标签:
新政房价房产 |
分类: 政策态势:懂点政策有好处 |
调控房价,实属不易,清理闲置用地恐怕更难。在房地产调控依然从紧,房价出现下跌的背景下,国土资源部日前发布新修订的《闲置土地处置办法》,并将于7月1日起施行,此政颇有看点。
土地闲置,实在不是什么新话题。过去十年,是我国房地产市场的黄金十年,也是土地闲置层出不穷的十年。国家统计局数据显示,2000-2009年,全国房地产企业购置土地面积33亿平方米,而完成土地开发面积仅有近21亿平方米,简单计算可知,约12亿平方米土地未被开发,这其中不包括部分土地出让后又因各种原因而被收回的情况。按一年不开发即为土地闲置的国家规定,预计近10亿平方米可能属于闲置用地。
旧版《闲置土地处置办法》,出台于1999年,至今已过13个年头,其间我国房地产市场发生了巨变,土地管理出现了很多新问题,房价高企,社会上对于《办法》落实情况及其效果也多有议论。2003年开始实行紧缩性的房地产调控,诸多文件频频涉及清查闲置用地。新版办法中提到的“未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权”,其实早已有之。
然而,近些年来闲置用地的治理效果却不算理想。究其原因,错综复杂。归纳起来,不外乎两点:不知该打谁的板子,或者不愿打板子。由于房价上涨,一提到土地闲置,人们总是不假思索地认为,是黑心开发商为了坐等土地升值而为之。情况未必总是如此。国土资源部副部长贠小苏曾公开表示,截至2009年底,全国54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。就某块土地而言,造成闲置的原因到底是与开发商有关,还是与地方政府有涉,不少时候是笔糊涂账。
清查土地闲置,是块硬骨头,不好啃。因此,新修订的《闲置土地处置办法》,不仅根据十几年来的新情况进行调整,而且在某些关键环节更加细化,使其更具可操作性。比如,很多城市都会见到某些土地围墙里面是荒草,如果仅以“围墙”为动工标志的现象,则开发商未免太容易弄虚作假了。现在则将“动工开发”定义为依法取得施工许可证后,区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目,分别确定标准。也就是说,需要真的打桩挖土才行。
再如,开发商一般不会轻易起诉政府。新办法更加强调政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位,规定对政府原因造成的闲置土地,应由政府或者政府有关部门承担违约责任,并采取更加灵活和更加符合实际的措施:包括明确延长动工开发期限、调整土地用途和规划条件、安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等,从而保护了开发商的权益。总之,要想查处土地闲置,首先得能讲清楚责任,其次才是能以商业原则公平对待土地交易双方,勿以地方政府而免责之,勿以大牌企业而姑息之。
中华人民共和国国土资源部令
第53号
《闲置土地处置办法》已经2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过,现予以发布,自2012年7月1日起施行。
部
二〇一二年六月一日
闲置土地处置办法
(1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过,2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订)
第一章
第一条
第二条
已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。
第三条
第四条
上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和处置闲置土地工作进行监督管理。
第二章
第五条
国有建设用地使用权人应当在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内,按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。
第六条
(一)国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;
(二)涉嫌闲置土地的基本情况;
(三)涉嫌闲置土地的事实和依据;
(四)调查的主要内容及提交材料的期限;
(五)国有建设用地使用权人的权利和义务;
(六)其他需要调查的事项。
第七条
(一)询问当事人及其他证人;
(二)现场勘测、拍照、摄像;
(三)查阅、复制与被调查人有关的土地资料;
(四)要求被调查人就有关土地权利及使用问题作出说明。
第八条
(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的;
(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;
(三)因国家出台相关政策,需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;
(四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;
(五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;
(六)政府、政府有关部门的其他行为。
因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的,依照前款规定办理。
第九条
第十条
(一)国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;
(二)闲置土地的基本情况;
(三)认定土地闲置的事实、依据;
(四)闲置原因及认定结论;
(五)其他需要说明的事项。
第十一条
上级国土资源主管部门应当及时汇总下级国土资源主管部门上报的闲置土地信息,并在门户网站上公开。
闲置土地在没有处置完毕前,相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后,应当及时撤销相关信息。
第三章
第十二条
(一)延长动工开发期限。签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过一年;
(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划;
(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件,国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起,临时使用期限最长不得超过两年;
(四)协议有偿收回国有建设用地使用权;
(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金,且因规划依法修改造成闲置的,可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的,应当重新签订土地出让合同,并在合同中注明为置换土地;
(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
除前款第四项规定外,动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。
符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地,依照本条规定的方式处置。
第十三条
闲置土地设有抵押权的,市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时,应当书面通知相关抵押权人。
第十四条
(一)未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;
(二)未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。
第十五条
第十六条
(一)国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;
(二)违反法律、法规或者规章的事实和证据;
(三)决定的种类和依据;
(四)决定的履行方式和期限;
(五)申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;
(六)作出决定的行政机关名称和作出决定的日期;
(七)其他需要说明的事项。
第十七条
国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十八条
(一)逾期不办理国有建设用地使用权注销登记,不交回土地权利证书的,直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书;
(二)申请人民法院强制执行。
第十九条
(一)依据国家土地供应政策,确定新的国有建设用地使用权人开发利用;
(二)纳入政府土地储备;
(三)对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的,由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。
第二十条
第四章
第二十一条
(一)土地权利清晰;
(二)安置补偿落实到位;
(三)没有法律经济纠纷;
(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;
(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。
第二十二条
因特殊情况,未约定、规定动工开发日期,或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。
第二十三条
国有建设用地使用权人应当在施工现场设立建设项目公示牌,公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。
第二十四条
第二十五条
闲置土地未按照规定备案的,不得采取本办法第十二条规定的方式处置。
第二十六条
第二十七条
第五章
第二十八条
第二十九条
(一)违反本办法第二十一条的规定供应土地的;
(二)违反本办法第二十四条的规定受理用地申请和办理土地登记的;
(三)违反本办法第二十五条的规定处置闲置土地的;
(四)不依法履行闲置土地监督检查职责,在闲置土地调查、认定和处置工作中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的。
第六章
第三十条
动工开发:依法取得施工许可证后,需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一。
已投资额、总投资额:均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
第三十一条
第三十二条