文|项超

   不知从何时起，在中国买期房时都必须一次性向开发商付清房款。也许有人说不是这样的啊，我购房时用的银行按揭贷款，是分期支付们的呀，今后十年二十年才付清的。呵呵，这种认识有误啊，你是今后数年甚至十数年付清们的，但是，对开发商而言，却是一次性收回了你的购房款。你用现金一次性向开发商支付购房款是一次性付款，你用按揭贷款向开发商支付购房款其实也是一次性付款，只不过是银行代你一次性支付了。

   购买商品的规则，是一手交货一手交钱，这个规则是市场经济下最基本的规则。但是，有个前提，是“一手交货”。交完款的同时，消费者就获得了商品这个属于自己的东西。这种一手交钱一手交货才是公平的。

   当下，在中国楼市却不是这样的。购房者在交清购房款（含用现金一次性付款和用按揭贷款一次性付款）的时候，并没有得到房子。得到的是一纸购房合同书和开发商沙盘上的模型。这就是有特色的中国楼市。人们习惯了这种“特色”：开发商认为预售卖房时就把房款全额收回理所当然，购房者也普遍认为买房时要么用现金一次性付清要么贷款支付房款是常理，银行也极力推崇按揭贷款买房，政府也以为实行房屋预售制是正常现象。

   笔者认为：购买期房普遍用按揭贷款一次性支付购房款，有损购房者权利。

购房者为开发商垫付了建设期资金利息。开发楼盘，需要大量资金。筹集建设资金，是开发商的事。同时，开发商要承担建设房子所需资金利息。这个道理显而易见。但是，现实情况却不是这样，开发商将建设期所需的相当一部分资金及利息转嫁到了购房者身上。用预售收回的房款支付建设期资金。购房者在用按揭贷款一次性支付完房款后，短则半年长叫一二年才能得到房子。这期间，购房者支付给银行按揭贷款的利息，本应是开发商应该支付的。这样，加重了购房者负担，是不合理的。是在当下这种制度安排下普遍存在的强加给购房者的。

   购房者无法对已购而未交付的房子在质量、工期上的监督。购房者通过按揭贷款一次性将房款支付给开发商了，但所购房子还在建设中，开发商能否按时交房？开发商能否保证质量？购房者是缺乏监督权的。有人会说，购房合同上都写清楚了的，按合同办就是了。现实生活中，开发商不履行合同比比皆是，购房者个体与开发商相比永远处于弱势。老百姓通俗说法是你把钱都交完了你拿什么来约束开发商！

   也许有人会说，按揭贷款购房是国际惯例，这是正常现象。其实不是这样。国外及香港等地的按揭贷款，多数是针对现房销售的。即使是期房，也是在房子建设接近尾声时才提供按揭，且按揭也不是将全款付清。如德国，业主一般采取分期付款方式。最后入住时，业主一般还留有3％至5％的房款待付，入住2个月后没有发现其他问题再最后结清。

   现在，不少人谈论中国楼市时，只谈价格高低。关注房价是对的，但房价并不是中国楼市问题的全部。很多人买不起房子，固然有房价太高的原因，也有因为制度的不合理强加给了购房者负担的因素。对此，我们应该觉醒！

   政府若真要治理楼市，就应当：调整房屋预售制度，不一定是彻底放弃预售制，至少也要对预售提出更高的门槛。必须坚决杜绝开发商抗个坑、或者正付零就开始卖房子现象发生。真正减轻购房者负担。

   开发商要走出目前的困境，要放弃一次性收款的思维，大胆采用真正意义上的分期付款方式，既可以形成稳定的现金流，又可以促进房屋销售。可喜的是，市面上这种现象也开始出现了。有的开发商将直接分期付款的期限定在了十年。这样的开发商是好样的，当然也是有实力的。

   购房者们也应当行起来，抵制那些不分清红照白就要一次收回房款的楼盘和开发商，要大胆地与开发商争要分期付款的权利。

  也许这样，中国楼市才有希望！

                              2008.7.12