美国房地产估价(MAI)体系及方法之启示(二)——市场比较法

　　市场比较法是我们估价师最熟悉最常用的方法之一，市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象的价值。现就美国(MAI)估价要求而言作如下简单介绍，并与我国做一比较。 
　　一、市场比较法原理及其适用性和局限性 
　　市场比较法又称市场法或比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 
　　市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原则，即在评估房地产价格的时候，如果物业的效用相近，那么价格应该相差不多，比较的时候，选取类似的房地产作为定价的参照系。但是，没有两种物业是完完全全相同的。在使用市场比较法的时候，必须对可比案例进行修正，以估价对象为样本，对案例进行“整容”。 
　　只要有足够的成交案例，市场比较法可以用于任何情况。相对于成本法和收益法来说，市场比较法中需要主观判断的地方少。理论上讲，所有的修正都是可以从市场上取得的。由于市场比较法建立在市场数据的基础上，它具有很强的现实性、适用范围宽、易于采用。 
　　但是，它的局限性正是因为需要收集大量、正常的房地产交易数据。比如说，在一个不活跃的市场里，房地产交易量很少，可供选择的可比案例非常有限，那么如果用市场比较法测算就会造成比较大的价值偏差。从统计学的角度来看，如果样本的空间不够大，那么具有一定置信度的区间就会变宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，对于价值的评估就会失去判断标准。 
　　二、中美两国在市场比较法中的一些不同 
　　两国在市场比较法的理论方面没有很大差异，但在具体操作中有几点比较明显的不同之处。 
　　首先，美国(MAI)估价要求市场比较法的前提是可比案例与估价对象最高最佳使用是相同的。这是采用市场比较法的先决条件，如果一个案例不能满足这个要求，那么它将不能被用作可比案例。 
　　其次，两国对比较单位的选择有所不同。我们通常喜欢把“元／平方米”作为比较单位，在操作中较少考虑这样一个问题：“元／平方米”是否用在任何地方都合适；在某些时候，是否有更合适的比较单位。在美国，由于市场发展比较成熟，合理的比较单位往往会在很小的区间内波动，所以能反映物业的客观价值。因此在进行测算前，必须分析选择合理的单位作为比较基础。 
　　再次，在市场比较法的修正项方面，两国也有一定的差异。美国采用的是十项比较法，考虑的因素比我国的更多、更细。 
　　最后，两国对比较项的修正也有所不同。我们主要采取百分比法，但究竟要修正多少个百分点，主要还是依赖于经验和估价师主观的判断。美国主要采用的是配对比较法，即通过对两个相似案例的两两比较，将两者间的差异因素量化，再对可比案例进行修正，最后将结果与估价对象进行比较。这种方法比我们采用的百分比修正法客观，但同时需要市场上大量相似案例的存在，来提供相当庞大的数据支撑。

　　下面我们分别结合实例来介绍比较一下这几方面的差异。
　　1、选择合理的单位作为比较基础
　　在评估时，我们很多时候使用“元／平方米”作为比准价格的单位，当这变成惯性思维的时候，我们也许会忽略其他更有效、更具比较价值的单位。比如说，评估仓库的时候，“元／立方米”是否比“元／平方米”更能反映价值规律?评估大型超市时，“元／单位长度货架”是否比“元／平方米”更能反映其价值规律？等等。如果市场发展成熟的话，选择的比较单位可“反映物业的特性，所以估价师在评估时，必须首先对比较的基准进行思考、比较和选择。
　　举例说明：
　　估价对象为某饮食一条街中的门面商铺，用做餐饮用途，面积27．33平方米，有16个座位可以招待客人。经过案例收集，分别找到4个位于这条街中同类型的门面商铺，并都用做餐饮用途，且都于近期成交。具体信息及单价如下：

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           成交价格  建筑面积  座位数量       单价       单价

             (元)    (平方米)    (个)    (元／平方米)  (元／个)

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估价对象             27.23       16                                     

案例A      805420    35.23       18          22862      44746  

案例B      753550    29.76       17          25321      44326  

案例C      935530    40.55       21          23071      44549  

案例D     1112800    48.77       25          22817      44512  

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　　从表中我们可以看出，四个案例的面积单价变动范围较大，从22817元／平方米到25321元／平方米，但是座位单价的变动范围很窄。所以，使用座位单价作为比较单位更合适。最后估价对象的评估单价(取算术平均)为44533元／个，评估总价为712528元，建筑面积单价为26167元／平方米。
　　但是，如果我们用建筑面积单价作为比较单位来测算的话，我们得到的结果是：估价对象评估单价为 23518元／平方米，评估总价为640395元。与前一种得到的结果相差10％。造成这种偏差的原因就是由于比较单位选择不当引起的。
　　2、市场比较法中的修正项
　　在寻找到适合的可比案例之后，需要对案例进行一定的修正，比较并消除估价对象与案例之间的差别，搭建一个可比的平台。在中国的估价体系中，需要修正和调整的内容包括：交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整三方面。
　　相比之下，美国估价体系中市场比较法的比较、调整内容多达十项，包括：
　　Property Right Conveyed—房地产产权调整；
　　Financing Terms—金融调整；
　　Condition of Sale—交易情况调整；
　　Expenditure Immediately after Sale—售后开销调整(又称价外支付)；
　　Market Condition(time)—市场情况调整；
　　Location—区位调整；
　　Physical Characteristics—物理折旧调整；
　　Economic Characteristics—经济性调整；
　　Use(Zoning)—用途规划调整；和Non-Reality Components of Value—非不动产价值调整。
　　为方便记忆，他们说：Private First Class Essentially Make Less Paid Except U．S．Navy。