袭之后的骚动现象,需要有一个客观而理性的分析。未来几个月,房价会否止跌反弹,还有很多因素制约。政策转化为市场变化,其传递过程相当复杂,且存在变数。

同样是救市,6月至9月期间,40余城市陆续放开限购,其对市场和预期的影响,远小于这次房贷放松。这就说明了一点:房贷政策是影响楼市的核心因素。房地产业是资金密集型产业,其中个人房贷对于购房需求非常重要。截至今年上半年,全国房地产贷款余额16.16万亿元,其中个人购房贷款余额10.74万亿元。个人房贷占全部房地产贷款的比重高达66%。

从限购与限贷的政策差异分析,限购只针对46个城市,主要功能是抑制多套房需求,其中部分应属投资需求;而限贷覆盖全国,在换制投资需求的同时,其实更多的也误伤了自住需求,尤其是二套房需求。所以,放松限贷对楼市的利好远大于放松限购。

问题的关键是,放松限贷的利好到底有多大?属于利好,这是定性分析;利好多大,则属定量分析。房贷政策,既属于房地产调控政策,也是货币政策的重要组成部分。要想搞清楚放松房贷的威力,就得先研究货币政策与流动性问题。

一切价格皆是货币现象,资产价格更如此。而货币供应与货币价格,又取决于货币政策。2008年12月的中央经济工作会议提出2009年实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,2009年12月沿续这一政策口径,2010年12月转为实施稳健的货币政策,其后2011、2012、2013年沿续至今。2009年和2010年,实行适度宽松的货币政策,其中2009年实质上执行的是过度宽松的货币政策,流动性泛滥,所以当时房价大涨。

然而,自2011年以来的这四年,名义上实施的都是稳健的货币政策,但房价走势却不同,2011年前温后冷,2012年止跌反弹,2013年部分城市大涨,2014年以来由涨转跌。在这种情况下,光看官方的政策口径,无法解开谜团。必须进一步观察货币供应的量与价,这两个指标,其实是放大了货币政策的微妙变化,进而也影响了房价的温度。

从货币供应看,要重点关注一下狭义货币供应(M1)与房价变化。从全国70个大中城市房价环比增幅上看,M1增幅基本上和房价环比增幅同步变化。M1增幅上行,房价环比增幅上行,反之则下行。2009年1月M1增幅触底,同月房价环比增幅触底;2009年12月,房价环比增幅攀升至1.5%的峰值,2010年1月,M1也创下历史最高;2012年3月房价环比增幅触底,2012年4月M1触底;2013年1月M1触顶,2013年3月,房价环比增幅触顶。2014年1月M1增幅大幅收窄,其后有所回升,但仍在小幅波动,而房价环比增幅于5月首次由正转负,也即出现下拐。实证表明,货币供应量很大程度上影响着房价走势。

货币价格,也即利率,也可以反映资金面的松紧度。以前,官方公布的基准利率,决定了社会利率水平,比如当前基准利率(一年期定期存款利率是3%)。但近三年来,影子银行盛行,理财产品流行,利率市场化步伐加快,所以不能光看央行的基准利率。事实是,2012年7月降息至今,两年多时间内,官方一直没调整过利率,时间间隔之长,为过去12年所未见。但这两年多内,真实利率却发生了明显波动。

不妨拿银行间拆借利率来观察真实利率变化。以3个月期限的Shibor(长端利率)走势来看,2012年7月底为3.7%,2013年初升至3.9%,2013年6月下旬突然冲高至5.8%(银行闹钱荒),7月开始回落,但一直仍维持在4.6%以上,年底升至5.6%,2014年上半年基本平稳,从6月开始回落,当前已下滑到至4.5%左右。这就意味着,2012下半年-2013年上半年,流动性偏松,有利于房价上涨;而2013年下半年至2014年上半年,流动性偏紧,不利于房价房价上涨。从房价变化轨迹来看,2012年下半年至今,也确实走出了一条先涨、后稳、再跌的“抛物线”。

从当前形势看,虽然官方仍多次重申继续实施的是稳健的货币政策,而实际上货币政策仍在定向放松,针对小微企业和三农的定向降准、降息,针对棚改的抵押补充贷款(PSL)、9月有消息称对五家国有大行实施5000亿SLF(常备借贷便利)、针对自住性购房贷款的央四条。

不过,从流动性来看,当前情况比较平淡。今年9月份,M2同比增长12.9%,增速比上月末高0.1个百分点,比去年末低0.7个百分点;M1同比增4.8%,增速分别比上月末和去年末低0.9个和4.5个百分点。从而反映出货币供应虽然较年初略好,但仍然整体乏力。而今年前三季度社会融资金额同比下跌8.5%,说明企业部门融资积极性很弱。银行业利率下滑,是经济低迷、需求萎缩与银行引导的综合结果。比如10月14日央行开展200亿14天期正回购,中标利率3.4%,比上一次降10基点,为年内第三次下调,再创三年半以来最低。

显而易见,从外部货币面来看,当前货币供应规模不足以支持房价重新强势上涨;而货币价格则有助于房价跌势趋缓,甚至几个月后止跌、企稳。从内部资金面分析,关注两个层面。一是与住宅供应有关的开发企业的资金链,当前仍然偏紧,年内难以有效缓解,尚待住宅成交量连续反弹二个季度左右。二是与住宅需求的相关房贷政策,放松之后,必然有助于刺激需求,但商业银行落实的宽松程度决定着最终的刺激效果。预计政策利好主要体现在首付比例减少上面,尤其原来须首付六成或七成的二套房贷,有望大降至三成或四成;而利率的下滑幅度并不乐观,首套房贷利率预计将回落10-15个基点,也即从今年上半年的上浮5-10%,回落至9折至基准利率。

总体而言,房贷放松后的市场效应,还须观察一段时间,10月和11月的房屋销售数据,就能说明问题。如果届时销售没有出现环比上月超20%的强反弹,则暂难支持房价止跌上涨。当然,在这一动态变化过程中,库存压力不大、潜在购房需求旺盛、市场弹性大的一线和部分二线城市,房价表现将强于三四线城市。

杨红旭发表于中国证券报

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