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限外新政对楼市影响非常有限

(2010-11-15 19:21:13)
标签:

政策

楼市

房价

限外

房产

分类: 政策态势:懂点政策有好处

限外新政对楼市影响非常有限

 

上周媒体传闻的两部委限外新政,今天终于在外管局网站上公布了(见下)。刚才中央广播电台的名记秦勇兄采访了偶。之所以出台此新,我认为有两个背景或目的。

 

一是配合房地产调控,进一步抑制投资投机需求,国内部分城市已实行限购,没理由对境外的投资投机者网开一面。对境外人士和机构实行限购是必要的。二是配合国家防范境外热钱的调控方针,随着人民币升值,进入国内的热钱越来越多,其中部分可能会进入楼市,所以要防止大规模投资房产。

 

新政的核心内容是:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

 

熟悉近几年房地产政策的人士都清楚,2006年六部委曾出过一个限外令,即“171号文”,其中规定:境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。

比较可知,这次新政是“171号文”的升级版,将所谓的“自住、自用”,进一步明确为只能购一套住宅,只能是注册城市购房办公所需房屋。

 

不过,此政策影响并不大。主国是近几年外资直接购买成房产的资金并不多。2005年前后,上海外资购房占新建商品住宅销售比重6-8%,近两年已大降至2%左右。尤其是2008年下半年,部分海外基金想抛出在沪物业,而无人愿接盘。值得关注的是,近期外资进入开发环节的资金增长较快,这一点可以从开发商资金来源的结构变化中看出来。但此限外政策管不了进入开发环节的外资,所以影响非常有限。不过这一政策聊胜于无,总归对于少数热衷于在个别城市,如深圳、上海购房的港台人士,会有明显的抑制作用。海外基金购房,一般不会直接买房,而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。

 

 

关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知

建房[2010]186号

 

 

    各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委(房地局);国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局,外汇管理部,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局;各中资外汇指定银行总行:
    为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发 [2010] 10号),现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房 [2006] 171号)的实施监管,进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下:
    一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
    二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还应当查验:
    1、有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的的证明;港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
    2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
    三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还应当查验:
    1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。
    2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
    四、境外机构和个人申请购房结汇,应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发 [2006] 47号)办理。
    外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时,应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料,对于符合规定的,外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后,应当严格按照相关规定,在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
    五、各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传,督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知,并作必要风险提示。
    六、各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委(房地局)、国家外汇管理局各分局、外汇管理部、各外汇指定银行收到本通知后,应尽快转发,并指导监督落实。各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合,及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息,形成监管合力,进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。

                                         中华人民共和国住房和城乡建设部
                          国家外汇管理局
              

二○一○年十一月四日


 

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