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别墅投资将一枝独秀

(2012-06-05 22:47:30)
标签:

房产

北京市

城市别墅

国土资源部

别墅用地

财经

分类: 企业发展

 

 

 

别墅投资将一枝独秀

 

——“限墅令”调控下的别墅市场未来走势 

 

 

 

    中国 “一刀切”的制度特色无处不在,此轮房地产市场的宏观调控也不例外,国家的“限购令”、“限墅令”将这种制度特色发挥得淋漓尽致。笔者在此对“两限”的合法性、合理性不做深入剖析,仅就“两限”对房地产市场的长期影响,特别是“限墅令”对高端房地产市场的长期影响进行研究分析,与各位读者共同商榷。

 

    一、国家相关部门九年五提“限墅令”,严格控制别墅用地

    别墅投资将一枝独秀
    2012年2月22日,国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》。通知要求,各地应因地制宜,合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。紧接着在2012年3月30日,北京市国土局、发改委和规划委三部委发布的2012北京市供地计划中,也再次强调严控别墅类项目用地。根据计划,90平方米以下中小套型商品住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%,同时禁止容积率小于1.0的低密度住宅用地供应。自2003年颁布首部“禁墅令”以来,9年时间国土资源部门已连续颁布5道关于禁止别墅用地的相关禁令。

    2003年2月,国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”),要求清理各类园区用地、加强土地供应调控,并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。同年9月16日,国土资源部再次发文要求停止别墅类用地的土地供应。

    2006年5月,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,要求从6月1日起,坚决停止别墅类房地产开发项目的供地和办理相关用地手续,进行全面清理。通知还要求,对以租代征违法用地、闲置土地和别墅用地的清理,于10月底前,将清理结果特别是查处结果向国土资源部作出报告。随后,国土资源部和发改委联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》,别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。

    别墅投资将一枝独秀
    2008年1月,国务院下发《关于促进节约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

    2010年3月10日,国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,即所谓的“国19条”。第一条提出“要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地”。同时,按照计划安排,国土资源部从3月份开始到7月份,在全国开展房地产用地突出问题的专项检查,其中一项重要检查内容,就是检查“违规供应土地建设别墅”。

    然而,自2003年提出限制别墅用地以来,别墅项目不降反增,别墅市场似乎并没有受到相关限制政策影响。这其中除了地方政府执行政策和监督不力以外,也由于国家对于别墅的定义存在漏洞,给开发商打“擦边球”创造了机会。以往国土部门关于别墅的定义是“独门独院、两至三层”,意味着除了传统意义上的独栋别墅外,包括联排、双拼、叠拼等别墅形式均未被列入别墅类型,也就无从限制供地。部分开发商为了获取更大利润,通过以联排别墅名义报批,却以独栋别墅营销的方式规避政策限制;或者以低容积率别墅搭配高容积率产品,实现既不突破容积率限制,又迎合市场需求的目的。

 

    二、近三年国内四个主要城市别墅交易情况对比

 

别墅投资将一枝独秀

图1 近3年来北京市别墅交易情况

 

别墅投资将一枝独秀

 
 图2 近3年来上海市别墅交易情况

 

 

别墅投资将一枝独秀

图3 近3年来广州市别墅交易情况

 

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图4  近3年来成都市别墅交易情况

 

    由近三年国内四个主要城市别墅交易情况可见,自2009年6月起到2012年3月,北京市、上海市两地别墅交易情况走势基本相同,别墅成交套数和成交面积均呈现逐渐下降的趋势。其中,北京市2010年和2011年别墅成交同比下降幅度分别为38.2%和28.7%,上海市为30.2%和39.4%,两城市2011年全年别墅成交量均不及2009年半年成交量的一半,房地产整体形势低迷和严格的限购政策导致别墅需求大幅下降。近3年广州市别墅交易情况基本稳定,并未出现明显的成交萎缩情况。成都市2010年共交易别墅4383套,较2009年后半年的交易量提高了1.4倍;2011年别墅需求萎缩,全年成交2963套,同比下降32.4%;2012年第一季度需求回升明显,前3个月共成交609套。

 

    三、别墅市场稀缺性描述

 

    (一)2012年重提“限墅令”以来四个主要城市别墅市场供需情况对比

 

 

别墅投资将一枝独秀


图5  2012年北京市别墅供应情况

 

 别墅投资将一枝独秀

 图6  2012年上海市别墅供应情况

 

  

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图7 2012年广州市别墅供应情况

 

 

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图8 2012年成都市别墅供应情况

 

    由2012年四个主要城市别墅供应量走势图可见,2012年第一季度四城市别墅供给都有所增加。除上海市以外,北京、广州、成都3月份新增别墅面积均超过2011年3月,同比增幅分别为20.1%、5.5%和86.4%;上海和成都两城市3月份别墅供应环比增加分别为14.4%和452.8%,北京和广州2月份无新增别墅供应。由此可见,2012年前三个月份四个主要城市别墅供应逐步回暖,其中以成都市最为明显。

 

 

别墅投资将一枝独秀

 

 

图9 2012年北京市别墅交易情况

 

 

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图10 2012年上海市别墅交易情况

 

 

别墅投资将一枝独秀


图11 2012年广州市别墅交易情况

 

 

别墅投资将一枝独秀

 

 

图12 2012年成都市别墅交易情况

 

 

    由2012年北京、上海、广州、成都四个主要城市别墅成交量走势图可见,2012年1、2月份四城市别墅销售维持在较低水平。以1月份为例,四城市别墅成交面积同比下降幅度分别为78.2%、85.4%、68.9%和75.5%,成交套数均创下2011年以来新低。2012年3月份,受“限墅令”和市场整体形势变化影响,开发商采取多种销售措施加大推货,四个主要城市别墅市场在3月开始发力。除广州以外,北京、上海、成都3月份别墅成交面积和成交套数均超过2011年3月,成交面积分别为2011年3月的1.82倍、1.83倍和1.26倍。四城市2011年3月成交面积环比增加幅度分别为287.8%、149%、76.4%和19.4%,可见限墅令对别墅市场需求产生了较为重要的影响,其中以北京和上海反应最为积极。数据显示,3月北京别墅销售套数为228套,环比上涨286.4%,同比上涨105.4%;成交面积约为7.79万平方米,同比增长82.2%;成交总金额环比2月份增长了2.8倍,是去年3月份的1.4倍。

 

    (二)别墅供应情况与商品房供应情况对比

 

 

别墅投资将一枝独秀


图13 别墅供应情况与商品房供应情况对比

 

    由2010年至今,四个主要城市别墅供应面积与商品房供应总面积的比例情况可见,上海市别墅供给相对较多且成逐年递增的趋势,2012年前三月别墅供应面积占比为19.05%(别墅供应面积20.9万㎡,商品房供应总面积为109.7万㎡)。由上图可知,在四个主要城市中,别墅项目较为稀缺,除上海外,别墅供应面积占商品房供应总面积的比例均维持在10%左右的较低水平。虽然成都市2011年别墅供应相对较多,但由于普通商品房供应面积较大,别墅供应面积占比仅为4.59%(别墅供应面积108.7万㎡,商品房供应总面积为2369.07万㎡),别墅作为稀缺商品,市场发展潜力巨大。

 

    四、别墅市场未来走势分析

    自国土资源部2003年提出限制别墅供地以来,9年后重申禁止别墅供地,可以想象,若政策制定合理、细致,执行政策严格、到位,随着土地管理趋紧,未来别墅项目有可能逐渐退出一手市场。别墅市场将成为中国房地产市场中独特的一部分,市场存量别墅交易仅在二手房市场进行,高端价值别墅将越来越稀缺,未来市场发展潜力巨大。

    (一)别墅市场需求旺盛且稳定增长

    1.资金充裕:新富阶层成为别墅市场的稳定需求

    别墅投资将一枝独秀
    2011年10月,美林财富管理和全球财咨询集团凯捷发布的2011年《亚太区财富报告》显示,2010年中国拥有100万美元以上(约合640万元人民币)净资产的富裕人士达53.5万人,较上一年度增加12%,全球排名第四,亚太地区排名第二。中国富裕人士财富总额达到2.66万亿美元,较2009年增加13.2%。中国富裕人士偏好投资股票市场和房地产,资产中有42%投向股票市场,27%投向房地产(高于全球19%的平均水平),中国富裕人士的住宅类房地产投资所占比重最高,为70%。在国内资本市场不景气的情况下,这部分资金迫切需要寻找投资出路,加上富裕人群足够的支付能力,中国别墅市场消费潜力巨大。

    此外,我国经济总量位居世界第二,人均GDP已经达到4000美元,包括麦肯锡和毕马威等国外机构预测,中国即将超越日本,成为奢侈品消费第一大国,高端住宅消费作为奢侈品消费的一部分,将获得巨大的发展。越来越多的富人将别墅投资不再看作单纯的房地产投资,而是一种保值增值,并能从中获得丰厚收益的中长期“奢侈品”投资方式。

    以上这些数据表明,我国不仅存在消费别墅的人群,也有消费的能力和需求,别墅市场需求有望继续增加。同时,富裕阶层消费高端别墅,是对普通住宅市场需求的有效分流,所以应当正确引导别墅市场消费,促进中国未来高端住宅市场良性发展,通过差别化的供应让消费者各取所需。

    2.目前国内别墅的主要购买者

    近年来一批成功的企业家追求和收入相匹配的高品质生活,他们大多数在居住地拥有一到两套别墅,房地产业内提供的别墅投资者和业主数据显示,国内私营企业家是别墅的最大买家,这也一定程度上反映了国内实体经济和出口不景气的情况,和缺乏投资渠道等问题。购买别墅保值增值的想法在民营企业家中普遍存在,特别是从事出口加工的老板。由于目前国内经济不景气,手上闲散资金较多,更倾向于在楼市、股市中需求短期收益,一旦生产恢复,资金可以马上变现,将房产拿到银行抵押获取贷款。银行信贷部门也证实,只要是独栋别墅的抵押、放款比较容易,最高可以申请物业总价8成、利率7折的贷款。

    此外,来自香港、澳门和台湾的资金是国内别墅市场的一大买家,2008年国际金融危机后,原本投入各实体行业的资金悬空,导致大量资金转而购买大陆各主要城市的豪宅。别墅独特的稀缺保值属性,升值潜力较大,同时对资金的吸纳能力较好,成为海外资金避险和投资的重要标的。

    另外,在上海、北京等大型城市,外国人在国内工资待遇较高,生活成本相对较低,对生活品质的追求也较高,倾向于选择别墅安居、投资。鉴于这些因素,为防止境外热钱涌向国内房地产市场,2010年11月住建部和国家外汇管理局就进一步规范境外机构和个人购房管理联合下发通知。通知要求,境外个人在境内只能购买一套住房用于自住,境外机构只能在注册地购买办公所需的非住宅房屋。不过,由于国外人士的婚姻状况和家庭关系较为隐秘,境外人士的购房状况还难以严格限制。

 

    (二)别墅市场供给受限:“限墅令”后,别墅用地日渐稀缺

    别墅投资将一枝独秀
    别墅开发受到国家土地政策的刚性制约,在连续多年别墅用地审批限制的政策背景下,虽然开发商通过各种措施销售联排等类别墅产品,各地别墅用地日渐稀缺,尤其以独栋别墅供应大幅减少,稀缺性不断体现。今年国土资源部重提“限墅令”,随着存量土地的日益消耗,新的大面积纯别墅社区基本没有出现的可能。一些中、高端独栋别墅项目供应将锐减,成为稀缺中的稀缺,独栋别墅价格由于其自身的稀缺属性和独特的空间价值,受市场波动较小,高端别墅即将出现买一套少一套的独特趋势。从某种程度来讲,“限墅令”造成了高端别墅的稀缺性,进一步推高了别墅价格。据北京房地产交易管理网显示,目前北京仅71个别墅项目在售,其中期房29个,现房43个。数据显示今年北京市2月别墅再现零供应,1月3个项目面市,房源仅20套。同时,一线城市的别墅用地日益短缺,但是旺盛的需求不断增加,二三线城市的别墅将成为富裕人群关注的焦点,具备较大的发展前景。


    综合来看,在国内通货膨胀未出现明显缓和的情况下,货币供应将持续紧缩,面对人民币不断升值的趋势,资产泡沫化倾向逐渐增加,财富阶层有着资金保值增值的强烈需求。在强烈的通胀预期下,别墅楼市是相对安全的投资领域,往往是对冲货币资产贬值的良好选择,高端别墅项目的资金避险属性仍会加强。在“限墅令”对别墅供地的严格限制下,随着土地供应减少,别墅将成为更加稀缺的房地产资源,具备很强的保值功能和增值空间。众所周知,1997年香港房地产市场经历大调整,而别墅物业仅仅是微调,2003年香港地产回暖,别墅物业上涨最快。笔者认为:在当前房地产市场“一刀切”的政策措施下,各级政府执行“两限”政策越严格市场的两极分化就越严重,中长期分析房地产市场的走势不难发现,在房地产中低端产品价格趋稳的大形势下,中高端产品特别是独栋、大花园别墅将一枝独秀,必将成为富裕阶层保值增值和投资的最佳选择。

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