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“调控房价”一直是错误的

(2012-08-20 08:03:51)
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房产

房价

分类: 市场风云:洞察大势看未来

“调控房价”一直是错误的

 

房价又涨了。近日,国家统计局发布的数据表明:7月份,全国70个大中城市新建商品住宅环比价格下降的城市有9个,持平的城市有11个,上涨的城市有50个。其中,上涨城市比6月份增加了25个。

 

房价到底怎么了?整个7月份,为了防范房价上涨,可谓“警钟常鸣”。7月7日,温家宝总理在江苏调研时强调:绝不允许房价反弹。7月19日,国土资源部、住建部联合下发紧急通知,要求坚决防止房价反弹。7月24日,国务院决定派出8个督查组,对16个省市开展专项督查。7月31日,中共中央政治局召开会议提出:下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实防止房价反弹。

 

这一套组合拳打出去,效果应该是有一些的,比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是,作为调控的核心目标,房价却依旧上涨。而且,这一上涨可能还将持续一段时间。去年10月,70个大中城市房价首次出现环比下跌,连跌8个月后,今年6月首次止跌反涨,平均涨幅为0.02%,7月的涨幅扩大至0.14%。从市场周期性规律分析,经历去年以来的持续的下行之后,6月开始房价上涨,具有调头上行的征兆,而一旦步入上升通道,则市场的力量至少能持续到明年。

 

正由于此,虽然中央“三令五申”,仍拉不住房价反弹的笼头。面对这一现象,调控政策该怎么办?笔者认为,首先应反思调控目标的合理性。2005年以来,房价是主要调控目标,2010年以来更上升为惟一目标。具体措辞有:稳定房价、扼制房价过快上涨、促使房价回归合理、促使房价合理回归、防范房价反弹等。长期而论,在国际上,房价具有准资产价格的属性,具有较强的波动性,而且涨多跌少;短期来看,我国尚处于房地产快速发展期,客观上房价上涨的压力较大,况且还有推高房价的“土地财政”、“购房偏好”等特殊国情。

 

在这种情况下,将房价作为调控直接目标,注定在大部分时间段,都难以取得显著效果。从市场经济的基本规律和价格机制分析,商品价格的主要的、直接的、终极的决定因素是供应求关系。稳定房价首先应追求住宅供求平衡,我们可以将平衡供求,作为调控主要目标。再深入一层分析,资产价格的大幅上涨,主要推手是需求在短期时间爆发,而且多属投资投机性需求,同时资产品供应难以有效增加(比如股票、房产)。所以,平衡住宅市场的调控目标,可以细分为两个主攻方向:一是重点抑制投资投机性购房需求;二是增加住宅供应。至于在追求供求平衡的调控过程中,不应过于苛求短期波动中的房价涨跌;尤其是当价上涨幅度小于GDP增幅或人均收入增幅,应视之为基本合理,如果已小于CPI增幅,则不宜继续严厉打压了。

 

以平衡供需为“纲”,则房地产调控的逻辑也就清晰了。反思过去十多年,我国住宅市场的主要矛盾是“住宅开发和供应无法满足人们过去几十年积累的与现在日益增长的需求”。这是两个层次的问题:第一个层次是保障房建设滞后,导致中低收入家庭、过渡性住房困难家庭需求得不到满足。第二个层次是商品房供应规模、产品类型、产品质量,还不能全方位满足中高收入家庭的需求。2009年以来,保障性安居工程快速推进,第一个层次的矛盾正在大大缓解。经过十年来商品住宅建设,除了中小户型普通商品住宅,商品房供应规模的矛盾趋于消失,展望未来,满足中高端需求的高品质住宅供应,需要一个长期的进化过程。

 

反思最早始于2003年的房地产调控,房价调控效果不佳的重要原因之一:偏重于抑制需求,轻视了增加供应。话分两头。抑制需求方向正确,紧缩个人房贷、提高二手房交易税,以及当前的限购、限贷,皆有助于抑制投资投机性需求。当然,将“投资”和“投机”并列为打压对象,在抑房价的关键时期,无可厚非,但长期而言,还是应允许长线的投资需求的存在,比如有些人买房后用于出租,增加了租赁市场的供应,有助于稳定租金价格。与之同理,限购、限贷这类行政干预手段,短期效果显著,但不宜长期“吃猛药”。为了长期性抑制投机需求,首先应使用税收手段,对于多套房、豪宅:征收房产税势在必行,另外提高营业税、个调税、契税、土地增值税亦有空间。其次,可动用信贷工具,提高房贷门槛,尤其是上调个贷利率。

 

关于增加市场供应,过去重视不够,遑论落实,未来急需进行大力度的制度改革,并加大落实力度。造成住宅供应偏紧的根源,在于国有建设用地出让的垄断性,以集体建设用地改革严重滞后(2007年党中央就已将其写入文件),其中又牵涉到地方土地财政的痼疾,以及小产权房的乱相丛生。这需要一系列深层次的改革,本文暂且不展开。另外还有一点,过去被忽视,那就是当房价下跌或涨幅回落的时候,企业开发投资的积极性随之下滑,从而为下一轮市场供应短缺埋下“祸根”。比如当前,虽然总体上可以出售的住宅存货量大于去年和前年,但1-7月全国商品房新开工面积同比下跌9.8%,这就意味着明年乃于后年,住宅供应偏紧,其结果将是助推房价上涨。所以,表面上看似当前应打压“万恶”的开发商,但我们还应从供应平衡上,前瞩一下明后年的楼市及房价形态。鉴于此,应通过优惠政策引导、支持开发商购地、开工。

 

房地产调控,已到了总结、反思、改进的时候了。应考虑改变调控目标,由抑制房价,转向追求供应平衡;由“头痛医头,脚痛医脚”,转向更具持续性、长期性、系统性的治疗方式。

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