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宏观面不支持房价大跌

2014-09-03 17:34:03评论 房产

 

宏观经济与政策,对房地产市场影响很大。同时,作为经济支柱产业,房地产业的降温也会拖累经济增长。经济、政策、楼市,在中国经济中,形成了“三角恋受”,不断的上演爱恨情仇的故事。

 

近期公布的宏观数据,有点难看。汇丰中国8月制造业采购经理人(PMI)初值为50.3%,创近三个月最低,其中反映内外需的新订单指数和新出口订单指数均大幅回落。其实7月份的诸多数据已显示,比如更能反映短期经济冷暖的“克强指数”的三个构成指标均出现回落:1至7月,全国用电量同比增长4.9%,相比上半年用电量5.3%回落;7月全国铁路货运总同比下降4.4%,7月新增人民币贷款3852亿元,为2009年11月以来的最低。

 

7、8月份几组数据的走弱,不排除基数及季节性因素的影响,但经济回升乏力显而易见。今年一季度,GDP增幅只有7.4%,二季度以来持续的进行“微刺激”后,二季度略有好转,回升至7.5%。但是,微刺激的效果亦偏“微”。今年“保7.5%”的压力很大。预计下半年还将持续加大微刺激的力度,可能升级为“中刺激”。

 

经济增幅下滑,房地产“责任”重大。放眼国际,在多数国家,房地产都是支柱产业,对经济增长举足轻重,即便是金融、科技等现代服务高度发达的美国亦如此。2008年国际金融危机源于美国楼市大幅降温,2012年以来美国经济持续复苏同样受楼市回暖拉动。回顾我国,1997年为使拉动经济走出东亚金融危顶的泥潭,中央将住宅产业作为新的经济增长点,1998年进行全面房改,2003年“国18条”中首次明确房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。

 

两组数据可鉴房地产对经济的作用。其一,我国房地产业增加值占GDP的比重,由2000年的4.2%持续提高至2013年的5.9%,由于我国的房地产业增加值计算低估了房租,这一比重被低估了,美国和日本稳定在10%以上。其二,房地产开发投资占GDP的比重,由2000年的5%持续提高至2013年的15.1%。这一水平,基本与发达国家楼市大发展阶段相近或超过。

 

上述是两组属中长期数据。从短期数据来看,今年以来房地产严重“拖累”经济。主要是三数据:销售、建设、投资。1-7月,全国商品房销售面积同比下降7.6%,而过去十几年,只有2008年同比下跌近15%,其他年份都是正增长;全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降12.8%,过去十几年,只有2012年同比下跌近8%,其他年份都是正增长;全国房地产开发投资同比增长13.7%,明显低于2001-2013年期间25%的均值,更关键的是,也低也于今年1-7月17%的全国固定资产投资增幅。

 

众所周知,拉动经济增长的“三架马车”中,投资可变量最大,是影响短期经济增速的最重要指标。2012年以来,投资增幅下了一个台阶,中国经济也下了一个大台阶。今年以来,投资又下了一个台阶,主要是因为房地产开发投资下了一个大台阶。同时,工业投资也趋弱,只有基建投资有所起色。但是,靠国家大建“铁公机”,很难对冲房地产投资下滑留下的巨大缺口。

 

当前三类房地产指标皆糟糕,尤其是开发投资增幅比历史均值大减近半,客观上要求政府进行适当的干预,使之有所转好,至少不能继续恶化下去,否则中国经济不可能保住“7.5%”,进而影响“就业率”,也将危及“2020年收入翻番”惠民生核心目标。

 

基于此,笔者判断今年下半年至明年上半年,房地产政策面将持续放松,直至房地产不再拖经济后腿。其一,中央将允许地方更大范围、更大力度的救市;其二,中央将继续加大棚改与保障房建设力度,以缓和商品房建设活动收缩对经济的冲击;其三,中央将有所动作,引导商业银行更大力度的支持首套房贷,甚至还会将二套房贷政策由紧缩转为中性。

 

众所周知,中国楼市具有鲜明的“政策市”特征,政府一旦开始持续放松,市场就会渐趋企稳,然后复苏。虽然中央层面不可能像2009年那样大力度救市,虽然不动产统一登记、房地产税立法、强力反腐等中长期因素将抑制投资投机性需求,但就现阶段中国经济增速、城镇化水平、人口总量与结构等影响楼市需求的基本面来看,只要短期性的房地产调控政策放松、房贷支持力度加大,楼市一定会“软着陆”,一定会出现新一轮的复苏与回暖。2014-2015年这轮房地产短周期性质的调整,在政策面趋暖之后,事实上已经封死房价大跌的空间。

 

 杨红旭发表于新京报

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