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房价明年可能见底

2014-10-18 12:56:49评论 杂谈

这篇文章,是今年8月中旬发表在中国证券报上的。大家看看,当时对于政策和市场走势的分析,逻辑上是否靠谱?

8月初时间,有新闻报导北京、上海和深圳也将放松限购,后来被官方出面辟谣。近期,又传出北京、深圳、上海等将调整普通商品住房标准。而这个传言并没被辟谣,靠谱性提高了不少。随着多数城市取消限购,以及一线城市调控松绑,房价还将跌多久?

首先,去年以来房地产调控思路的重大转变。2003年以“121号文”启动调控,2004年调控大幅升级,2005-2006年更是频频推出“国八条”“国六条”等综合性调控措施,2007年只有一个重要的“二套房贷新政”,2008年前紧后松,四季度开始救市,2009年12月重新紧缩政策,2010年4月推出史上最严厉的“国十条”,2011年1月再出“新国八条”,2013年2月出台“国五条”。

值得关注的是,2013年的“国五条”及其细则,并没有被地方政府严格执行,尤其是二手房转售“按20%征个人所得税”这条最重磅的政策。而中央也并没严格要求各地落实国五条细则。11月份召开的十八届三中全会,首次提出“市场在资源配置中起决定性作用”,这标志着经济调控方针发生重要转变,房地产调控亦如此。进入2014年国家相关文件中不再提及“房价”,尤其是3月全国两会的政府工作报告中,自2005年以来首次没提房价,意味着以房价为调控目标政策取向发生重大变化。

政府工作报告提出:“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税立法。”同时提出“以全体人民住有所居为目标,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”

种种迹象表明,新一届政府对于房地产调控的方针正在发生方向性变化,由以调控房价为主要目标、以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段,转变成淡化房价目标,更多使用信贷、房产税等经济手段,同时将重点放在加强住房保障和棚改等直接“惠民生”的领域。比如棚改的戏份正在加大。今年国开行成立了住宅金融事业部,国家豪爽的定向支持1万亿,专门为棚改提供资金。另外,新上任的住建部长,重要背景之一是在辽宁执政期间在棚改方面政绩卓著。推进棚改有两大好处:一、改善民生,加强住房保障,同时相较廉租房和公租房,政府投资规模小、资金回笼快(房屋用于出售)。二、拉动房地产投资,对冲商品房投资下滑对宏观经济和相关行业的负面影响。

其次,房地产市场降温之后,限购基本完成历史使命。2010年4月的“国十条”中,首次提出了限购令,其后仅北京执行;9月29日调控升级后,更多城市加入限购阵营;2011年1月的“新国八条”后,限购城市数量进一步增多。在那个时段,我国房价涨势很猛,尤其是鄂尔多斯和温州的投资投机性需求爆发,房价狂飙。自2003年之后,在中央尝试了诸多调控手段,仍难以较好的抑制房价的前提下,不得已动用了在国际上非常罕见的限购措施。

其实,2011年下半年全国市场步入降温之时,限购差异化的退出,原本部分城市的限购政策明确截止时间是2011年底,但受制于当时执政者与相关部门的思维惯性,致使限购令成了易出难退的“贞节牌坊”。这一惯性,在新一届政府及新一轮楼市降温——这双重条件下,终于被打破。

2013年,全国楼市繁荣,当然只是结构性繁荣,一线城市和部分二线城市房价涨幅较大,而多数中小城市只是略有起色。2014年形势急转直下,以春节过后杭州楼市降价为标志,全国很多城市陆续传来降价促销的消息,其中少数售楼处因为项目降价二成左右而被老业主围攻。从数据看,今年前7个月,全国商品销售面积同比下降7.6%,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降4.8%,全国70城房价指数,环比增幅5月出现下行拐点,6月环比跌幅扩大。全国一二线城市的商品住宅成交面积萎缩幅度更大,前7个月平均下跌三成左右。

而且,这次房地产降温的形态,相比2006年、2008年和2011年这三轮楼市降温,存在不同之处。其一,并无严厉调控政策,2013年出台的国五条并不严厉,且地方政府没有严格落实。其二,经济并无快速下滑,2008年在国际金融危机的冲击下,国内经济增幅急速下滑,2009年一季度回落至6.1%,2011年下半年亦出现明显回落,而今年上半GDP增幅为7.4%,虽略有下滑,但自2012年中国经济已开始低位盘整了,谈不上急跌。其三,住宅库存压力持续增长,虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少,但全国600多个城中的大部分,自2011年就一直增长,这在之前是没出现过的。也即,住宅供应阶段性过剩,开始成为一个整体性的问题,本轮去库存周期也将会拉得比较长。虽然这一过剩并非终极性的过剩(比如日本),但也是未来几年中国楼市必须面对的新课题、新难题。

一方面是中央调控态度转变,另一方面地方楼市成交低迷、库存压力山大,因此只能出现一种情况:地方纷纷救市。又可分为三种类型:一是初始放松阶段,主要从今年4月开始,几个城市出台零散的单项放松政策,比如4月无锡降低购房入户门槛,南宁成为首个公开放松限购城市:北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房;5月芜湖、宣城等地放松公积金贷款,海口降低购房入户门槛。二是放开限购阶段。6月呼和浩特市,成为第一个公开出台文件全面取消限购的城市,这是个标志性事件,也可以说是打响了攻克限购堡垒的第一炮,在其示范效应之下,济南、海口、武汉等诸多城市一个接一个的取消或大幅放松限购。

三是出台一揽子措施阶段。早在今年5月,安徽省铜陵市即出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,提出一揽子稳定楼市的措施。6月,呼和浩特市出台《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。8月,福建省住房和城乡建设厅网站正式公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,被称为“闽八条”,这是第一个省级政府赤裸裸的出台救市文件,而且力度很大,不仅取消限购、降低普通商品住房标准,而且在由央行和银监会主管的房贷方面也“指手划脚”:在全省范围内购房办理贷款手续时,无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。其后,湖南省出台救市措施“湘五条”。笔者预计未来几个月,将有更多的城市和省份出台一揽子救市文件。

最后,救市效果及下一步政策走势。当前,全国46个实行限购的城市中,30多个已公开放松或放开限购。效果如何?不容乐观!部分城市如济南,限购取消后的一周,成交量突增,但实际上有相当部分属于之前已签合同,但囿于被限购而没有网签备案,限购放开后集中网签备案。而放开限购后两三周后,很多城市的住宅成交量很快重回之前的低迷状态。

放开限购的效果不理想,原因有二:其一,影响住宅市场变化因素有很多,比如货币与房贷、宏观经济、购房者的心理预期等,限购只是一个并不算重要的因素,在其他主要因素没有实质性改善的情况下,不有奢望放开限购的作用。其二,限购固然有误伤少量自住需求,但那些被限需求中的大部分,多属投资投机性需求,这些需求喜欢“追涨”,当前全国楼市大势降温,多数城市房价仍在下跌,那些被解放了需求,不会在这种市况下入市。

至于一线城市,暂时还不敢放开限购,原因有三。一是,一线城市的房价水平仍远高于其他城市,全国人民都在紧盯着官方的一举一动。二是,虽然当前也出现了供大于求的状况,但中长期来看,一线城市土地稀缺却人口快增,新建住宅市场总体仍呈供不应求的格局。三是,今年3月出台的新型城镇化发展规划和近期户籍制度改革精神,都提出严控超大城市人口规模,人口超千万的四个一线城市正是严控重点,限购令在一定程度上提高了外来人口进入一线城市的门槛。因此,至少年内来看,一线城市在限购方面仍会站岗。不过,明后年应会大幅放松甚至退出。限购毕竟脸上贴着“逆市场化”的不良标签,而且其他城市都退出后,一线限购的必要性也就相较之下降低了,如果届时房地产立法能够完成,则更有退出的理由了。不过,一线城市同样存在土地财政,执政者同样不愿看到楼市一直这么低迷,类似调整普通商品住房标准,进而扩大普通房的范围,使更多房源可以享受相关税收、信贷优惠,也算是间接救市,且理由正当。

展望未来半年至一年,房地产调控总体朝放松的方向发展。地方救市力度必将越来越大,中央层面仍在推进长效机制建设(房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等),而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。今年5月以来,央行和银监会都曾喊话要求商业银行支持首套房贷,只是“在商言商”“嫌贫爱富”的商业银行仍对首套房贷兴趣不大,估计随着中央层面继续施压及定向宽松,在“大棒加胡萝卜”面前,商业银行必然越来越多的支持首套房贷,利率有望从平均上浮10%,逐步回落至以基准为主,以九折左右为次的格局。另外,置换性购房贷款、二套普通住房贷款等,也有望略趋宽松,“认房又认贷”将转变为“认房不认贷”,这将使更多的人(尤其是置换需求)有资格享受首套房贷优惠。房贷政策对住宅市场的作用,将显著大于取消限购。

在上述政策变化态势之下,笔者预计下半年将出现住宅成交量的底部,明年将出现房价的底部。量在价先,成交量先企稳,价格后企稳。这轮房地产调整,仍将是短周期性质的调整,量缩明显,价跌不深,“楼市崩盘论、房价大跌一半”等过于悲观的言论,会在二年后或三年后被证伪!不过,有一点需要客观面对,由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年,且中央层面不再会强力救市,所以市场调整的时长将超过前面两轮。对此,无论开发商,还是购房者,都应理性认知。

杨红旭8月份发表于中国证券报

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