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央行降首付,房价不会大涨

(2015-09-30 22:36:35)
标签:

房产

分类: 房地产

9月30日,中国人民银行与银监会联合发布通知,在不 “限购”城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

虽说降低首付比例有利于刺激住房消费,但与此前30%首付比例相比,5%的调整幅度相对保守,此举并不会起到“强心剂”作用。

房地产界一直将九、十月份看作是全年销售旺季,素有“金九银十”之说。不过在过去的9月,房地产销售势头趋缓,央行银监会此时调整首付比例,是期望能在“银十”刺激住房销售,然而这种想法很可能落空。

利率下行,首付比例下调,有利于购房者,因而对于急需住房者,的确是一个好消息。不过在人民币资产价格调整大趋势下,短暂的房地产销售回暖,并不能维持消费者的购买热情。

短期看,这样的政策调整具有扰动作用,但中长期无法改变大趋势。其实就短期而言,政策调整的效果也可能微乎其微。

一是5%的降幅效果有限。虽然增加了边际购买者,但对消费者决策并无太多实质性利好。目前看首付比例下降,贷款额增加了,但未来还款压力增大,如何权衡,这也需消费者三思。能买的已经买过了,不能买的可能依然无动于衷。

二是“金九”已见颓势,消费动能下降。

1-8月份,商品房销售面积同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。这个数据看起来不错,但9月数据很可能发生变化。有中介公司对房地产销售情况进行了统计,基本评价是9月楼市成交颇为平淡,像北京,新房二手房成交量同比可能出现近20%的下滑。

不过在销售可能回落情况下,短期房价仍然会保持温和上涨趋势,其主要原因是二三季度住房消费需求集中释放推动了房价。8月份70个大中城市新建商品住宅价格,同比平均价格从上月下降0.4%转为上涨1.7%,这是2014年9月份以来的首次转正,其中一线城市新房和二手房价格同比都上涨且涨幅相对较大。

另外一二线城市去库存取得一定效果,房地产企业在9月集中抢地,也可能支持房价温和上涨。中原地产统计,截至9月23日,国内排名前30的标杆房企,当月拿地总额高达328.34亿元,刷新了近八个月的最高纪录,仅次于今年1月份的567.97亿元。由于地价没有下降,土地成本将会传导到销售价格,因而房价在短期将保持稳定。

短期房价虽然温和上升,但不会再出现暴涨局面,而在宏观刺激政策过后,房地产仍会回到长周期调整趋势中。

影响房价长期上涨的三大因素都发生了变化,这包括货币周期、经济周期和人口周期。毫无疑问,经济进入中低速增长新常态,以及人口总量减少导致住房有效需求下降,将是影响长期房价走势的决定性因素,此前笔者已经多有评论,在此不再赘述。

而货币周期不仅对房价长期走势产生牵制作用,也会影响短期走势。长期以来,双顺差导致外汇储备快速增加,并因外汇占款产生货币被动超发,这推动了房价持续上涨。而在人民币升值预期背景下,外资也通过各种方式进入房地产市场,同样起到了支撑房价作用。

由于国际金融危机,全球贸易收缩,中国出口形势发生逆转,长期存在的外汇储备不断增长趋势终结,因而长期货币被动超发局面不复存在,这使得支持房价长期上涨的货币因素消失了,并导致住房投资价值弱化。

而从短期看,由于人民币具有贬值预期,加上美元即将进入加息周期,低成本的短期外债面临流出压力,从而促使这部分人民币资产遭到抛售。因此,在消费性需求集中释放后,房地产企业仍要应对去库存压力。除了一线城市,二线城市的销售回暖恐怕并不能持续,而三四线城市房价仍要继续调整。

央行9月30日发布的2015年第三季度城镇储户问卷调查报告显示,虽然认为房价高的居民比例下降了1.8个百分点,但仍有高达49.7%的居民认为目前房价“高,难以接受”,而未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%,较上季下降0.9个百分点。该调查还显示,居民未来收入信心指数为50.1%,较上季下降1.4 个百分点。

无论是房价,还是收入预期,都会影响到居民住房消费决策,因此,调整首付比例对消费住房需求影响有限,更不会刺激房价大幅上涨。

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