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第一时间解读上海房地产新政

(2009-12-30 18:10:39)
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房价

政策

房产

分类: 政策态势:懂点政策有好处

第一时间解读上海房地产新政

 

 

12月29日,市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(沪府办发[2009]58号),从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施,遏制地价、房价过快上涨。笔者简要做以下解读。

 

第一,抑制投资投机需求的措施,主要体现在差别化的税收和信贷政策上。去年中央文件中没规定,但上海因地制宜出台的优惠政策,而且当时规定至今年年底终止的,基本上全部取消掉了。

 

(1)契税政策,调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人,均能享受1%的税率;调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人,须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率。

 

解读:去年10月份财政部出台的文件中规定是“首次”,12月“沪八条”中放宽标准,扩大到“非首次”。此次取消,理所应当。有助于抑制投资需求。

 

(2)个人所得税政策,调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税;调整后将转让年限由2年恢复到5年。


解读:此条中央文件中并没有,属于上海新增优惠政策,此次取消,有助于抑制投资需求。

 

(3)恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。

解读:这两种费用中央文件中没有,属于上海新增优惠政策,其实并没多少费用,应该取消,影响不大。

 

(4)更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准。对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策;调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策

 

解读:这一条非常关键。去年“131号文”中规定:“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”。而“沪八条”中是这么规定的:“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。实际上,上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准,不管第一套的情况,只要购买第二套属普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。

 

此次新政明确符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明”。此举将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少,对于抑制投资投机需求的作用显著。另外,经过今年房价大涨后,市场中普通住宅比重大降,估计接下来政府会重新调整普通住宅标准。当然,由于地方商业银行听总行的,总行听银监会的,上海这种指导银行房贷的意见,不一定会得到商业银行的认真落实。

 

(5)对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。对首次购买普通自住房,和为改善居住条件购买第二套普通自住房申请住房公积金贷款的,继续执行现有的优惠政策。

解读:这条只是指导方针,没有具体措施,效果难测,但上海市政府对公积金政策的控制性要强于房贷政策,如果房价继续高涨,估计明年会出具体措施。

 

第二,严格土地供应政策,切实增加普通商品住房土地供应。《实施意见》明确通过控制商品住房项目单宗土地出让面积,加强土地出让收支管理,加大闲置土地清理,提高土地利用效率,优先满足保障性住房土地供应,并增加普通商品住房土地供应。同时强调严格土地出让批后管理,加强施工许可管理,督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下,加快施工进度,加快供应节奏。

 

解读:这条基本上属于落实“国四条”中的一条。很重要的一条。但跟“国四条”一样,也是最笼通的一条,现实中,暂时还难以找到有效的实施路径,各地都一样。因此,效果难测。

 

 

第三,加快建立和完善住房保障体系,积极推进大型居住社区建设。《实施意见》强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。廉租住房方面要对符合廉租保障准入条件的申请家庭做到“应保尽保”,并通过配建、改建、收购等多种渠道筹措廉租房源,提高实物配租比例。 

 

解读:关于住房保障工作,目前全国来看,上海做的最好。廉租房量最大,经济适用房至2012年新建30万套,基本也是全国最多的。但笔者认为,短期内新建规模偏大,应借鉴常州、长沙经验,兼顾货币化补贴。公共租赁房,上海近两年已有尝试,比如张江人才公寓等,明年将会有力推进,相关指导意见也会出台。另外,十五个大型居住社区规划和建设是一个亮点,这一模式其它城市没有,明年会进一步落实。

 

第四,进一步加强房地产市场监测监管。《实施意见》要求完善房地产市场信息发布制度,不断完善新建商品房和存量房合同网上备案系统,披露土地供应、商品住房市场供求、价格变动等信息,引导和稳定市场预期。加强房地产开发企业资质管理,研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩,提高准入门槛。继续整顿房地产市场秩序,加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度;加强商品房预销售管理,严厉查处在商品房预售预订阶段,以各种形式炒作、哄抬房价的行为;加强商品房销售备案管理,督促房地产开发企业加大信息披露,规范销售行为,引导房地产开发企业合理定价;健全房地产企业及从业人员诚信制度,加大违规、失信企业和从业人员的惩戒力度。在试点的基础上,实施存量房交易资金监管,切实保障购房人的合法权益。

解读:这一条可以说是面面俱到,但也是比较笼通的。其中,很多措施和路径都是现成的,效果取决于执行力度。“研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩”,这条有新意,“国四条”中提及要完善招拍挂制度,估计明年上海尝试推行“综合标评制度”,不再是简单的“价高者得之”。这有利于抑制高地价,但同时也要防止“灰色交易”问题。

 

最后,此政对明年楼市影响若何?笔者认为,首先看政府的调控态度,“当前高地价、高房价已成为普通市民普遍关心的焦点问题,市委、市政府对此高度重视。”说明政府不希望明年继续高涨,不涨最好,小涨也能接受,大涨已不可能,但大跌同样不是政府所愿意看到的。

 

其次,此政基本上落实了“国四条”精神——有保有压,总体上还是保护和支持合理的自住需求,主要的优惠政策依然继续——这是明年调控的主流。所以自住购房者,不必担心政策会全面紧缩,而楼市也不可能重新出现2008年下半年那种比较低迷的情况,成交量将维持近几年的平均水平,新建纯商品住宅销售量估计为1300-1600万平米之间,将低于今年的1830万平米左右,高于2008年的900万平米左右。全市房价将以平稳和盘整为主基调,部分板块和部分楼盘将会出现下跌,但与2009年相比,全年成交均价不太可能出现下跌。

 

再次,与此同时,政策明确表示要抑制投资投机性购房,并且也减少了相关的税收和信贷优惠,而且减少的力度大于中央,也将大于绝大多数城市,比如已经出台新政的南京。所以,明年的投资投机需求必然有所萎缩,而且也将在一定程度上导致自住需求的同步减少。尤其需要提示的是,“二套房贷”政策是否能从严执行,关系到抑制房价的效果。

 

 

 

附录:“沪四条”新闻通稿

 

12月29日,市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(沪府办发[2009]58号),从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施,遏制地价、房价过快上涨。笔者简要做以下解读。

 

去年年底国家和本市出台了一系列鼓励居民合理住房消费的政策,今年以来本市房地产市场运行明显好于预期,房地产开发投资小幅增长,新建商品房销售和存量房买卖回升,保障性住房建设供应按计划推进,经济适用住房配售试点起步。房地产业对确保本市经济平稳较快发展,确保民生持续得到改善,发挥了重要作用。但今年下半年以来,本市地价、房价上涨趋势明显,特别是最近几个月不断攀高。当前高地价、高房价已成为普通市民普遍关心的焦点问题,市委、市政府对此高度重视。

近期,国务院常务会议要求继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,进一步明确了调控原则和政策措施。上海坚决贯彻执行,将继续按照以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的调控原则,运用差别化的土地供应、税收信贷等政策,加大供需双向调节力度,抑制投资投机性购房需求,继续支持居民自住和改善型购房需求。切实增加普通商品住房供应,加快建立和完善住房保障体系,加强房地产市场监测监管。

 

一是税收、信贷政策体现抑制投资投机性购房,继续支持首次和改善型购房。
   营业税政策按照国务院常务会议规定,征免时限由2年恢复到5年。
   契税政策,调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人,均能享受1%的税率;调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人,须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率。
   个人所得税政策,调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税;调整后将转让年限由2年恢复到5年。
   恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。
   对投资投机性购房,此次实施意见明确将严格执行差别化信贷政策,在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时,更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准。对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策;调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。
   对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。对首次购买普通自住房,和为改善居住条件购买第二套普通自住房申请住房公积金贷款的,继续执行现有的优惠政策。
   其他房地产市场税收、信贷政策继续执行国家和本市规定。


   二是严格土地供应政策,切实增加普通商品住房土地供应。《实施意见》明确通过控制商品住房项目单宗土地出让面积,加强土地出让收支管理,加大闲置土地清理,提高土地利用效率,优先满足保障性住房土地供应,并增加普通商品住房土地供应。同时强调严格土地出让批后管理,加强施工许可管理,督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下,加快施工进度,加快供应节奏。
   三是加快建立和完善住房保障体系,积极推进大型居住社区建设。《实施意见》强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。廉租住房方面要对符合廉租保障准入条件的申请家庭做到“应保尽保”,并通过配建、改建、收购等多种渠道筹措廉租房源,提高实物配租比例。经济适用住房方面当前要做好徐汇、闵行两区经济适用住房的配售试点工作,在此基础上,根据实际情况,明年逐步放宽准入条件,扩大建设和供应规模,扩大享受面。公共租赁住房方面要加快研究各项制度和配套政策,从规划、建设、供应、管理和退出等方面,建立较为完善的运行机制,有效缓解本市引进人才、来沪务工人员等的阶段性居住困难。同时加快推进以经济适用房、动迁安置配套商品房和普通商品住房为主的大型居住社区建设,加快完善大型居住社区的公共交通、教育医疗及商业配套等公共服务设施,我们希望能够提供良好、便利的居住环境,帮助广大市民安居乐业。
   四是进一步加强房地产市场监测监管。《实施意见》要求完善房地产市场信息发布制度,不断完善新建商品房和存量房合同网上备案系统,披露土地供应、商品住房市场供求、价格变动等信息,引导和稳定市场预期。加强房地产开发企业资质管理,研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩,提高准入门槛。继续整顿房地产市场秩序,加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度;加强商品房预销售管理,严厉查处在商品房预售预订阶段,以各种形式炒作、哄抬房价的行为;加强商品房销售备案管理,督促房地产开发企业加大信息披露,规范销售行为,引导房地产开发企业合理定价;健全房地产企业及从业人员诚信制度,加大违规、失信企业和从业人员的惩戒力度。在试点的基础上,实施存量房交易资金监管,切实保障购房人的合法权益。
   对近日某媒体报道:“上海希望到2012年前,建设60万套经适房,由于各方面利益协调,最终敲下30万套的数据。”市房管局新闻发言人表示,此信息有误。本市至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房的计划从未变化过。至于建设60万套的说法,可能是把正在研究的建设30万套动迁安置配套商品房工作混为一谈了。为了加快本市旧区改造,本市加大了动迁安置配套商品房的建设力度,包括2008年起已开工建设的项目在内,计划至2012年建设30万套,约2000多万平方米动迁安置配套商品房。

 

 

沪府办发〔2009〕58号
上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等五部门关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展实施意见的通知

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:
  市住房保障房屋管理局、市财政局、市地税局、市建设交通委、市规划国土资源局《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅
二○○九年十二月二十九日

  
关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见

  为认真贯彻落实国务院常务会议精神,抑制投资投机性购房,遏制地价、房价过快上涨,支持本市居民自住和改善型购房需求,进一步促进房地产市场健康发展,现提出如下实施意见:
  一、严格执行国家各项房地产税收和金融政策
  (一)个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  (二)对个人首次购买90平方米及以下住房,且符合普通住房标准的,须凭市房地产交易中心出具的首次购房证明,其契税税率仍按1%征收。
  (三)对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得,方可免征个人所得税。
  (四)恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。
  (五)对投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房贷款风险;对自住和改善型住房消费的信贷政策,仍按国办发〔2008〕131号文规定,即居民首次贷款购买普通自住房,及已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于本市平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的,贷款利率和最低首付比例继续按照优惠政策执行。
  (六)对首次购买普通自住房,住房公积金贷款最低首付比例继续执行不低于所购房屋总价款20%的规定;有两人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元,其中如有补充公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元;只有一人参与贷款的家庭,最高贷款限额仍为30万元,其中如有补充公积金的,最高贷款限额仍为40万元。
  (七)对人均住房面积低于本市平均水平,再次贷款购买第二套普通自住房的,住房公积金贷款最低首付比例继续执行不低于所购房屋总价款20%的规定;有两人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额为40万元,其中如有补充公积金的,每户家庭最高贷款限额为60万元;只有一人参与贷款的家庭,最高贷款限额为20万元,其中如有补充公积金的,最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。
  二、严格土地供应政策,切实增加普通商品住房土地供应
  (八)进一步严格土地供应政策,商品住宅项目宗地出让面积不得超过20公顷。
  (九)加强土地出让收支管理,规范土地出让收入分期缴纳行为,国土资源管理部门和土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年(经审批同意,特殊项目可以约定在两年内全部缴清),首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
  (十)加大闲置土地清理力度,依法处理违规囤地。加快盘活存量国有建设用地,提高土地利用效率,完善住房用地供应方式,优先保障性住房土地供应,增加普通商品住房土地供应。
  (十一)加大土地批后管理和施工现场监管力度,督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和施工许可规定,在保证质量的前提下,加快开工和建设进度。
  三、加快建立和完善住房保障体系,积极推进大型居住社区建设
  (十二)建立和完善住房保障体系,全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。对符合廉租保障准入条件的申请家庭,做到“应保尽保”,并通过配建、改建、收购等多种渠道,筹措廉租房源,提高实物配租比例。在试点的基础上,进一步加大经济适用住房工作推进力度,根据实际情况,逐步放宽准入条件,扩大经济适用住房的建设和供应规模。积极发展单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等公共租赁住房建设,加快建立公共租赁住房制度和运行机制。积极推进大型居住社区建设,进一步优化建设机制,落实配套政策,加快完善市政公用设施、社会事业和商业服务配套。
  (十三)积极推进旧区改造工作。进一步明确改造目标和任务,加大政策支持力度,重点实施成片二级旧里和棚户简屋的改造;继续创新旧区改造机制,积极推进旧区改造事前征询、多渠道安置的改造方式。大力推进其他各类旧住房综合改造和整治,提高房屋质量,完善使用功能,改善居民居住条件。
  四、加强房地产市场监测监管
  (十四)完善房地产市场信息发布制度。坚持正确的舆论导向,合理引导市场预期;加强房地产开发企业资质管理,强化商品住房质量管理;进一步整顿房地产市场秩序,严格查处虚拟交易、虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为;健全房地产企业及从业人员诚信制度,引导房地产开发企业合理定价。
  (十五)进一步完善商品房交易制度。加强商品房预售预订管理,规范商品房销售行为;加快实施存量房交易资金监管,切实保障购房消费者的合法权益。
  本意见第(一)、(二)、(三)、(四)项自2010年1月1日起执行。

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