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2011年全国商品房成交量还将小幅增长

(2011-01-25 09:02:49)
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房产

楼市

房价

分类: 市场风云:洞察大势看未来

2011全国商品房成交量还将小幅增长

 

去年12月至今,房地产政策面传出的信息比较多,但有新意的并不多,只是强调2011年还将继续加强房地产调控。与此同时,近期市场面的信息也很多,尤其是国家统计局的年度数据公布了,从中可以探查到2011年楼市的走向。

 

对于很多人而言,眼中只有房价。从均价来看,2010年全国商品房成交均价为5033元/平方米,同比2009上涨7.5%,其中商品住宅成交均价上涨5.9%。从价格指来看,12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点,其中,普通住宅销售价格上涨7.2%,高档住宅销售价格上涨12.8%。由此证明,去年的严厉调控并非全无效果,虽未能让房价下跌,却抑制了房价涨幅。

 

在分析市场的过程中,很多时候成交量比成交价更重要,成交量是市场活跃度的重要指标。2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%。由此可见,去年是个调控年,但房地产市场依然保持较高的温度,没有出现2008年那样大降二成的低迷格局。不过,增幅已明显回落。

 

2001年以来全国年度商品房销售面积走势

2011年全国商品房成交量还将小幅增长 

 

数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院

 

从增幅变化上分析,自2009年1-11月增幅触顶后,持续下滑,至去年8月触底。1-12月增幅比1-11月提高0.3个百分点,连续第4个月微幅增长。其中,商品住宅销售面积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。商品住宅销售额增长14.4%。从结构上看,受调控影响,商品住宅销售情况明显弱于商办类物业。接下来,预增幅还将缓慢增长。

 

从月度规模分析,12月份全国商品房销售面积21808万平方米,同比增长11.5%,环比11月份增长115.6%——主要因为统计上的滞后性,导致每年12月数据异常高。9月底出台调控新政后,仅10月成交量环比下跌11%,11月即有所反弹,而12月继续反弹,说明本轮调控对于市场影响不大,但并非全无效果,主要是降低了成交量的增幅。

 

上海的情况是,2010年新建商品住宅(包括配套房)比2009年大降39%,在全国所有省区中,跌幅仅小于西藏。若论纯市场化的商品住宅,则2010年的降幅更大,估计达五成左右。据笔者的长期研究,上海纯商品住宅的年均合理成交量为1500万平米左右,而去年不足1000万平米,显著偏离均衡值。从技术面分析,2011年上海商品住宅的成交量必然会有所反弹。

 

全国整体而言,2011年新建商品房成交量将比2010年有所增长,增幅不可奢望,可能会在15%以下。原因可分为供应和需求两个方面。从供应来看,今年商品房供应量将会明显增长,成交量也会随之有所增长——这是一般规律,除非楼市极度低迷,或者说崩盘时期。

 

2010年,全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米,同比增长28.4%;全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米,同比增长40.7%。这两个指标的绝对规模都创了近十年之最,尤其是开工量的增加,很快就会传递到商品房供应上来。未来半年到一年,商品房预售量将有所增加。预2011年规模将继续增加,但增幅将明显下降。

 

从市场需求观察,严厉的房地产调控和趋紧的货币政策,都将压制需求的释放;然而,2011年通货膨胀还将持续,甚至是加剧,人民币还将继续升值,境外热钱还会涌入,部分投资需求依然青睐房地产。利好与利空综合之后,商品房成交量增长的可能性更大一点。

 

刊发于理财一周

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