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楼市下行周期已基本结束

(2012-08-21 09:23:28)
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房价

房产

分类: 市场风云:洞察大势看未来

                     楼市行周期已基本结束

 

    据经济之声《央广财经评论》报道,刚刚过去的这个周末,国家统计局发布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,引起广泛热议。

  数据显示,不含保障性住房的新建商品住宅,7月份有50个城市房价环比上涨,比例超过七成,这是去年5月以后房价上涨城市最多的一个月。北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比全面上涨。此外,一线城市二手房价格上涨幅度明显超过新建住宅。

  从同比来看,70个大中城市中,价格下降的城市仍然有58个。持平的城市有1个,上涨的城市有11个。分析认为,从数据看出,房价上涨城市已经从局部上涨逐渐演化成了普遍上涨态势。

  目前已经有超过40个城市对楼市进行微调。也正是看到市场回暖现状,近两月内,中央及部委、地方政府不断明确调控大方向不动摇,辟谣各种市场传言多达15次。7月,国务院组织的督察组赴地方调研,一是稳定调控预期;也对楼市运行状况进行摸底,为后续政策出台铺路。

多数业内人士认为,这次大规模、高规格的督查过后,新政出台的可能性极大,新一轮政策可能倾向于经济手段。目前,呼声最高的就是房产税。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出评论。

 

  市场现周期性逆转,下行周期已基本结束

 

  经历流火七月的普涨之后,史上最严的楼市调控走到了十字路口。随着楼市传统销售旺季金九银十脚步临近,不少开发商已经在积极备战。从最新公布的770个大中城市住宅销售价格变动情况来看,新建住宅价格上涨城市个数已连续4个月增加。今年,全国楼市会不会再现金九银十局面?楼市迎来全面的量价齐涨是不可避免的吗?

  杨红旭:整个市场处于复苏状态,整个上半年尤其是3月份到7月份,成交量持续上涨,价格也从6月份开始反涨,7月涨幅进一步扩大。我们统计了70个城市的平均环比涨幅,6月第一次上涨,涨幅仅有0.02%,是微涨。7月份涨幅就快到0.14%,在增长城市数量急剧扩大,在这样的形势之下,我们认为市场已经出现周期性逆转,下行周期已基本结束,上行周期刚开始抬头。成交量先抬头,价格是这两个月才开始抬头。这种态势一旦形成,今年下半年包括明年上半年整个市场应该向上涨,但是向上道路不是一帆风顺,政策会进一步加码、升级,导致上升步调并不是那么顺利。

就下半年而言,比如8月、9月之后,这个量可能还保持相对活跃状态,但是这个量910月份能不能超过67月份,现在还不好说,因为8月份市场有所降温,降温原因比较复杂。价格是震荡上行,短期内不太容易下跌了。

 

不要奢望房价出现二次探底  

 

  目前出现这样一种情况,一方面大家希望能给房价调下来,但是调了这么长时间,反而出现普遍上涨。另外一方面,新政策因为受到经济环境的纠结,力度可能不会特别大,接下来会不会一直处在纠结的状态中?

杨红旭:我认为不要奢望房价会像去年下半年到今年初一样,出现二次探底,房价不会出现大幅度的二次探底了,成交量还会持续活跃。整体来看,从67月份开始,整个楼市已经开始步入上升周期,虽然初期阶段可能是比较艰难,但是毕竟已经开始复苏。

 

  有人预测,加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程,限制房价涨幅目标等,都可能成为下一阶段调控的储备政策,这些政策能否逐渐出台并发挥作用,将成为影响未来市场走向的重要因素。在这些措施中,哪个措施可能性和可行性更大?

  杨红旭:政策储备量应该比较多,相关各个部委都有相关政策储备,而且目前这种形势下政策出来可能性比较大,我认为按照目前房价上升态势,要想房价稳下来必须得出新政策。当然,7月份宏观经济数据比较难看,导致目前保增长、稳增长压力比较大,这种情况之下,监管层也不敢大力度压制房地产,所以我认为接下来9月份甚至10月份可能会出一些新政策,但是力度不会大。

新政策现在有一些备选项,比如房产税、加大督查力度、问责力度、预售资金监管、二手房交易环节税收等等,我认为这几条都有可能性。最现实最大可能性就是对地方政府实行问责、约谈,加大落实既有政策力度,在此基础上,房产税下半年应该会进一步扩大试点,预售资金监管有可能提高,但是这个还存在着一些变量,因为预售资金监管严厉之后,投资热情会下滑会影响未来供应。

 

  国务院开展的大规模、高规格的督查过后,新政出台的可能性极大,而且呼声最高的就是房产税。目前,房产税扩大试点范围还存在哪些难点?房产税会不会在短期内扩大试点范围?

  杨红旭:房产税具体结点难预测,从年初相关部门就要加强房产税试点工作,但一直没有真正推出来,我估计应该会在未来几个月之内推出,增加试点城市。

  这里面有两类,第一类,最近湖北湖南要进行全新房产税试点,包括要合并城镇土地使用税,包括对于二套存量房要试征,大的框架正在筹备,我估计这两个省市的某些城市可能会推出来。

第二类,之前试点在上海和重庆这些大城市,北京、深圳、杭州都有可能推出,所以不管是城市还是省市中一些地区,下半年应该会推出来。

 

  有观点认为,房产税的出现,增加地方政府收入,增加地方政府的稳定收入,一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿,减少地王出现的概率。是不是房产税出台之后,抑制房价作用应该相对比较明显?

  杨红旭:从目前来看暂时还难以奢望,因为我们现在处于改革过程中。房产税目前规模还比较小,难以取代土地出让金,但是假以时日,十年二十年之后有可能会像发达国家一样,房产税成为地方政府收入的主要来源,但是毕竟目前还是在试点。

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