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国土部“护驾”1000万套保障房
今年新开工1000万套保障房,已成为国家改善民生大事,当然也是房地产业的第一要务。这一指标基本上比去年翻了一番。很多人心怀疑虑,要造这么多房子,可哪来那么多钱和地?钱的问题,需要1.3万亿元,政府只能解决其中一小部分,确实够头痛;地的问题,近日国土部特意下发《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》,即为督战此事。
土地供应,说难很难,说不难也不难,关键取决于中央给地方政府施加压力的大小。至于负面效果,肯定会有,只要利大弊即可,不宜苛求。正如名称,该通知完全是为了配合房地产调控和住房用地供应,但又绝非只为今年之眼前而卖力,其内容全面、措辞严厉、措施细致,实际上是指导未来几年住房用地管理的“大法典”。
首先,从“稳供应、保民生”的总体目标出发,确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地,确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%,确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量。既保证供应总量,又控制供应结构,调控思路可谓逻辑严密。当然,计划是计划,按现在的土地市场情势,今年有可能重现2008年的流标潮,届时土地实际成交量可就不一定高于前2年年均实际供应总量了。这是政府需要密切关注的。
至于1000万套保障房的构成,很多人并不清楚。实际上,国土部让各地填写的表格显示,它包括四大类、五种产品:廉租住房和经济适用住房属于保障房,另外还有棚户区改造住房、公共租赁住房、限价商品房。通知要求各地尽快协调明确此五类住房的用地计划并落实到具体地块。具体而言,按日前两会上住建部齐冀的口径:廉租房160万多套、公租房近220万套、棚改房400万套左右、经适房和限价房加起来近200万套。棚改房只是暂时现象,除此之外,国家非常重视公租房,去年全国开工公租房只有40多万套,可见今年增幅之巨。相信未来五年,公租房必将成为我国住房保障体系中的“一哥”。
其次,制定了严密的督战表。实践证明,光有指令远远不够,这次国土部排了一张供地执行日程表,并配以“大棒政策”,可以说给地方政府套上了枷锁,不想向前走都不行。地方政府有三个节点:3月底前,市县住房用地供应计划要向社会公布;7月上旬,向社会公布上半年住房用地计划落实情况;2012年1月,向社会公布全年住房用地计划落实情况。国土部也有三个节点, 4月上旬将各省汇总上报计划连同责任人名单一并向全国公示;6月底前,各省级国土资源行政主管部门要开展一次检查;12月底前总结考核各地落实情况,对未完成国家下达任务的市县要向社会公示,追究责任。毫无疑问,今年各地长官面临的压力将超过历年。
再次,在土地供应的方式上进行细化界定。要求各地实行“限房价竞地价”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多种招拍挂供地政策,其中配建政策已在很多城市得到落实,去年上海也提出配建5%保障房的实施思路。尤其值得关注的是公租房的两种供地方式,属于首次提出:对符合国家规定建筑套型面积和保障性租金标准的公共租赁住房用地,可以划拨方式供地;以出让方式供地建公租房的,应实行“定套型面积、竞租金标准、竞地价”的供地政策。当前各地都在尝试公租房投资建设和运营模式。到底是市场机制多些,还是行政机制多些,各地方式不同,重庆市青睐于后者,上海市则倾向前者,笔者更认同上海的做法,这样有利于实现公租房制度的可持续发展,否则很容易重走历史回头路。
除了保障房用地供应,通知还对商品房用地价格作出指示:严防出现高价地,坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况,防范高价地现象向二三线城市转移。这事实是在杜绝单价地王的出现。并重申去年12月的一个规定:对让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,督促市县按要求及时上报《房地产用地交易异常情况一览表》——另外还新增的一点:由省级国土资源主管部门进行约谈,部将视情况派人实地调查并会同相关部门约谈问责。
一个不熟悉中国国情,以及近几年房地产调控史的人,看到这个通知会吓一跳:措辞如此严厉、管限如此具体,还要不要地方政府和开发商活了?孰不知,这是在近几年土地市场屡屡调控、效果不好的情况下,不得已祭出的“重拳”。但愿2011年房地产调控和1000万套住房保障建设,会因此通知而走的更加顺利一些。我们相信,会出成效。
刊发于东方早报
附录:
关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知
国土资发〔2011〕2号
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局),副省级城市国土资源行政主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,各派驻地方的国家土地督察局:
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号,以下简称“国办发1号文件”)和全国保障性安居工程工作会议精神,按照国土资源部重点工作安排,现将城市住房用地有关问题通知如下:
一、明确2011年重点任务和基本要求
党中央国务院高度重视房地产市场宏观调控工作,国办发1号文件和全国保障性安居工程工作会议已有总体部署,全国国土资源管理工作会议提出了具体要求,目标明确,任务艰巨,责任重大。各级国土资源主管部门要深入学习领会,统一思想,明确责任,主动作为,切实做好2011年城市住房用地管理和调控工作。
今年的重点任务和基本要求是:“稳供应、保民生”,以保障性安居工程建设所需用地为重点,及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施,确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地,确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%,确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量;“控价格、防‘地王’”,坚持招标拍卖挂牌出让制度,进一步完善供地政策,充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用,严防出现高价地,坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况,增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地,促进房价合理回归;“严监管、促开发”,加强住房建设用地全程监管,实时跟踪土地开发利用情况,加大清理查处违法违规违约行为力度,严厉打击囤地炒地,确保闲置土地及时依法依规处置到位,促进住房用地按期依规开发利用。
二、做好2011年住房用地供应计划编制公布和实施工作
各地要认真总结分析2010年住房用地计划编制实施工作中存在的问题和原因,抓紧编制2011年住房用地供应计划,进一步优化布局,落到拟供地块。3月底前,市县住房用地供应计划(见附件1)要向社会公布,并于4月5日前通过土地市场动态监测与监管系统在线报部,同时抄送各派驻地方国家土地督察局。7月上旬,向社会公布上半年住房用地计划落实情况。2012年1月,向社会公布全年住房用地计划落实情况。各省级国土资源主管部门应分别在4月上旬、7月上旬和明年1月上旬,汇总各地情况及时上报。部将分3次向社会公布各省(区、市)供地计划及落实情况。
2011年住房用地供应计划编制中,要主动与住房建设、规划部门沟通协调,依据下达的安居工程任务、合理住房需求和房价状况,合理确定供地总量,落实规定的各类住房用地和供地政策。房价高的城市要在落实国家下达建设任务所需用地基础上,增加限价商品住房用地和公共租赁住房用地计划供应量。严格控制大户型商品住房供地,严禁向别墅供地。国土资源行政主管部门要会同住房城乡建设(房地产、规划)主管部门共同建立住房建设项目行政审批快速通道,提高行政办事效率,密切跟踪市场形势变化,切实把握好供地时序和节奏,稳步推进计划实施,提高计划完成率。
三、切实保证保障性安居工程用地的供应
部决定今年对保障性安居工程建设用地总量、各类房用地供应计划和新增建设用地指标在住房用地供应计划中实行单列。国家1000万套保障性安居工程建设任务分解下达后,各省级国土资源主管部门要及时与住房城乡建设(房地产、规划、住房保障)主管部门沟通协调,按照其中各类住房的建设套数任务、各类住房平均套型建筑面积以及规划部门提供的平均容积率等规划建设控制指标,认真测算各市县所需总用地面积和各类房用地面积,对其中需使用新增建设用地面积和指标的,在下达各省指标中确保解决。4月上旬前按附表要求报部并抄送各派驻地方国家土地督察局(见附件1、2)。
根据全国保障性安居工程工作会议精神和要求,部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制,由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责,责任制具体实施和考核办法由各省级国土资源主管部门结合本地实际制定,报部备查,部将各省4月上旬汇总上报的保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单一并向全国公示,并采取措施加强检查督促落实。各地应按照已签定分解的保障性安居工程建设任务,尽快协调明确廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和各类棚户区改造住房等五类住房的用地计划并落实到具体地块,要优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。及时检查用地落实和开发利用情况,主动协调相关部门,共同解决宗地规划建设条件不具备或资金不落实等影响供地的问题。6月底前,各省级国土资源行政主管部门要开展一次检查,督促加快进度,检查情况和发现的问题要及时报部。12月底前总结考核各地落实情况,对未完成国家下达任务的市县要向社会公示,追究责任。
四、坚持完善招拍挂供地政策
各地要进一步统一思想,明确要坚持招标拍卖挂牌制度和公开公平公正竞争原则,要根据中央调控政策要求,进一步完善供地政策,遏制非理性竞争推动地价上涨,促进房价地价合理调整。市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前,要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标,以及拟供宗地所在区域的房价地价水平,合理确定出让底价的控制区间。认真贯彻落实国办发1号文精神,认真实行“限房价竞地价”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多种招拍挂供地政策。限价商品住房的建筑套型面积应严格控制在中小套型,供应结果向社会公开,接受社会监督。城市和国有工矿棚户区改造原则上应实行原址改造,尽量安排使用存量建设用地,对其中确属保障性住房建设所需的用地,应以划拨方式供应。对符合国家规定建筑套型面积和保障性租金标准的公共租赁住房用地,可以划拨方式供地;以出让方式供地建公租房的,应实行“定套型面积、竞租金标准、竞地价”的供地政策。
省级国土资源部门要密切关注商品住房用地出让地价变化情况,防范高价地现象向二三线城市转移,对招拍挂出让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,督促市县按要求及时上报《房地产用地交易异常情况一览表》,认真分析原因并在“备注”栏中填写,由省级国土资源主管部门进行约谈,部将视情况派人实地调查并会同相关部门约谈问责。
五、加强对囤地炒地、闲置土地的监测和查处
各级国土资源主管部门要尽快完善土地市场监测监管网络系统,配备专人负责,制订落实加强监管工作制度,落实项目开竣工申报制度,及时实施网上排查和实地核查,对发现的囤地炒地、闲置土地及其它违法违规用地行为,坚决依法依规严肃查处,实现监测监管查处常态化。
各地要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让,不得出让容积率小于1的住宅用地;对转让土地及合同约定的土地开发项目时,房地产开发建设投资未达到25%以上的(不含土地价款),不得办理相关土地手续。省级国土资源主管部门要建立土地出让公告审核制度,主管负责人是及时制止违规出让行为的第一责任人,明确专门部门、专人加强对市县出让公告的审查,及时掌握拟出让宗地的具体情况,对发现的违规供地,应立即责令宗地所在市县撤销公告,重新调整出让方案。已出让的要中止合同,并追究责任。对一年内连续出现两次及以上违规出让的,要追究责任。
为确保今年保障性安居工程建设任务落实,供地政策贯彻执行到位,今年各地要重点加强对保障性安居工程住房用地开发利用的监督管理,严禁改变保障性安居工程住房用地的土地用途或性质,凡以划拨方式取得土地后申请改变用途的,任何部门不得批准,必须收回其土地使用权;擅自改变土地用途的,要依法从严处理。对保障性安居工程住房建成后申请改变住房性质的,在纪检监察机关依法依纪追究相关部门和人员责任前,国土资源主管部门不得为其办理任何土地手续;对擅自改变保障性安居工程住房性质以商品住房销售的,应从严从重处罚,并禁止企业、企业控股股东及控股股东新设立企业参加新的土地购置活动。
各级国土资源主管部门要切实落实责任,采取有效措施,确保国务院和部今年各项调控政策和规定贯彻落实到位。加强与相关部门的沟通协调,共同落实好今年国家提出的新任务和新要求。加强研究分析,敏锐应对地产市场出现的苗头性、倾向性问题,密切关注舆情,加强舆论引导,掌握工作主动权。
2011年___省(市、区)___县(市)保障性安居工程项目用地计划统计表
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保障性住房用地 |
各类棚户区改造用地 |
公共租赁房 |
限价商品房 |
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项目名称 |
廉租住房 |
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经济适用住房 |
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城市棚户区 |
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工矿棚户区 |
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林区棚户区 |
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垦区危房 |
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煤矿棚户区 |
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限价商品房 |
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其中:新增 |
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其中:新增 |
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其中:新增 |
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其中:新增 |
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其中:新增 |
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其中:新增 |
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其中:新增 |
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其中:新增 |
其中:划拨 |
其中:新增 |
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1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
项目1 |
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…… |
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…… |
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…… |
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合计 |
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填表日期: |
注:1、本表用于按项目上报保障性安居工程项目用地计划统计汇总。各省汇总市县情况上报时也可采用此表,将“项目名称”改为“市县名称”。
2、本表中“其中:新增”均指拟使用(实际使用)的新增建设用地计划指标面积。
3、4月上报此表时,各栏数按照各类住房的建设套数任务、各类住房平均套型建筑面积以及规划部门提供的平均容积率等规划建设控制指标,认真测算所需总用地面积,重点是其中需使用新增建设用地的面积。
4、第15栏是指该公共租赁房项目总面积,第16栏是指该项目中使用的新增建设用地面积,第17栏是指该项目使用的划拨用地面积。
5、填报此表时,应注意与附件1各栏数据之间的衔接。配建的,可按建筑面积分摊的土地面积填写。