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房贷为何突然大放水?

2014-10-09 08:15:54评论 房产

房贷为何突然大放水?

 

9月30日下午,央行和银监会突然出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,共计四条内容,可简称为“央四条”。重点内容是放松个人房贷,要点是:认房不认贷,拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策、“非限购”城市放开三套房贷,放松外地人贷款限制。

 

9月下旬以来,关于房贷松绑的消息满天飞。先是,央行组织开会,四大行将执行房贷新政,房贷余额还清就可按首套贷款。而后,工农中建四大行统一对外口径,并无否认也没肯定,只称如有消息将及时发布。接着,上海浦发银行和兴业银行在通知执行“认房不认贷”后当天又收回政策。最后,中国人民银行副行长刘士余对房贷松绑的问题简短回应记者说“具体内容要等文件”。

 

真是无风不起浪。最终果有“通知”落地。而这一通知的内容,却颇让人有些意外。主要是放松的力度比较大!比如,之前的消息以及少数城市新政中提出:购房人偿清购房贷款后再申请房贷时按照首套房认定。这其实属于“认房不认贷”,而之前执行是“认房又认贷”。结果“央四条”:针对二套普通房的支持力度更大,居然可以在已有一套房的前提下,二套也可执行首套房贷。还有,三套及以上重新可以放贷(原来停贷)也超出预期。另外,鼓励发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、专项金融债券等多种措施筹集资金用于放贷,相当很给力,等于是新设一个资金池子,以利益引导银行放贷。

 

总而言之,“央四条”力度超出很多业内人士的预期,更让那些对中国楼市持“大跌论”、“崩盘论”者感到费解和尴尬。在一定程度上,探究央四条出台的背景与逻辑,比理解央四条的内容更有价值。想要全面的理解这件事,必须明白四个因素:市场背景、政策方针、救市节奏、银行立场。

 

首先,关于市场背景。情况简单明了,当前我国房地产市场正在持续降温,几乎所有指标都在下滑,比如,前三季度全国商品房成交量、开发企业购地量、房屋新开工量皆同比下跌,全国70城房价指数从5月开始出现连续的环比下跌,下跌城市数量明显超过2008年四季度和2011年四季度(同样是两轮楼市低迷时期)。

 

今年9月底之前的房贷政策,基本上沿续了2010年以来的多轮调控升级之后的紧缩状态,而这种政策当初的功用是为了抑制市场过热、房价过快上涨。而当前房市低迷、房价下跌,当然需要放松贷政策。另外,诸多房地产指标的齐头下滑,致使房地产行业拖经济后腿,尤其是全国房地产开发投资增速连续数月低于固定资产投资增速,这个事实上的支柱产业,已经成为经济稳增长的“绊脚石”。从调结构的长期角度看,中央并不待见房地产;但从稳增长的短期角度分析,中央也不愿看到房地产深度低迷,严重影响经济稳定。所以,放松调控,松绑房贷,符合逻辑。

 

其次,关于政策方针。近几年,中央调控房地产时,经常强调“实行差异化的税收和信贷政策”。比如,最近的一次:2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提到:健全房地产市场调控长效机制,实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。这就意味着:未来相当长的时间内(规划至2020年),压投资(投机)与保自住,是中央在房地产调控方面的指导方针。

 

所以,只要是合理的自住需求,国家政策都应支持,当然首套房、普通房,更是支持的重点。这属于“惠民生”的范畴,所以政策支持的力度即便大些,相关部门至少不会犯方向性错误,也不会动辄被舆论指责。去年下半年至今年,房贷持续收紧,连首套房贷利率都要上浮,明显违背中央方针。今年5月12日,人民银行召开住房金融服务专题座谈会,对商业银行提出五点要求,其中包括:合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。6月6日,中国银监会副主席王兆星表示要继续执行差别化的住房贷款政策,大力支持首套住房需求,抑制投资和投机性住房需求。央行与银监会的态度,重申和强调了中央的态度,就当前形势而言,放松房贷是政策导向。

 

再次,关于救市节奏。客观上,经济低迷需要刺激,楼市衰退需要救助,这些都属于经济与房地产周期性波动中政策应对的合理动作。但在当前特殊的社会舆论环境中,对经济实行刺激变得谨小慎微,官方不承认正在进行“刺激”;而对房地产实行“救市”,更是一件不光彩的事,甚至成了“过街老鼠”。于是,本轮房地产“救市”,远比2008年下半年和2009年复杂。笔者认为正在经历“三步走”。

 

第一步,城市政府救市。今年6月份,以呼和浩特市公开发文取消限购为标志性事件,多数限购城市已经全面废除限购,并同时出台了其他救市措施。第二步,省政府救市。今年8月8日,以福建省出台“闽八条”为标志性事件,省级政府开始出手救市,其后湘五条、鄂六条等,当前省级救市正在快速蔓延中。第三步,中央部委有动作。9月下旬,刘士余副行长所谓的“具体内容要等文件”,已明确发出将出台政策的信号,于是就有了央四条的出台。当然,需要明白一点:在经济转型的背景下,中央确实不可能像2009年那样强力刺激楼市了,但“微刺激”已难以避免。假如央四条仍没有效稳住楼市下滑的势头,接下去还可能有税收方面的放松政策。

 

值得关注的是,在中央出动作之前,地方政府层面的救市已“越权”涉及到房贷领域。比如,绍兴、福州、杭州、南京、青岛、福建、湖北、江西等地的新政中,都或多或少的要求商业银行放松房贷,比如购房人偿清购房贷款后再申请房贷时按照首套房认定、首套房贷利率最低可7折等。这些原本属于央行银监部门负责的领域,由于地方楼市低迷,地方政府已如热锅上的蚂蚁,光靠放松限购力度偏小,他们急切的希望房贷放松。有趣的是,当记者连连追问是否意味着今年可以出台相关政策时,央行副行长刘士余边走边称“各地都在行动了嘛。”也即,央行在一定程度是认可地方行为的。

 

还有,关于商业银行的态度。放松房贷,远比放松限购复杂和困难。限购只与政府有关,政府把道路上的石头搬走即可。但限贷除了与政府部门的央行和银监会有关,更与商业银行有涉,相当于路上挖坑再填平,这可比搬走石头麻烦。在商言商,而且很多大银行已经上市,商业银行必然会考虑商业利益,当前五年期以上贷款基准利率为6.55%,如果打七折,即4.59%,如果打八五折,即5.57%,与很多理财产品相近或更低,银行才不愿做这类微利或赔钱买卖。因此,银行会在首付比例方面遵守政策要求,但在利率方面却不会“流道德血液”。

 

央行和银监会在5、6月份进行座谈、表态、窗口指导后,其后商业银行并无显著改变,只是审批速度加快,少数银行小幅调整利率,离中央要求存在距离,离百姓期望就更远了。值得关注的是,当前很多行业萧条、风险较大,银行在有钱没有更好地方投的情况下,也会示好央行、银监会、地方政府,在房贷发放方面有所推进。

 

央四条中提出:“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”这条措施的目的,其实就是针对商业银行的“胡萝卜”政策,其性质类似之前定向小微企业和三农一样降低存款准备金率,创造条件允许商业银行额外筹集资金,拿这些低成本资金支持个人房贷,一方面没有占用商业银行原来的信贷指标,另一方面资金成本降低,从而增加了首套房贷利率打折的操作空间。在申批和管理商业银行筹资的过程中,预计央行和银监会将会设定一定的条件,比如要求商业银行对于首套普通房贷款打九折。在“胡萝卜加大棒”政策的恩威并举之下,未来几个月个人房贷在执行层面,将会切实松绑,首套贷的利率优惠幅度也将有所增加。

 

杨红旭发表于中国证券报

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