楼市回暖是真相还是假象？是昙花一现还是可持续发展？这个问题，从3月初争论到5月末，相信到6月还将继续。

上个周末，我去了文成，那个地处浙南的山区小县，县城中心区的房价高达每平方米1万2千元，而且那些房子基本上谈不上景观和小区概念。前一个周末，我去了武义，也是一个山区县，导游说，武义县城的房价涨得太高，多高呢？每平方米2千多元。为什么文成的房价是武义的六倍？因为文成县30多万人口，10多万华侨在海外，每年的侨汇超过国民生产总值。从文成和武义来到宁波，对房价的走势肯定会有完全不同的看法和期望。

观察本次楼市回暖，首先要分析这轮楼市回暖的原因。我认为无非几个方面：一是中央和地方政府的救市政策。银行信贷的放宽，交易成本的降低，购房落户政策的实施等等，虽然没有起到立竿见影的效果，但是慢慢累积起来，还是给了消费者购房的信心、给了开发商资本的后盾。第二，从去年9月开始，开发商定价趋向稳定，房价低开高走，重新聚拢了人气。第三，经过一段时间的沉寂和观望，刚性需求积累一定阶段之后的集中爆发。

其次，看看近几年楼市的路线图。2004年下半年开始，国务院连续出台一系列措施调控楼市，大概在2005年6月开始见到效果，然后楼市趋冷；2006年，楼市开始回暖。2007年，在市场出现非理性的上涨的时候，中央又开始宏观调控，2007年年底开始进入观望，因为这轮低潮正好与金融海啸遭遇，所以今年年初开始的楼市回暖才引起争议。全球经济危机还没过去，中国经济能否独善其身？中国楼市能否充当回暖先锋？确实很值得怀疑。

去年春天的时候，大家在一起谈得最多的问题是，如何看待楼市的调整和观望情绪？记得我当时对宁波电视台的朋友说过，调整是楼市回归理性的正常表现，它其实是对之前非理性的泡沫的挤压。而且我认为，去年的调整并没有把泡沫挤压干净，政府为了摆脱经济危机，为了通过刺激住宅消费提振经济，而暂时搁置了宏观调控平抑房价的任务。可以说，经济危机帮了楼市的忙，帮了开发商的忙。不过我想，大家应该还记得温总理在新加坡那一席话，各级政府投资的保障房，在不久的将来应该会陆续建成，加入到住宅供应的总量之中。

记得去年秋天，在宁波房价调整的时候，鄞州中心区一个开发商说过一句话。他说，即使房价降到每平方米5千元，公司仍然有钱赚。后来，他们的房价最低的时候调整到七八千元，现在已经重新回到一万元左右。

我们都知道经济学的几个基本原理。第一，价格并不是取决于成本，而是取决于供求关系；第二，在不违法的前提下追求利润的最大化，是企业家的本能和天职。因此，不管是媒体还是消费者，都没有任何权利指责开发商把价格卖得太高——只要他没有采取违法的手段。

真正的问题在于，在宁波乃至中国的房地产市场，购房者和开发商都缺乏足够的理性。

2007年8月初，我刚到宁波的时候，房价正在飞涨，开发商的房子往往没开盘就被预订一空。当时市政府七部门搞了一个“楼市整顿风暴”， “捂盘惜售”等违规行为被重点打击。现在回头看这两年的市场，可以发现消费者买涨不买跌这种非理性情绪的影响，在房价持续上涨的时候，有人甚至给几岁的小孙子都买好了婚房，结果在开发商调整价格的时候到售楼处闹事，忘记了购房合同是一种受法律保护的契约。而某些开发商呢？在房价高企的时候捂盘惜售，直到楼市低迷的时候后悔不迭。

回到主题。我认为，在尚未成熟的中国房地产市场，应该学习巴菲特和冯仑的反周期操作，“在别人贪婪时恐慌，在别人恐慌是贪婪。”聪明的开发商在市场火爆的时候，就该预知到会有低迷那一天，从而加快销售，回笼资金；在市场低迷的时候，看到重新回暖的日子，大胆买进土地，蓄势待发。理性的消费者应该走出追涨杀跌的怪圈，在楼市疯涨时不盲目跟风，在楼市低迷时不一味等待，看准高性价比的品牌项目果断出手。

根据我的观察，楼市这一轮的回暖与以往地周期相比，已经有了更多理性的因素。关注开发商品牌和项目性价比的消费者多了，以往那种只要是房子就好卖、只要做房地产就赚钱的情况少了。我想，经过市场的教育和洗礼，开发商、投资者和消费者都会越来越走向成熟和理性。到中国的房地产市场真正成熟哪一天，我们就不需要再讨论观望、回暖这类话题了。

而成熟理性的市场，是真正负责任企业的企望，更是城市和消费者的梦想。