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老杨首次提醒:新一轮购房季即将来临

2014-09-10 16:31:36评论

老杨首次提醒:新一轮购房季即将来临

 

终于进入9月。一年当中,房地产市场素有“金九银十”的说法。而今年,人们更多的持谨慎态度。2013年一线城市房价大涨,步入今年以来,全国楼市降温,一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗?什么时候才是购房好时机?

 

针对本轮房地产调整,笔者认为仍然是短周期性质的,属于热胀之后的冷缩,调整幅度不会太大,并非长周期性质的深度下跌。从去年下半年开始,一线城市的成交量就慢慢趋于下滑,至今变成量价齐跌,市场一片悲观之声。与主流观点不同,笔者认为:自住型购房者,对后市不宜过度悲观,新一轮较好的购房时机,正在悄悄来临。

 

从宏观面看。一季度经济低迷,GDP增幅只有7.4%,经过持续“微刺激”后,二季度回升至7.5%。一方面,经济稳,则楼市不易大跌。另一方面,要想进一步保增长,不宜继续打压房地产。地方大力救市、中央不予制止,就已说明问题。宏观经济政策亦由紧转松,货币政策定向放松,比如:两次针对小微企业和三农的定向降低存准率,一次针对三农的定向降息,1万亿元定向国开行的棚改贷。个人房贷也开始趋松,首套房贷利率有所回落。

 

从市场面观察。去年是楼市高潮期,今年明显降温。但发展至当前,降温出现新动向。首先分析成交量。去年3月是本轮楼市上行期的最高点,其后振荡中下滑,尤其是今年以来加速下滑。1-7月份,全国商品房销售面积同比下降7.6%,二三线城市下跌约二成,一线城市下跌约三成。

 

值得关注的是,7月和8月,30个城市的住宅成交量连续出现小幅环比增长。一线城市住宅成交量,较二三线城市更早更快的出现下滑,主要是因为2012-2013年间成交火爆,需求透支。8月份,一线城市的住宅成交量,虽然同比仍在下跌,但环比7月出现二成反弹。四个城市中,北京反弹力度最大。其实7月和8月,北京新房和二手房成交量已连续两个月出现反弹。而上海成交量仍然低迷,环比7月小跌5%。

 

其次分析房价。今年1-7月,全国商品住宅成交均价下降1.2%,但一线城市仍然表现为同比上涨,比如7月份四个一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米,同比增长3.3%,其中北上广深的增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但从走势看,房价最高点出现在今年3月,其后振荡回落。

 

国家统计局发布的70个城市房价指数,比均价能更好的反映全国房价变化。70个城市的平均价格,环比涨幅最高点出现在去年3月,说明国五条与细则还是有一定效果的,同比涨幅高点出现在去年12月。房价环比由涨转跌的所谓“拐点”,出现在今年5月,至今已连续下跌4个月。四个一线城市基本上与70城走势同步。一线城市的房价变化特点:楼市上行期,房价比二三线城市上涨得快、涨幅大;楼市下行期,则与二三线城市走势趋同。

 

2013年底的时候,我曾预测:2014年全国楼市高位震荡、逐步降温。今年以来,市场确实在震荡中降温。很多朋友关心,下一轮何时应该购房。我的建议是:注意观察今年四季度至明年。

 

这基于两个判断、一个规律。判断之一,一线城市将会先复苏,估计当前一线城市的住宅成交量基本见底,今年上半年属于近十年来成交量最低迷的时期,未来一二年不太可能更低迷了。估计9月一线城市成交量还将继续反弹,下半年成交量应高于上半年,明年高于今年。而二三线城市的市场变化一般稍滞后于一线城市。

 

判断之二,明年房价将见底企稳。量在价前,成交量先见底,房价后见底。回顾以往两轮楼市低迷期。2008年9、10月份成交量见底,2009年1、2月份房价见底。2011年10、11月份成交量见底,房价则于2012年4、5月份见底。由于很多城市(尤其是三四线)住宅库存量较大,这轮房价见底时间可能出现在2015年。

 

一个规律:相比市场实际交易,官方统计数据具有1-3个月的滞后性。比如房价,当市场实际交易价已经稳企时,官方数据还会继续下跌三个月左右。举个例子,2011年10月至2012年5月,70城房价环比下跌了八个月,其实最佳的购房时机并不是房价上拐的6月份前后,而是2份月左右,甚至更早些,比如2011年10月至11月,上海有三个楼盘由于降价二三成售楼处被砸(龙湖、绿地、中海),当时买进这三个楼盘者,事后证明抄底最成功。

 

当前,70城房价已连跌4个月,我预计会在明年某些月份止跌反弹。具体哪个季度、哪个月份房价会止跌、上拐,老杨不是神仙,无法如此精准预测,影响短期房价的因素错综复杂,且存在不确定性。

 

但我会持续跟踪市场变化,未来会有更多的动态预测,一步步逼近房价上涨“拐点”。想要自住的购房者朋友们,可以密切关注市场了。

 

老杨郑重建议:一线城市和部分二线城市,从现在开始,在房价上涨拐点来临之前,只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商开发商的楼盘,就可出手。而在房价上涨拐点出现之后,抢到篮里就是肉!

 

另外提示一点:全国城市之间市场严重分化,下一轮各地楼市见底及复苏的时间点不同,不宜生搬硬套。请大家密切关注所在城市的市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素,再决定具体何时入市。

 

杨红旭发表于新闻晨报

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