今晚中央开跳“脱衣舞”,开足马力救市!
(2008-10-22 22:34:11)
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房产 |
分类: 地产时评:凡事麻辣烫一下 |
今晚中央开跳“脱衣舞”,开足马力救市!
一切来得太突然。今天下午,我还在跟同事回建强激烈的争论“二套房贷政策”是否应该放松的问题,结果晚上就有了结果。晚上七点多,手机突然响起,一听是每日经济新闻的记者杨羚强。我晕。他今天已采访我两次了,晚上到家还不放过我。
我说:你也太勤奋了吧,一天写三篇文章。孰料他兴奋的说:出大事了!这件大件就是中央救市,财政部出台文件。接着东方早报的朱楠、新闻晚报徐洁云来电采访。我赶紧上网查看政策,还真吓了一跳。MSN一打开,便有其它几个记者及焦点网、搜房网、新浪房产的博客编辑向我索稿。房地产媒体圈今夜乱作一团。
言归正传,正式开评吧。
第一、文件虽然以财政部名义下发,实际上就房地产救市政策而言,已超过财政部管辖范围,尤其是个贷政策。但以财政部的名义,可谓师出有名:“根据国务院统一部署,今年第四季度,在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时,国家有关部门将进一步完善有关政策措施,加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。”也就是说,把力度强劲的救楼市新政以上述名义发出,让人觉得中央只是加强住房保障,其实部分救市政策明显超出这一范畴。中央这手,玩得漂亮呀。
第二,救市政策主要分两类,一是减免税收,二是放松个贷。我的深切感受是:减免税收力度有限,尤其是传言的营业税没有优惠,这一税种目前税率最高:5.5%。而放松个贷的力度相当大,超出之前很多人的预期。
第三,政策重点向首次置购买新房,而且是普通住宅的群体倾斜,无论税收,还是个贷,皆如此。体现了在市场成交低迷的情况下,中央对于保护刚性需求、合理的自住需求爱心拳拳,殷切期望他们能够放弃观望,积极入市。
第四,在很大程度上,去年出台的“二套房贷政策”寿终正寝。政策中有句非常关键的话存在些许歧义:“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。” 这里的所谓“改善型普通自住房”,到底是指首次置业的一种,还是指二次改善置业——存在歧义。
我个人更倾向于认为这指代二次置业,否则“改善型”就不知所云了。如果真是这样,那么等于说是“二套房贷新政”退出历史舞台。我更愿意这么想:政策条文的制定者只所以在此处含糊其辞,是有意避免开“二套房贷政策”。试想,一个重要政策这么短命,不是说明当初的政策制定者有些无能吗?说实在,在笔者看来,为了抑制投机投资需求,而限制二套房贷,事实上却连很多的改善型自住需求一齐打压,原本就不太合理。道理类似于:如果一个警察不能甄别好人和坏人,那他绝不能称为合格的公务员。
所有首次和二次购买普通住宅的人都可享受7折利率和二成首付,整体而言,其优惠幅度是以前的一倍以下。比如:以前二套房贷:利率1.1倍,首付四成。这一大力度的优惠必然使部分符合标准的刚性需求者放弃观望。
第五,关于个贷,还有一个问题需要解决,那就是“普通住房”的标准——放心,这点地方政府会想办法的。因为上述的个贷优惠全都指向普通住房,而且普通住房的标准由2005年出台的“新国八条”:“应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”
三个标准中回旋空间最大的是成交单价。事实上,目前很多地方的房价远远高于2005年的房价,但关于单价的标准却多未修改。地方政府为把更多的房源纳入“普通住房”范畴,接下来必定会积极热情的调整房价——只会涨不会降。
第六,要说句让政府多少有些泄气的话。我的观点是:不管什么样的政策(理性范畴),不管有多少政策(理性范畴),不管是地方救市,还是中央救市,都无法立即逆转楼市的跌势。在国内外宏观经济形势不乐观的背景下,本轮楼市调整是一次中期调整,至少延至明年,后年可能性较大,大后年也不必奇怪。所以,本政策的出台,不会让房价止跌,但会多多少少增加成交量。但另一方面,如果没有救市政策,市场必将更快更大幅度的下跌,正所谓:有胜于无。
评论完毕。本人称之为“杨六条”。呵呵,忙中偷乐。连中央都这么慷慨的大跳脱衣舞,各位急不可耐的媒体朋友,看着哪条顺眼,拿去吧,老杨请客。
文件附文:
《继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活》
根据国务院统一部署,今年第四季度,在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时,国家有关部门将进一步完善有关政策措施,加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。
一是落实好家庭经济困难学生资助政策体系,确保家庭经济困难学生都能上得起大学、接受职业教育,今年中央财政共安排助学经费223亿元。
二是对汶川地震重灾区的高中阶段和高等教育阶段家庭经济困难学生实施为期一年的特别资助政策,免除学费、补助生活费,并扩大国家助学金范围,中央财政安排资金6.9亿元,彩票公益金安排1.15亿元。
三是从2008年秋季学期起,继续对高校家庭经济困难学生按每人每月40元的标准,发放临时伙食补助,补助期限为5个月,中央财政安排资金4.77亿元。
四是从2008年10月1日起,提高部分优抚对象和建国前老党员的抚恤和生活补助标准,今年中央财政共安排抚恤和生活补助资金141.2亿元。
五是为妥善解决汶川地震重灾区受灾群众灾后基本生活问题,中央财政安排资金25亿元。
六是安排冬春临时生活困难救助资金,保障受灾群众灾后基本生活。
七是从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
九是加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。
十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法,以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支持居民首次购买普通住房》
为应对国际金融危机对我国可能产生的影响,支持扩大内需,提高对居民购买普通自住房的金融服务水平,保障和改善民生,按照党中央、国务院的统一部署,人民银行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。
一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。
三是下调个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。
四是汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。(完)
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
财税[2008]137号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
为适当减轻个人住房交易的税收负担,支持居民首次购买普通住房,经国务院批准,现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下:
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本通知自2008年11月1日起实施。
银监会专此下发的紧急通知内容非常简短,只有三条要求。
首先,各商业银行办理个人住房贷款,除首次利用贷款购买自住房外,其余情形均继续严格执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)的规定。
其次,各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查,根据有效证明加以甄别,并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。
第三,各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理,强化风险管控责任,严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为,不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。